Guía del Comprador
Cómo comprar una participación en copropiedad en Italia
La SRL, quién paga en realidad el IMU, el codice fiscale, lo que cuesta en las 23 viviendas italianas que listamos — los costes operativos más bajos de todos los países que cubrimos.
La respuesta corta: usted compra una participación en una SRL italiana — una sociedad limitada — que ya es propietaria de la casa. Como la SRL ya es la propietaria, no paga la imposta di registro por la participación. El IMU, el impuesto italiano sobre el inmueble, lo paga la sociedad y no usted, y ya está dentro de la cifra mensual. Listamos 23 viviendas en Italia de tres operadores, desde 119.000 € — e Italia tiene los costes operativos más bajos de todos los países que cubrimos.
Italia es ante todo un mercado de lagos. Catorce de las veintitrés viviendas están en Como, Garda o Maggiore, y el apartamento de MYNE en el lago de Garda, a 227 € al mes, es la vivienda más barata de mantener de todos nuestros listados.
Qué poseería en realidad
Una vivienda italiana en copropiedad la ostenta una Società a Responsabilità Limitata — una SRL, la sociedad limitada italiana, funcionalmente el mismo animal que una SL española o una LLC estadounidense. La SRL es propietaria de la casa y figura inscrita sobre ella. Usted posee una participación de la SRL, y esa participación lleva consigo sus derechos de uso y su derecho sobre el valor. El vehículo que se usa en cada país se expone aquí.
Todas las viviendas italianas que listamos se venden en octavas partes. MYNE permite a un comprador llevarse entre una y cuatro participaciones; &Hamlet vende desde una octava parte hasta la mitad.
Qué necesita antes de empezar
Un codice fiscale, en la mayoría de los casos. El código fiscal italiano para personas físicas equivale en su función al NIE español, aunque en general se obtiene más rápido. El operador normalmente lo tramita como parte de la compra; confírmelo en la reserva en lugar de darlo por hecho.
Identidad y origen de los fondos, para el KYC. Lo estándar, y el paso que atasca las compras cuando se deja para el final.
Un asesor en su país, si es residente italiano. A los residentes italianos se les grava por la renta y los activos de todo el mundo, y el panorama de un italiano que compra una participación en el extranjero — en Mallorca, pongamos, o en la Côte d'Azur — es más complejo que el de quien compra en casa, con IVIE e IVAFE potencialmente en juego. La situación del residente italiano está aquí.
Los pasos, en orden
| Paso | Qué ocurre | Cuánto tarda |
|---|---|---|
| 1. Elija la vivienda | Compare entre operadores, compruebe el coste operativo y cuántas participaciones quedan, y visítela si puede | El tiempo que quiera |
| 2. Contrato de reserva | Un depósito, normalmente de 5.000 € a 20.000 €, retira la participación del mercado | Día 1 |
| 3. Periodo de reflexión | Su ventana para la revisión legal y fiscal — úsela | De 7 a 14 días |
| 4. Codice fiscale y KYC | El código fiscal, las comprobaciones de identidad, el origen de los fondos | De 1 a 3 semanas |
| 5. Contrato de compraventa de participaciones | Se firma después de que su propio abogado lo haya leído | De 1 a 2 semanas |
| 6. Pago e inscripción | Transferencia internacional; el libro registro de socios de la SRL se actualiza para incluirle | Días |
| 7. Alta como propietario | Acceso a la plataforma de reservas, entrega de llaves, primera estancia programada | Inmediatamente después |
De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado; la financiación añade de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo. Los plazos en detalle están aquí.
Lo que cuesta
| Operador | Viviendas | Precio de la participación | Coste operativo mensual | Dónde |
|---|---|---|---|---|
| MYNE Homes | 20 | 119.000 € – 369.000 € mediana 189.000 € |
227 € – 443 € mediana 325 €, verificado en las 20 |
Lago de Como, lago de Garda, Lago Maggiore, Liguria, Cerdeña |
| Pacaso | 2 | 549.000 $ – 599.000 $ | No nos lo publican | Toscana |
| &Hamlet | 1 | 220.000 € | 369 € verificado |
Liguria |
Italia tiene los costes operativos verificados más bajos de todos los países que cubrimos: una mediana de 325 € al mes en MYNE, frente a 326 € en España y 344 € en Francia, y un suelo de 227 € — la vivienda más barata de mantener de todo nuestro conjunto de listados, un apartamento de dos dormitorios con piscina en Torri del Benaco, en el lago de Garda.
Costes de cierre. La imposta di registro italiana y los tributos asociados se pagaron una sola vez, cuando el inmueble se compró para meterlo en la SRL. Comprar una participación de esa sociedad ya existente no es una nueva transmisión de inmueble, así que no vuelve a devengarlos. Por qué es así se explica aquí.
Los impuestos, con franqueza
Esta sección describe la estructura. No es asesoramiento fiscal personalizado. Su situación depende de su residencia, de sus demás activos y del convenio entre su país e Italia — busque asesoramiento especializado antes de firmar.
Cuando compra: ninguna imposta di registro sobre la participación.
Mientras la posee — el IMU. La Imposta Municipale Unica la paga la SRL propietaria del inmueble, no usted directamente. Su octava parte se le imputa a través de la cuota anual. Usted no presenta ninguna declaración del IMU; el operador se ocupa de ello a nivel societario. Dos cosas que conviene saber: los tipos los fija el comune, así que varían de forma apreciable de un municipio a otro, y a las segundas residencias se les suelen aplicar tipos más altos que a las viviendas habituales. En un inmueble de alto valor — una villa en Como, la Toscana premium, una casa costera en Cerdeña — el IMU es una partida real del presupuesto anual y no un error de redondeo. Es una de las cifras que hay que pedir expresamente. El IMU sobre una participación fraccional se explica aquí.
Si es residente italiano: la estructura de SRL es estándar y los asesores italianos la conocen bien, y el IMU se gestiona a nivel societario como arriba. La complejidad llega si compra una participación en el extranjero en lugar de en casa — IVIE e IVAFE pueden aplicarse a los inmuebles extranjeros y a los activos financieros extranjeros, con el tratamiento del convenio encima. El impuesto italiano de sucesiones se aplica a la participación en la SRL al fallecer.
Cuando vende: impuesto sobre la plusvalía por cualquier ganancia, en Italia y potencialmente en su país, con la desgravación del convenio según la residencia. Al tratarse de la transmisión de una participación societaria y no de un inmueble, el tratamiento suele ser más sencillo. Más aquí.
Cuando fallece: la participación se transmite a través del libro registro de socios de la SRL. Qué ocurre se explica aquí, y donarla en vida, aquí.
Cuánto tiempo puede quedarse en realidad
Una participación no confiere derecho de residencia alguno. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE están sujetos a la norma Schengen — 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días — exactamente igual que cualquier visitante. Con alrededor de 44 noches al año no aprieta; encadenando participaciones o con estancias largas, sí. La norma para propietarios está aquí.
El alquiler
Italia es el único país donde tenemos la posición sobre el alquiler confirmada en los listados individuales y no deducida de la política general. Nueve de las veinte viviendas italianas de MYNE están marcadas como que permiten el alquiler durante los periodos sin uso; las once restantes están sin registrar y no prohibidas, lo que es un hueco en lo que hemos comprobado y no un no. &Hamlet prohíbe el alquiler sin más y Pacaso no permite el alquiler por parte del propietario. Como en todas partes, la norma que vincula es la local y no la del operador, así que la pregunta que hay que hacer es sobre el comune concreto.
Financiación
MYNE dice que una participación puede hipotecarse casi igual que una compra tradicional de inmueble, y ofrece además su propio plan de pago aplazado — que devenga intereses, así que compárelo con el tipo de un banco. &Hamlet trabaja con Nordea, y su estructura permite pignorar solo participaciones individuales, nunca el inmueble entero. Pacaso articula la financiación entre el banco y la LLC del inmueble en lugar de a nombre del propio comprador.
Dónde comprar
Los lagos. Catorce de las veintitrés viviendas: Garda 8, Como 4 y Maggiore 2, todas de MYNE, y la entrada más barata que existe a la copropiedad italiana. Si quiere un lago, esto es una elección de verdad y no una única opción.
Cerdeña y Liguria. El inventario costero de MYNE, incluido el apartamento de dos dormitorios de 119.000 € en Palau, más la villa de tres dormitorios con piscina infinita de &Hamlet en Apricale — la única vivienda italiana que listamos con más de dos dormitorios fuera de la Toscana.
La Toscana. Las dos de Pacaso, a 549.000 $ y 599.000 $. Otra banda de precio y otro modelo — octavas partes sin tope de noches totales, y nada de alquiler.
Todas las viviendas italianas que listamos están aquí, y si quiere a los operadores comparados, eso está aquí.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IMU en una participación fraccional italiana?
La SRL propietaria del inmueble, no usted directamente. Su octava parte llega a través de la cuota anual, y usted no presenta ninguna declaración del IMU. Los tipos los fija el comune y a las segundas residencias se les aplican tipos más altos que a las viviendas habituales, así que en un inmueble de alto valor es una partida anual apreciable — conviene pedirla expresamente en lugar de suponer que es pequeña.
¿Pago la imposta di registro por la participación?
No. El impuesto de registro y los tributos asociados se pagaron una sola vez, cuando el inmueble se adquirió para meterlo en la SRL. Comprar una participación de esa sociedad ya existente no es una nueva transmisión de inmueble, así que no vuelve a devengarlos.
¿Cuánto cuesta una participación en copropiedad en Italia?
Desde 119.000 €. En las 23 viviendas italianas que listamos, la mediana de MYNE es de 189.000 € y la única vivienda de &Hamlet cuesta 220.000 €; las dos viviendas toscanas de Pacaso están a 549.000 $ y 599.000 $. Los costes operativos verificados de MYNE van de 227 € a 443 € al mes, con mediana de 325 € — los más bajos de todos los países que cubrimos.
¿Qué es una SRL?
Una Società a Responsabilità Limitata — la sociedad italiana de responsabilidad limitada, funcionalmente equivalente a una SL española o a una LLC estadounidense. Es propietaria de la casa; usted posee una participación de ella. Los asesores italianos tratan con ellas de forma rutinaria.
¿Necesito un codice fiscale?
En la mayoría de los casos sí — es el código fiscal italiano para personas físicas y cumple prácticamente la misma función que el NIE español, aunque en general se obtiene más rápido. El operador normalmente lo tramita como parte de la compra. Confírmelo en la reserva en lugar de darlo por hecho.
¿Puedo alquilar mi vivienda italiana en copropiedad?
Con MYNE, en muchos inmuebles — nueve de sus veinte viviendas italianas están marcadas en nuestros listados como que permiten el alquiler durante los periodos sin uso, y las once restantes están sin registrar y no prohibidas. &Hamlet lo prohíbe y Pacaso no permite el alquiler por parte del propietario. Como en todas partes, las normas del comune local son las que vinculan, no la política del operador.
¿Dónde puedo comprar en Italia realmente?
En los lagos sobre todo — catorce de las veintitrés viviendas están en Como, Garda o Maggiore, todas de MYNE. Después, Cerdeña y Liguria para la costa, incluida la villa de &Hamlet en Apricale. La Toscana es de Pacaso, a un precio bastante más alto. Hoy no listamos nada en Roma, Venecia ni Apulia.
¿Cuánto tarda la compra?
De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado, incluido el codice fiscale. La financiación añade encima de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo.