Cómo comprar una participación en copropiedad en Francia

Qué poseería en realidad

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

La estructura no es la misma en todas las viviendas: uno de nuestros socios en París, por ejemplo, vende participaciones más pequeñas que las octavas partes que vende todo el mundo, con una vía fiscal distinta que encaja en particular con los compradores estadounidenses. Pregunte cómo funciona en la vivienda concreta.

Qué necesita antes de empezar

Identidad y origen de los fondos, para el KYC. Francia no tiene un equivalente del NIE a estos efectos, y por eso una compra francesa avanza en general más deprisa que una española para un comprador transfronterizo primerizo.

Una idea clara del IFI antes de firmar, no después. El impuesto francés sobre el patrimonio es lo único de comprar en Francia que de verdad sorprende a la gente, y la respuesta cambia por completo según sea usted residente francés o no. Véase más abajo.

Su propio abogado para el contrato de compraventa. Los documentos de propiedad de la vivienda regulan cómo se transmiten las participaciones, quién tiene la primera opción de compra y qué ocurre al fallecer. Son legibles, y merece la pena leerlos.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma es lo normal para un comprador al contado; la financiación añade de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo. Los siete pasos se exponen en detalle aquí.

Lo que cuesta

El precio de entrada en Francia es de 119.000 €, y todas las viviendas por debajo de 200.000 € proceden del mismo socio. Los apartamentos de París son otro mercado a otro precio, y hay que compararlos entre sí y no con una villa en la costa.

Costes de cierre. Dependen de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Nuestro socio especializado en París cifra los costes de cierre en torno al 1–2 % del precio de la participación en su vivienda; en cualquier otra, pida la cifra antes de reservar.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección es información general, no asesoramiento fiscal personalizado. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y su situación depende de su residencia, de sus demás inmuebles y del convenio entre su país y Francia. Le recomendamos asesoramiento independiente antes de firmar.

Cuando compra: los impuestos de compra dependen de la estructura legal de la vivienda; pregunte por ellos antes de reservar.

Mientras la posee: la taxe foncière es un gasto de la vivienda que se reparte entre los propietarios. Que usted tenga que presentar alguna declaración francesa propia depende de la estructura legal de la vivienda y de su residencia.

El IFI — y este es el que importa. El Impôt sur la Fortune Immobilière es el impuesto francés sobre el patrimonio inmobiliario, y se aplica por encima de 1,3 millones de €. Para un no residente solo cuentan los inmuebles franceses, y una participación de una octava parte de una villa de la Côte d'Azur de incluso 5 millones de € se valora en unos 625.000 € — cómodamente por debajo del umbral. Ese mismo comprador, si poseyera la villa entera, estaría muy por encima y se enfrentaría a una carga anual de decenas de miles. La situación del IFI para los propietarios de participaciones está aquí.

Si es residente francés, déle la vuelta. A un residente francés se le liquida sobre los inmuebles de todo el mundo por encima de esos mismos 1,3 millones de €, vivienda habitual incluida. Si su propia casa ya está cerca del umbral, añadir una participación puede ser lo que le empuje por encima — de modo que una compra pequeña puede tener un efecto desproporcionado. Lo que hay que modelar es la regla de agregación, e importa muchísimo más para los residentes que para los no residentes. La situación del residente francés se expone aquí, y el panorama del comprador británico aquí.

Cuando vende: impuesto sobre la plusvalía por cualquier ganancia, en Francia y potencialmente en su país, con la desgravación del convenio según la residencia. Más aquí.

Cuando fallece: la participación pasa a sus herederos. Las normas sucesorias francesas son más imperativas que la mayoría, y los documentos de propiedad de la vivienda interactúan con ellas — esta es la mejor razón que existe para que su propio abogado los lea antes de firmar. Qué le pasa a la participación se explica aquí.

Cuánto tiempo puede quedarse en realidad

Una participación no confiere derecho de residencia alguno. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE — británicos, estadounidenses, canadienses, australianos — están sujetos a la norma Schengen de 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días, exactamente igual que cualquier visitante. Con alrededor de 45 noches al año eso no es una restricción. La norma para propietarios está aquí.

El alquiler, que en su mayor parte no puede

Francia es el mercado más restrictivo que cubrimos en este punto. La mayoría de los socios que listamos aquí no permiten alquilar: algunos lo prohíben sin más, y los acuerdos del socio especializado en París prohíben alquilar las semanas — y la normativa parisina de alquiler de corta duración lo haría difícil en cualquier caso, porque la ciudad exige permisos concretos y un alquiler ilegal pone en riesgo a todos los copropietarios. Un socio permite el alquiler en muchos de sus inmuebles, sujeto a las normas locales, que en una commune francesa pueden ser tan estrictas como en cualquier sitio. Le diremos la norma de cada vivienda.

Si los ingresos por alquiler forman parte de su razonamiento, Francia es el país donde menos probable es que funcione, y conviene decirlo pronto en lugar de descubrirlo en el paso cinco.

Financiación

La financiación depende del socio. Uno dice que una participación francesa puede hipotecarse casi igual que una compra tradicional, y ofrece su propio plan de pago aplazado, que devenga intereses. Otro trabaja con un banco prestamista y permite pignorar solo participaciones individuales, nunca el inmueble entero. Un tercero ofrece financiación a sus compradores. El socio especializado en París no ofrece financiación alguna de la participación — trate esa vivienda como una compra al contado, que es lo que es.

Qué parte de Francia, y a quién

La Côte d'Azur es donde está la profundidad: dos de nuestros socios listan entre ambos bastante más de una docena de viviendas allí, de 119.000 € a 565.000 €. Las de uno de ellos son todas grandes — de cuatro dormitorios en adelante — y las del otro son más pequeñas y más baratas.

Los Alpes significan Portes du Soleil, donde las viviendas en Morzine de uno de nuestros socios son ahora mismo lo único que listamos. El hueco alpino es el mayor del mercado europeo y lo vigilamos de cerca; díganos qué busca y le avisaremos cuando aparezca algo.

París es una decisión aparte. Los apartamentos de un socio venden octavas partes sin tope de noches. El único apartamento en el centro de París de otro socio vende una participación más pequeña que da cuatro semanas — dos fijas y dos flotantes — y sin financiación. No son realmente competidores; encajan con compradores distintos.

Todas las viviendas francesas que listamos están aquí, y si quiere a los operadores comparados cara a cara, eso está aquí.

Preguntas frecuentes

¿Pago honorarios de notaire por una participación fraccional francesa?

Depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. En un inmueble francés entero ya existente, los honorarios del notaire y los droits de mutation llegan a entre un 7,5 y un 8 %; pida los costes de compra de la vivienda concreta antes de reservar.

¿Pagaré el impuesto francés sobre el patrimonio por una participación?

Como no residente, casi con seguridad no. El IFI se aplica por encima de 1,3 millones de € en inmuebles franceses, y una participación de una octava parte de una villa de incluso 5 millones de € se valora en unos 625.000 €. Como residente francés es una pregunta completamente distinta — se le liquida sobre los inmuebles de todo el mundo por encima de ese mismo umbral, vivienda habitual incluida, así que una participación puede empujarle por encima. Modélelo antes de comprar.

¿Cuánto cuesta una participación en copropiedad en Francia?

Desde 119.000 €. En las 20 viviendas francesas que listamos, la participación mediana es de 179.000 € con un socio, 285.000 € con otro y 728.500 $ en los apartamentos de París vendidos por octavas partes; el apartamento del centro de París cuesta 299.000 € por una participación más pequeña que da cuatro semanas al año. Los costes operativos, donde se publican, van de 298 € a 472 € al mes con un socio y de 369 € a 560 € con otro.

¿Qué poseo exactamente?

Una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

¿Puedo alquilar mi vivienda francesa en copropiedad?

Normalmente no. La mayoría de los socios que listamos en Francia no permiten que el propietario alquile — y en París la normativa de alquiler de corta duración lo haría difícil de todos modos. Un socio lo permite en muchos inmuebles, sujeto a las normas de la commune local. Francia es el mercado donde menos probable es que haya ingresos por alquiler.

¿Una participación me da derecho a vivir en Francia?

No. No confiere estatus de residencia de ningún tipo. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE están sujetos a la norma Schengen de 90 días en cualquier periodo de 180 exactamente igual que cualquier visitante.

¿Cuánto tarda la compra?

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado. No hay un equivalente francés del NIE español que haya que esperar, y por eso una compra francesa avanza a menudo más deprisa. La financiación añade de cuatro a ocho semanas.

¿Debería comprar en París o en la costa?

Son productos distintos. La costa significa una villa entera, octavas partes, desde 119.000 €, con más viviendas entre las que elegir. París significa un apartamento, y elegir entre octavas partes sin tope de noches y una participación más pequeña que da cuatro semanas fijas y flotantes en el centro de París, cada una de un socio distinto. Decida primero qué quiere que sea el inmueble; el socio se deduce de eso.