Cómo comprar una participación en copropiedad en Francia

Qué poseería en realidad

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

La estructura no es la misma para todas las viviendas: en París, por ejemplo, algunos pisos se venden en participaciones más pequeñas que un octavo. Pregunte cómo funciona en la vivienda concreta.

Qué necesita antes de empezar

Identidad y origen de los fondos, para el KYC. Francia no tiene un equivalente del NIE a estos efectos, y por eso una compra francesa avanza en general más deprisa que una española para un comprador transfronterizo primerizo.

Una idea clara del IFI antes de firmar, no después. El impuesto francés sobre el patrimonio es lo único de comprar en Francia que de verdad sorprende a la gente, y la respuesta cambia por completo según sea usted residente francés o no. Véase más abajo.

Su propio abogado para el contrato de compraventa. Los documentos de propiedad de la vivienda regulan cómo se transmiten las participaciones, quién tiene la primera opción de compra y qué ocurre al fallecer. Son legibles, y merece la pena leerlos.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma es lo normal para un comprador al contado; la financiación añade de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo. Los siete pasos se exponen en detalle aquí.

Lo que cuesta

Los precios de las participaciones en Francia empiezan en 119.000 €, entre las 22 viviendas que listamos hoy, y cada anuncio muestra su propio precio. El precio de la participación incluye el mobiliario y la puesta a punto de la vivienda.

La costa y los Alpes son donde está la variedad. Los pisos de París son otro mercado a otro precio, y conviene compararlos entre sí y no con una villa en la costa.

Gastos corrientes. La gestión, los seguros, el mantenimiento, el fondo de reserva y la taxe foncière se reparten entre los propietarios; le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

Gastos de cierre. Dependen de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pida la cifra de la vivienda concreta antes de reservar.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección es información general, no asesoramiento fiscal personalizado. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y su situación depende de su residencia, de sus demás inmuebles y del convenio entre su país y Francia. Le recomendamos asesoramiento independiente antes de firmar.

Cuando compra: los impuestos de compra dependen de la estructura legal de la vivienda; pregunte por ellos antes de reservar.

Mientras la posee: la taxe foncière es un gasto de la vivienda que se reparte entre los propietarios. Que usted tenga que presentar alguna declaración francesa propia depende de la estructura legal de la vivienda y de su residencia.

El IFI — y este es el que importa. El Impôt sur la Fortune Immobilière es el impuesto francés sobre el patrimonio inmobiliario, y se aplica por encima de 1,3 millones de €. Para un no residente solo cuentan los inmuebles franceses, y una participación de una octava parte de una villa de la Côte d'Azur de incluso 5 millones de € se valora en unos 625.000 € — cómodamente por debajo del umbral. Ese mismo comprador, si poseyera la villa entera, estaría muy por encima y se enfrentaría a una carga anual de decenas de miles. La situación del IFI para los propietarios de participaciones está aquí.

Si es residente francés, déle la vuelta. A un residente francés se le liquida sobre los inmuebles de todo el mundo por encima de esos mismos 1,3 millones de €, vivienda habitual incluida. Si su propia casa ya está cerca del umbral, añadir una participación puede ser lo que le empuje por encima — de modo que una compra pequeña puede tener un efecto desproporcionado. Lo que hay que modelar es la regla de agregación, e importa muchísimo más para los residentes que para los no residentes. La situación del residente francés se expone aquí, y el panorama del comprador británico aquí.

Cuando vende: impuesto sobre la plusvalía por cualquier ganancia, en Francia y potencialmente en su país, con la desgravación del convenio según la residencia. Más aquí.

Cuando fallece: la participación pasa a sus herederos. Las normas sucesorias francesas son más imperativas que la mayoría, y los documentos de propiedad de la vivienda interactúan con ellas — esta es la mejor razón que existe para que su propio abogado los lea antes de firmar. Qué le pasa a la participación se explica aquí.

Cuánto tiempo puede quedarse en realidad

Una participación no confiere derecho de residencia alguno. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE — británicos, estadounidenses, canadienses, australianos — están sujetos a la norma Schengen de 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días, exactamente igual que cualquier visitante. Con alrededor de 45 noches al año eso no es una restricción. La norma para propietarios está aquí.

El alquiler, que en su mayor parte no puede

Francia es el mercado más restrictivo que cubrimos en este punto. La mayoría de las viviendas francesas que listamos no pueden alquilarse, y la ley de alquiler de corta duración de París lo complicaría en cualquier caso, porque la ciudad exige permisos específicos y un alquiler ilegal pone en riesgo a todos los copropietarios. Algunas viviendas de la costa sí pueden alquilarse, con sujeción a las normas locales, que en un municipio francés pueden ser tan estrictas como en cualquier otro sitio. Le diremos la norma de cada vivienda.

Si los ingresos por alquiler forman parte de su razonamiento, Francia es el país donde es menos probable que funcionen, y conviene decirlo pronto en lugar de descubrirlo en el paso cinco.

Financiación

La mayoría de las compras de participaciones en Francia se pagan al contado. La financiación puede estar disponible según dónde viva; pregúntenos y le conseguiremos las condiciones actuales para la vivienda que le guste, en lugar de citarle las del año pasado.

Qué parte de Francia

La Costa Azul es donde está la profundidad: viviendas de todos los tamaños, desde pisos con piscina hasta villas de cuatro dormitorios o más.

Los Alpes significan Portes du Soleil, donde las viviendas de Morzine son de momento las únicas que listamos. El hueco alpino es el mayor del mercado europeo y lo seguimos de cerca; díganos qué busca y le avisaremos cuando aparezca algo.

París es una decisión aparte. Algunos pisos se venden en octavos y otros en participaciones más pequeñas, con menos semanas y fijas. No compiten realmente entre sí; encajan con compradores distintos.

Todas las viviendas francesas que listamos están aquí.

Preguntas frecuentes

¿Pago honorarios de notaire por una participación fraccional francesa?

Depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. En un inmueble francés entero ya existente, los honorarios del notaire y los droits de mutation llegan a entre un 7,5 y un 8 %; pida los costes de compra de la vivienda concreta antes de reservar.

¿Pagaré el impuesto francés sobre el patrimonio por una participación?

Como no residente, casi con seguridad no. El IFI se aplica por encima de 1,3 millones de € en inmuebles franceses, y una participación de una octava parte de una villa de incluso 5 millones de € se valora en unos 625.000 €. Como residente francés es una pregunta completamente distinta — se le liquida sobre los inmuebles de todo el mundo por encima de ese mismo umbral, vivienda habitual incluida, así que una participación puede empujarle por encima. Modélelo antes de comprar.

¿Cuánto cuesta una participación en copropiedad en Francia?

Desde 119.000 €, entre las 22 viviendas francesas que listamos hoy; cada anuncio muestra su propio precio. Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios; le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

¿Qué poseo exactamente?

Una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

¿Puedo alquilar mi vivienda francesa en copropiedad?

Normalmente no. La mayoría de las viviendas francesas que listamos no pueden alquilarse, y en París la ley de alquiler de corta duración lo complicaría de todos modos. Algunas viviendas de la costa sí pueden alquilarse, con sujeción a las normas del municipio. Francia es el mercado donde es menos probable contar con ingresos por alquiler.

¿Una participación me da derecho a vivir en Francia?

No. No confiere estatus de residencia de ningún tipo. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE están sujetos a la norma Schengen de 90 días en cualquier periodo de 180 exactamente igual que cualquier visitante.

¿Cuánto tarda la compra?

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado. No hay un equivalente francés del NIE español que haya que esperar, y por eso una compra francesa avanza a menudo más deprisa. La financiación añade de cuatro a ocho semanas.

¿Debería comprar en París o en la costa?

Son productos distintos. La costa significa una villa entera, en octavos, desde 119.000 €, con más viviendas entre las que elegir. París significa un piso, a veces en octavos y a veces en una participación más pequeña con menos semanas, fijas. Decida primero qué quiere que sea la propiedad; la vivienda viene después.