Copropiedad vacacional: la guía completa para comprar una segunda residencia

Cifras en directo, recalculadas cada hora a partir de nuestros anuncios (última actualización: 16 de octubre de 2026).

¿Qué es la copropiedad? Dos significados

La palabra «copropiedad» se usa en España en dos sentidos, y conviene separarlos desde el principio.

En sentido jurídico general, copropiedad (o comunidad de bienes, o proindiviso) es la situación en que una misma cosa pertenece a varias personas a la vez. El Código Civil la regula en los artículos 392 a 406. Es lo que ocurre cuando unos hermanos heredan juntos la casa de los padres o cuando una pareja compra un piso a medias. Ese régimen tiene una regla conocida: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir la división (artículo 400), aunque se puede pactar mantener la cosa indivisa durante un máximo de diez años.

En sentido comercial, la copropiedad vacacional —también llamada propiedad fraccionada o, en inglés, fractional ownership o co-ownership— es un modelo organizado para segundas residencias: una vivienda de vacaciones se divide en un número fijo de partes, normalmente ocho; cada comprador adquiere una o varias; un calendario reparte el uso de forma equitativa; y una empresa se ocupa de la gestión. Es de esta segunda copropiedad de la que trata esta guía.

Lo que diferencia la copropiedad vacacional de una comunidad improvisada entre amigos es que todo está organizado de antemano: cuántas partes hay, cómo se reservan las semanas, cómo se pagan los gastos, qué pasa si alguien quiere vender. No hace falta ponerse de acuerdo con siete desconocidos para cambiar una bombilla.

¿Cómo funciona la copropiedad vacacional en la práctica?

El funcionamiento es sencillo:

1. Una vivienda concreta. Nuestro socio selecciona una casa o un piso en un buen destino, lo reforma si hace falta, lo amuebla y lo deja listo para entrar a vivir.
2. Partes iguales. La vivienda se divide normalmente en ocho partes. Cada comprador adquiere una (o dos, si quiere más tiempo).
3. Un calendario justo. Cada octavo da derecho a unas seis semanas al año. Según la vivienda, el reparto se hace con un mínimo garantizado de noches y su parte de temporada alta, con bloques fijos que rotan cada año o con un calendario abierto que se reserva por aplicación dentro de un cupo anual.
4. Gestión profesional. Un equipo se ocupa de la limpieza entre estancias, el mantenimiento, la piscina y el jardín, los seguros, los impuestos locales y las reservas.
5. Gastos compartidos. Cada propietario paga su parte de lo que cuesta realmente mantener la casa.

Usted llega, la casa está limpia y preparada, y se marcha sin preocuparse de nada hasta su próxima estancia.

¿Qué compra exactamente?

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica antes de comprar.

Esa es la diferencia esencial con la multipropiedad: no compra una semana en un complejo, sino una parte de una vivienda concreta e identificable —una villa en Pollença, un apartamento en Estepona, un chalet en Baqueira—. Por eso su parte evoluciona con el valor de esa vivienda.

Antes de comprar recibe la documentación que explica qué va a ser suyo y cómo se organiza la vivienda, junto con las normas de reserva, los gastos y las condiciones de reventa. Le recomendamos revisarla con un asesor independiente.

Copropiedad vs. comprar una segunda residencia entera

La pregunta que se hace casi todo el mundo: ¿por qué no comprar la casa entera? La respuesta depende sobre todo de cuántas semanas al año la usaría.

Solo un ejemplo: 200.000 €, 1,6 millones y el 4% son cifras redondas para mostrar el método, no una oferta ni una previsión, ni las cifras de ninguna vivienda concreta. Ponga el precio de la vivienda que le interese, sus gastos anuales (pídanoslos) y la rentabilidad que obtendría realmente con ese dinero.

Comprar entera tiene sentido si va a pasar allí más de unos tres meses al año o si quiere alquilarla y la normativa lo permite. Si la usaría entre cuatro y ocho semanas, la copropiedad suele salir mejor, tanto en coste como en tranquilidad: no paga por cuarenta y seis semanas vacías ni tiene que buscar quien le arregle la caldera a mil kilómetros.

¿Para quién es la copropiedad vacacional, y para quién no?

Encaja bien si quiere volver cada año al mismo sitio, usaría la casa entre cuatro y ocho semanas, prefiere que otros se ocupen del mantenimiento y le atrae una vivienda mejor de la que compraría usted solo. Es habitual entre familias que quieren la misma casa para las vacaciones escolares, parejas que reparten el año entre ciudad y costa, y aficionados al esquí que quieren su apartamento en Baqueira sin pagarlo entero.

Encaja peor si quiere vivir allí varios meses seguidos, busca ingresos por alquiler o necesita poder recuperar su dinero con rapidez. Una fracción es una casa para disfrutar, no una inversión en alquiler, y como cualquier inmueble, venderla lleva su tiempo.

Copropiedad vs. multipropiedad: la diferencia clave

Un timeshare le vende una semana. La copropiedad le vende la casa.

La multipropiedad —lo que en inglés se llama timeshare— está regulada en España por la Ley 4/2012, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. Lo que se adquiere es el derecho a usar un alojamiento durante un periodo determinado cada año (una semana, o puntos canjeables), normalmente en un complejo turístico. No se es dueño de una parte del inmueble.

La Ley 4/2012 protege al comprador de multipropiedad con un derecho de desistimiento de catorce días naturales y la prohibición de cobrar anticipos durante ese plazo. Si le ofrecen algo que se parece a una «copropiedad» pero solo le dan derecho a usar una semana, probablemente es una multipropiedad. La pregunta que lo aclara: ¿puedo ver los documentos que muestran qué será mío y cómo se organiza la vivienda antes de pagar? Lo explicamos con más detalle en copropiedad vs. multipropiedad.

Copropiedad vacacional vs. proindiviso entre particulares

Muchas personas se plantean comprar una casa de vacaciones a medias con familiares o amigos. Es perfectamente posible, pero no es lo mismo que una copropiedad vacacional organizada.

La copropiedad entre conocidos funciona bien cuando hay confianza y pocas personas; la organizada resuelve de antemano los problemas típicos —quién va en agosto, quién paga la avería de la piscina, qué ocurre si alguien quiere vender— que en una comunidad informal acaban en discusiones.

¿Cuánto cuesta? Precio de compra y gastos anuales

El precio de la fracción. En España anunciamos 100 viviendas con fracciones desde 120.000 €. En el conjunto de Europa, de nuestras 173 viviendas con precio en euros, 140 cuestan menos de 300.000 € por fracción, y la fracción mediana de un octavo es de 195.000 €. El precio suele incluir el mobiliario, la puesta a punto de la vivienda y el servicio de la empresa, de modo que no compra una casa vacía que aún hay que equipar.

Número de viviendas y precio mínimo en directo, a partir de nuestros anuncios.

Los impuestos y gastos de compra. Encima del precio se pagan los impuestos de la compraventa (ver la sección de fiscalidad) y los gastos legales y de gestión.

Los gastos anuales. Cada propietario paga su parte de lo que cuesta realmente la vivienda: gestión, seguros, mantenimiento, IBI y otros impuestos locales, gastos de comunidad si los hay y un fondo para reparaciones. Los suministros y la limpieza de cada estancia a menudo se cobran según el uso. Como varían mucho de una casa a otra —no es lo mismo un piso de dos dormitorios que una villa con piscina—, no damos medias: le enviamos los gastos de la vivienda que le interese, con lo que incluyen y lo que no.

Fiscalidad: ITP, IBI, IRPF y patrimonio

Esto es una visión general, no asesoramiento fiscal. La forma en que cada impuesto se aplica a una fracción depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Consulte con un asesor fiscal.

Al comprar: ITP o IVA

En una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. En una vivienda nueva comprada al promotor se paga IVA del 10% más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que según la comunidad suele estar entre el 0,5% y el 1,5%.

Tipos generales orientativos para 2026, sin bonificaciones (existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y otros casos). Las comunidades cambian sus tipos con frecuencia: verifique el tipo vigente con la agencia tributaria de la comunidad o con su asesor antes de comprar.

Cada año: IBI, IRPF o IRNR

• IBI. El impuesto municipal sobre bienes inmuebles se reparte entre los propietarios, normalmente a través de los gastos anuales.
• Si reside en España (IRPF): una segunda vivienda que no se alquila genera una imputación de rentas —en general, el 2% del valor catastral, o el 1,1% si el valor se ha revisado recientemente—, que se suma a la base imponible en la proporción que le corresponda.
• Si no reside en España (IRNR): se paga cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por una renta imputada parecida, aunque no alquile la vivienda; el tipo es del 19% para residentes en la UE y el EEE y del 24% para el resto.

Patrimonio

El Impuesto sobre el Patrimonio solo afecta a patrimonios netos por encima del mínimo exento (con carácter general, 700.000 €), y varias comunidades lo bonifican. Una sola fracción rara vez lo hace saltar por sí misma, aunque cuenta junto con el resto de su patrimonio.

Al vender

Si vende con ganancia, el residente tributa en la base del ahorro del IRPF (entre el 19% y el 30%, según el importe), y el no residente a un tipo fijo, con una retención del 3% del precio que practica el comprador. Además, el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal sobre el incremento de valor del suelo. Más detalle en nuestra guía para comprar en España.

¿Se puede alquilar una vivienda en copropiedad?

Depende de las normas de la vivienda y de la ley del lugar. Muchas viviendas en copropiedad son para uso exclusivo de los propietarios. Y el alquiler turístico en España está cada vez más regulado:

• Desde el 3 de abril de 2025, un nuevo piso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal necesita la aprobación previa de la comunidad de propietarios (tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas). Los que ya funcionaban antes no se ven afectados; Cataluña tiene su propia regulación civil.
• En Baleares las nuevas plazas turísticas están congeladas desde 2022, y un decreto ley de 2025 prohibió nuevas plazas en edificios plurifamiliares en todas las islas.
• En Barcelona, las licencias de pisos turísticos no se renovarán cuando expire el marco urbanístico actual, el 24 de noviembre de 2028.
• Málaga capital suspendió nuevas licencias en agosto de 2025 por un máximo de tres años, y Canarias aprobó una nueva ley en 2025.

Donde se permite, el alquiler sirve para compensar gastos, no como fuente de ingresos; no damos rentabilidades. Tenemos una guía en inglés con las reglas por país: rental rules by country.

Destinos en España para la copropiedad vacacional

La copropiedad tiene sentido allí donde una vivienda entera sería difícil de justificar para unas pocas semanas al año:

• Mallorca, Ibiza y Menorca. El mayor grupo de viviendas que anunciamos en España: villas y apartamentos para uso propio, con el alquiler muy restringido. Ver Mallorca e Ibiza.
• Baqueira y el Val d'Aran. La estación favorita de muchos compradores españoles, con semanas de esquí y de verano. Ver copropiedad en Baqueira.
• Costa del Sol. El clima más templado de Europa todo el año, en Estepona, Benalmádena y Fuengirola. Ver Costa del Sol y Estepona.
• Costa de la Luz. Atlanterra y Zahara de los Atunes, playas atlánticas largas y tranquilas.
• Costa Blanca y Costa Brava. Dénia y Xàbia; Begur y Palamós.
• Cantabria y Asturias. El norte verde: Llanes, San Vicente de la Barquera, Ruiloba.

Todas las viviendas en España: copropiedad en España y todas nuestras propiedades.

Copropiedad fuera de España

Muchos compradores españoles combinan una casa en la costa con otra en la montaña, o buscan fuera lo que en España está más restringido. El modelo es el mismo en toda Europa —una parte real de una vivienda gestionada, unas seis semanas al año por octavo—, pero los impuestos y los trámites son los de cada país.

Para cada país tenemos guías específicas, en inglés por ahora, como la de impuestos por país. Si compra fuera de España siendo residente aquí, recuerde que la vivienda también cuenta en su IRPF y, en su caso, en Patrimonio: consulte con su asesor.

Cómo elegir la vivienda y la empresa adecuadas

Antes que la empresa, decida el lugar: la mayoría de las empresas de copropiedad trabajan en una sola región, así que el destino reduce las opciones. Después, haga siempre las mismas preguntas:

1. ¿Qué voy a ser dueño exactamente y cómo se organiza la vivienda? ¿Puedo ver la documentación antes de pagar?
2. ¿Qué incluye el precio de la fracción?
3. ¿Cuánto suman los impuestos y gastos de compra?
4. ¿Cuáles son los gastos anuales de esta vivienda, qué cubren y cómo han evolucionado?
5. ¿Cuántas noches tengo y cómo se reparten agosto, Semana Santa y Navidad?
6. ¿Puedo invitar a familiares, o alquilar mis semanas?
7. ¿Quién gestiona la casa y a quién llamo si algo se rompe?
8. ¿Cómo funciona la reventa? ¿Hay un periodo mínimo o una comisión?

Nosotros somos agentes y expertos independientes: anunciamos viviendas de varias empresas socias, nuestro socio nos paga cuando se cierra la venta y usted paga el mismo precio que si comprara directamente. Le ayudamos a comparar.

Cómo se compra una fracción, paso a paso

1. Elija destino y vivienda. Piense en cómo llegará, en la temporada que más usará y en cuántas semanas puede disfrutar de verdad.
2. Pida la documentación. Qué será suyo y cómo se organiza la vivienda, normas de reserva, gastos anuales y condiciones de reventa.
3. Reserve su fracción. Normalmente con una señal, según indique la documentación.
4. Revise con un asesor independiente la documentación y la fiscalidad de su caso.
5. Si no es residente en España, obtenga el NIE (número de identidad de extranjero), necesario para comprar y pagar impuestos.
6. Complete la compra. Firma de la documentación y pago del resto del precio y de los impuestos. Muchas compras se completan a distancia.
7. Reserve sus primeras semanas. La casa ya está amueblada y lista: no hay obra ni espera.

Comprar a través de nosotros no le cuesta nada: nuestro socio nos paga y usted paga el mismo precio que si fuera directamente. Explicamos el proceso completo en cómo funciona y en la guía para comprar en España.

Herencia y donación

Una fracción es un bien de su propiedad: se puede dejar en herencia o donar como cualquier otro. En España, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones depende de la comunidad autónoma y del parentesco, y varias comunidades lo bonifican mucho entre padres e hijos. Si sus herederos viven en otro país, también cuentan sus normas. Conviene planificarlo con un asesor desde el momento de la compra.

¿Y si quiero vender mi fracción?

Puede hacerlo. Usted fija el precio. Los demás copropietarios tienen la primera oportunidad de comprarla a ese precio; si no lo hacen, la fracción sale al mercado abierto. El tiempo que tarda depende de la vivienda, del lugar, de su precio comparado con el de las fracciones nuevas y de la época del año. Algunas viviendas tienen un periodo mínimo de propiedad antes de vender: compruébelo antes de comprar.

La financiación puede estar disponible según dónde resida; pregúntenos por la vivienda que le interese.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la copropiedad vacacional?

Es una forma de comprar una segunda residencia en la que varios compradores, normalmente hasta ocho, son dueños de una parte real de una misma vivienda de vacaciones, se reparten las semanas —unas seis al año por cada octavo— y los gastos, y un equipo profesional la gestiona.

¿Es lo mismo copropiedad que multipropiedad?

No. Un timeshare le vende una semana; la copropiedad le vende la casa. En la multipropiedad (timeshare), regulada por la Ley 4/2012, se compra el derecho a usar un alojamiento un tiempo determinado, compartido con miles de personas, sin ser dueño del inmueble. En la copropiedad vacacional usted es propietario de una parte real de una vivienda concreta, junto a un pequeño grupo de propietarios: evoluciona con el valor de la casa, la vende en el mercado libre al precio que usted fije y puede dejársela a sus hijos.

¿Qué diferencia hay entre copropiedad vacacional y proindiviso?

El proindiviso es la copropiedad general del Código Civil, por ejemplo entre herederos o amigos que compran juntos. La copropiedad vacacional es un modelo organizado: número fijo de partes, calendario de reservas, gestión profesional y reglas de venta fijadas de antemano.

¿Cuánto cuesta una fracción en España?

Hoy anunciamos 100 viviendas en España con fracciones desde 120.000 €. A eso se suman los impuestos de compra y su parte de los gastos anuales de la vivienda.

¿Qué impuestos pago al comprar una fracción?

En vivienda usada, el ITP de la comunidad autónoma (por ejemplo, el 7% en Andalucía o entre el 8% y el 13% en Baleares); en vivienda nueva, el 10% de IVA más AJD. La forma en que se aplican a una fracción depende de la estructura legal de la vivienda, que se explica antes de comprar.

¿Cuántas semanas al año tengo con un octavo?

Unas seis semanas al año, repartidas entre temporadas. El sistema exacto de reservas y el reparto de la temporada alta dependen de cada vivienda y se ven antes de comprar.

¿Puedo vender mi fracción?

Sí. Usted fija el precio; los demás copropietarios tienen la primera oportunidad de comprarla a ese precio y, si no, sale al mercado abierto.

¿Puedo alquilar mis semanas?

Depende de las normas de la vivienda y de la normativa local. Muchas viviendas son solo para uso propio, sobre todo en Baleares, donde las nuevas plazas turísticas están congeladas.

¿Merece la pena la copropiedad?

Suele merecer la pena si usaría una casa de vacaciones entre cuatro y ocho semanas al año y prefiere ser propietario a alquilar: paga más o menos un octavo del precio y de los gastos por un octavo del año y conserva una parte real que puede vender. No es la opción adecuada si busca ingresos por alquiler o necesita recuperar el dinero con rapidez.

¿Necesito el NIE para comprar una fracción?

Si no es residente en España, sí: el NIE es necesario para comprar y para pagar los impuestos. Se puede tramitar desde el extranjero a través de un consulado o de un representante.