Guía del Comprador
Cómo comprar una participación en copropiedad en Francia
La SCI, los honorarios de notaire que se ahorra, cómo funciona el IFI para residentes y no residentes, lo que cuesta en las 22 viviendas francesas que listamos, y los pasos en orden.
La respuesta corta: usted compra una participación en una SCI francesa — la sociedad francesa estándar para tener inmuebles — que ya es propietaria de la casa. Como la SCI ya es la propietaria, su compra no es una transmisión de inmueble, así que se ahorra los droits de mutation del notaire, que llegan al 7,5–8 % en un inmueble entero ya existente. El impuesto francés sobre el patrimonio aprieta por encima de 1,3 millones de € en inmuebles franceses, y una sola participación casi nunca llega ahí. Listamos 22 viviendas en Francia de cuatro operadores, desde 119.000 €.
Francia se parte limpiamente en dos: la Côte d'Azur y los Alpes, donde MYNE y &Hamlet venden villas y chalés enteros desde 119.000 €; y París, donde Pacaso y Paris Property Group venden apartamentos con un modelo completamente distinto.
Qué poseería en realidad
Una vivienda francesa en copropiedad la ostenta una Société Civile Immobilière — una SCI. Es el vehículo francés ordinario para tener inmuebles de forma colectiva, perfectamente conocido por los notarios franceses, y es muy anterior a la copropiedad como producto. La SCI es propietaria de la casa; usted posee una participación de la SCI.
Paris Property Group es la excepción y merece la pena entender por qué. Su apartamento de Saint-Germain no lo ostenta una SCI francesa sino una asociación estadounidense, registrada en California, y sus participaciones son de 1/12 o 1/13 en lugar de las octavas partes que vende todo el mundo. Es una estructura genuinamente distinta con una vía fiscal distinta, y encaja en particular con los compradores estadounidenses. El vehículo que se usa en cada país se expone aquí.
Qué necesita antes de empezar
Identidad y origen de los fondos, para el KYC. Francia no tiene un equivalente del NIE a estos efectos, y por eso una compra francesa avanza en general más deprisa que una española para un comprador transfronterizo primerizo.
Una idea clara del IFI antes de firmar, no después. El impuesto francés sobre el patrimonio es lo único de comprar en Francia que de verdad sorprende a la gente, y la respuesta cambia por completo según sea usted residente francés o no. Véase más abajo.
Su propio abogado para el contrato de compraventa de participaciones. Los estatutos de la SCI regulan cómo se transmiten las participaciones, quién tiene la primera opción de compra y qué ocurre al fallecer. Son legibles, y merece la pena leerlos.
Los pasos, en orden
| Paso | Qué ocurre | Cuánto tarda |
|---|---|---|
| 1. Elija la vivienda | Compare entre operadores, compruebe el coste operativo y cuántas participaciones quedan, y visítela si puede | El tiempo que quiera |
| 2. Contrato de reserva | Un depósito, normalmente de 5.000 € a 20.000 €, retira la participación del mercado | Día 1 |
| 3. Periodo de reflexión | Su ventana para la revisión legal y fiscal — úsela | De 7 a 14 días |
| 4. KYC y documentación | Identidad, domicilio, origen de los fondos | De 1 a 3 semanas |
| 5. Contrato de compraventa de participaciones | Se firma después de que su propio abogado haya leído los estatutos de la SCI | De 1 a 2 semanas |
| 6. Pago e inscripción | Transferencia internacional; el registro de participaciones de la SCI se actualiza para incluirle | Días |
| 7. Alta como propietario | Acceso a la plataforma de reservas, entrega de llaves, primera estancia programada | Inmediatamente después |
De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma es lo normal para un comprador al contado; la financiación añade de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo. Los siete pasos se exponen en detalle aquí.
Lo que cuesta
| Operador | Viviendas | Precio de la participación | Coste operativo mensual | Dónde |
|---|---|---|---|---|
| MYNE Homes | 14 | 119.000 € – 559.000 € mediana 179.000 € |
298 € – 472 € mediana 344 €, verificado en las 14 |
Côte d'Azur, Portes du Soleil |
| Pacaso | 4 | 600.000 $ – 879.000 $ mediana 728.500 $ |
No nos lo publican | París |
| &Hamlet | 3 | 150.000 € – 565.000 € mediana 285.000 € |
369 € – 560 € mediana 460 €, verificado en las 3 |
Côte d'Azur |
| Paris Property Group | 1 | 299.000 € una participación de 1/13, cuatro semanas al año |
No nos lo publican | Saint-Germain-des-Prés |
El precio de entrada en Francia es de 119.000 €, y todas las viviendas por debajo de 200.000 € son de MYNE. Los apartamentos de París son otro mercado a otro precio, y hay que compararlos entre sí y no con una villa en la costa.
Costes de cierre. En un inmueble francés entero ya existente, los honorarios del notaire y los impuestos de transmisión llegan a alrededor del 7,5–8 %. Comprar una participación de una SCI que ya es propietaria de la casa no los devenga, porque ningún inmueble cambia de manos. Ese ahorro es estructural, no un descuento. Paris Property Group cifra los costes de cierre en torno al 1–2 % del precio de la participación en su propia estructura del lado estadounidense. Por qué la compra de la participación no es una transmisión de inmueble se explica aquí.
Los impuestos, con franqueza
Esta sección describe la estructura. No es asesoramiento fiscal personalizado, y su situación depende de su residencia, de sus demás inmuebles y del convenio entre su país y Francia. Busque asesoramiento especializado antes de firmar.
Cuando compra: ningún droits de mutation sobre la participación, por la razón de arriba.
Mientras la posee: la SCI paga directamente la taxe foncière y el impuesto a nivel societario sobre cualquier ingreso por alquiler. Usted financia su parte de ello a través de la cuota anual. No hay ninguna declaración francesa aparte que usted presente sobre el inmueble en sí.
El IFI — y este es el que importa. El Impôt sur la Fortune Immobilière es el impuesto francés sobre el patrimonio inmobiliario, y se aplica por encima de 1,3 millones de €. Para un no residente solo cuentan los inmuebles franceses, y una participación de una octava parte de una villa de la Côte d'Azur de incluso 5 millones de € se valora en unos 625.000 € — cómodamente por debajo del umbral. Ese mismo comprador, si poseyera la villa entera, estaría muy por encima y se enfrentaría a una carga anual de decenas de miles. La estructura entrega esa ventaja de forma automática. La situación del IFI para los propietarios de participaciones está aquí.
Si es residente francés, déle la vuelta. A un residente francés se le liquida sobre los inmuebles de todo el mundo por encima de esos mismos 1,3 millones de €, vivienda habitual incluida. Si su propia casa ya está cerca del umbral, añadir una participación puede ser lo que le empuje por encima — de modo que una compra pequeña puede tener un efecto desproporcionado. Lo que hay que modelar es la regla de agregación, e importa muchísimo más para los residentes que para los no residentes. La situación del residente francés se expone aquí, y el panorama del comprador británico aquí.
Cuando vende: impuesto sobre la plusvalía por cualquier ganancia, en Francia y potencialmente en su país, con la desgravación del convenio según la residencia. Está transmitiendo una participación societaria y no un inmueble directamente, que suele ser la vía más sencilla. Más aquí.
Cuando fallece: la participación se transmite a través del registro de participaciones de la SCI. Las normas sucesorias francesas son más imperativas que la mayoría, y los estatutos de la SCI interactúan con ellas — esta es la mejor razón que existe para que su propio abogado lea los estatutos antes de firmar. Qué le pasa a la participación se explica aquí.
Cuánto tiempo puede quedarse en realidad
Una participación no confiere derecho de residencia alguno. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE — británicos, estadounidenses, canadienses, australianos — están sujetos a la norma Schengen de 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días, exactamente igual que cualquier visitante. Con alrededor de 45 noches al año eso no es una restricción. La norma para propietarios está aquí.
El alquiler, que en su mayor parte no puede
Francia es el mercado más restrictivo que cubrimos en este punto. &Hamlet prohíbe el alquiler sin más. Pacaso no permite el alquiler por parte del propietario. Los acuerdos de Paris Property Group prohíben alquilar las semanas, y la normativa parisina de alquiler de corta duración lo haría difícil en cualquier caso — la ciudad exige permisos concretos y un alquiler ilegal pone en riesgo a todos los copropietarios. MYNE permite el alquiler en muchos inmuebles, sujeto a las normas locales, que en una commune francesa pueden ser tan estrictas como en cualquier sitio.
Si los ingresos por alquiler forman parte de su razonamiento, Francia es el país donde menos probable es que funcione, y conviene decirlo pronto en lugar de descubrirlo en el paso cinco.
Financiación
MYNE dice que una participación francesa puede hipotecarse casi igual que una compra tradicional, y ofrece su propio plan de pago aplazado, que devenga intereses. &Hamlet trabaja con Nordea y permite pignorar solo participaciones individuales, nunca el inmueble entero. Pacaso articula la financiación entre el banco y la LLC del inmueble en lugar de a nombre del propio comprador. Paris Property Group no ofrece financiación alguna de la participación — trate esa como una compra al contado, que es lo que es.
Qué parte de Francia, y a quién
La Côte d'Azur es donde está la profundidad: MYNE y &Hamlet listan entre ambos 17 viviendas allí, de 119.000 € a 565.000 €. Las tres de &Hamlet son todas grandes — cuatro, seis y siete dormitorios — y las de MYNE son más pequeñas y más baratas.
Los Alpes significan Portes du Soleil, donde las viviendas de MYNE en Morzine son ahora mismo lo único que listamos. El hueco alpino es el mayor del mercado europeo y lo vigilamos de cerca; díganos qué busca y le avisaremos cuando aparezca algo.
París es una decisión aparte. Los cuatro apartamentos de Pacaso venden octavas partes sin tope de noches. El único apartamento de Paris Property Group en Saint-Germain vende una participación de 1/13 que da cuatro semanas — dos fijas y dos flotantes — con la titularidad en una asociación estadounidense y sin financiación. No son realmente competidores; encajan con compradores distintos.
Todas las viviendas francesas que listamos están aquí, y si quiere a los operadores comparados cara a cara, eso está aquí.
Preguntas frecuentes
¿Pago honorarios de notaire por una participación fraccional francesa?
Los impuestos de transmisión, no. En un inmueble francés entero ya existente, los honorarios del notaire y los droits de mutation llegan a entre un 7,5 y un 8 %. Se pagaron una sola vez, cuando la casa se compró para meterla en la SCI. Comprar una participación de esa sociedad ya existente no es una transmisión de inmueble, así que no vuelve a devengarlos.
¿Pagaré el impuesto francés sobre el patrimonio por una participación?
Como no residente, casi con seguridad no. El IFI se aplica por encima de 1,3 millones de € en inmuebles franceses, y una participación de una octava parte de una villa de incluso 5 millones de € se valora en unos 625.000 €. Como residente francés es una pregunta completamente distinta — se le liquida sobre los inmuebles de todo el mundo por encima de ese mismo umbral, vivienda habitual incluida, así que una participación puede empujarle por encima. Modélelo antes de comprar.
¿Cuánto cuesta una participación en copropiedad en Francia?
Desde 119.000 €. En las 22 viviendas francesas que listamos, la mediana de MYNE es de 179.000 €, la de &Hamlet 285.000 € y la de Pacaso 728.500 $. El apartamento de Paris Property Group en Saint-Germain cuesta 299.000 € por una participación de 1/13 que da cuatro semanas al año. Los costes operativos, donde se publican, van de 298 € a 472 € al mes en MYNE y de 369 € a 560 € en &Hamlet.
¿Qué es una SCI?
Una Société Civile Immobilière — la sociedad francesa estándar para tener inmuebles de forma colectiva. Es propietaria de la casa y figura inscrita sobre ella; usted posee una participación de la sociedad. Es anterior en décadas a la copropiedad como producto y los notarios franceses tratan con ellas de forma rutinaria. Paris Property Group es la excepción entre los operadores que listamos: su titularidad está en una asociación estadounidense y no en una SCI.
¿Puedo alquilar mi vivienda francesa en copropiedad?
Normalmente no. &Hamlet prohíbe el alquiler, Pacaso no permite el alquiler por parte del propietario y los acuerdos de Paris Property Group lo prohíben — y la normativa parisina de alquiler de corta duración lo haría difícil de todos modos. MYNE lo permite en muchos inmuebles, sujeto a las normas de la commune local. Francia es el mercado donde menos probable es que haya ingresos por alquiler.
¿Una participación me da derecho a vivir en Francia?
No. No confiere estatus de residencia de ningún tipo. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE están sujetos a la norma Schengen de 90 días en cualquier periodo de 180 exactamente igual que cualquier visitante.
¿Cuánto tarda la compra?
De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado. No hay un equivalente francés del NIE español que haya que esperar, y por eso una compra francesa avanza a menudo más deprisa. La financiación añade de cuatro a ocho semanas.
¿Debería comprar en París o en la costa?
Son productos distintos. La costa significa una villa entera, octavas partes, desde 119.000 €, con más viviendas entre las que elegir. París significa un apartamento, y elegir entre las octavas partes de Pacaso sin tope de noches y la participación de 1/13 de Paris Property Group que da cuatro semanas fijas y flotantes en Saint-Germain. Decida primero qué quiere que sea el inmueble; el operador se deduce de eso.