Cómo comprar una participación en copropiedad en Italia

Qué poseería en realidad

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

Todas las viviendas italianas que listamos se venden en octavas partes. Según el socio, un comprador puede llevarse entre una y cuatro participaciones, o desde una octava parte hasta la mitad.

Qué necesita antes de empezar

Un codice fiscale, en la mayoría de los casos. El código fiscal italiano para personas físicas equivale en su función al NIE español, aunque en general se obtiene más rápido. El operador normalmente lo tramita como parte de la compra; confírmelo en la reserva en lugar de darlo por hecho.

Identidad y origen de los fondos, para el KYC. Lo estándar, y el paso que atasca las compras cuando se deja para el final.

Un asesor en su país, si es residente italiano. A los residentes italianos se les grava por la renta y los activos de todo el mundo, y el panorama de un italiano que compra una participación en el extranjero — en Mallorca, pongamos, o en la Côte d'Azur — es más complejo que el de quien compra en casa, con IVIE e IVAFE potencialmente en juego. La situación del residente italiano está aquí.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado; la financiación añade de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo. Los plazos en detalle están aquí.

Lo que cuesta

Italia tiene los costes operativos verificados más bajos de todos los países que cubrimos: una mediana de 325 € al mes con nuestro mayor socio europeo, frente a 326 € en España y 344 € en Francia, y un suelo de 227 € — la vivienda más barata de mantener de todo nuestro conjunto de listados, un apartamento de dos dormitorios con piscina en Torri del Benaco, en el lago de Garda.

Costes de cierre. Dependen de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pida la cifra de la vivienda concreta antes de reservar.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección es información general, no asesoramiento fiscal personalizado. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Su situación depende de su residencia, de sus demás activos y del convenio entre su país e Italia — le recomendamos asesoramiento independiente antes de firmar.

Cuando compra: los impuestos de compra dependen de la estructura legal de la vivienda; pregunte por ellos antes de reservar.

Mientras la posee — el IMU. La Imposta Municipale Unica es un gasto de la vivienda que se reparte entre los propietarios; su octava parte se le imputa a través de la cuota anual. Que usted tenga que declarar algo depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Dos cosas que conviene saber: los tipos los fija el comune, así que varían de forma apreciable de un municipio a otro, y a las segundas residencias se les suelen aplicar tipos más altos que a las viviendas habituales. En un inmueble de alto valor — una villa en Como, la Toscana premium, una casa costera en Cerdeña — el IMU es una partida real del presupuesto anual y no un error de redondeo. Es una de las cifras que hay que pedir expresamente. El IMU sobre una participación fraccional se explica aquí.

Si es residente italiano: cómo funcionan los impuestos depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar; asesórese con un profesional italiano. La complejidad llega si compra una participación en el extranjero en lugar de en casa — IVIE e IVAFE pueden aplicarse a los inmuebles extranjeros y a los activos financieros extranjeros, con el tratamiento del convenio encima. El impuesto italiano de sucesiones se aplica a la participación al fallecer.

Cuando vende: impuesto sobre la plusvalía por cualquier ganancia, en Italia y potencialmente en su país, con la desgravación del convenio según la residencia. Más aquí.

Cuando fallece: la participación pasa a sus herederos como cualquier otro activo. Qué ocurre se explica aquí, y donarla en vida, aquí.

Cuánto tiempo puede quedarse en realidad

Una participación no confiere derecho de residencia alguno. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE están sujetos a la norma Schengen — 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días — exactamente igual que cualquier visitante. Con alrededor de 44 noches al año no aprieta; encadenando participaciones o con estancias largas, sí. La norma para propietarios está aquí.

El alquiler

Italia es el único país donde tenemos la posición sobre el alquiler confirmada en los listados individuales y no deducida de la política general. Alrededor de la mitad de las viviendas italianas de nuestro mayor socio europeo están marcadas como que permiten el alquiler durante los periodos sin uso; las restantes están sin registrar y no prohibidas, lo que es un hueco en lo que hemos comprobado y no un no. Nuestros otros socios en Italia no permiten que el propietario alquile. Como en todas partes, la norma que vincula es la local y no la del socio, así que la pregunta que hay que hacer es sobre el comune concreto.

Financiación

La financiación depende del socio. Uno dice que una participación puede hipotecarse casi igual que una compra tradicional de inmueble, y ofrece además su propio plan de pago aplazado — que devenga intereses, así que compárelo con el tipo de un banco. Otro trabaja con un banco prestamista, y su estructura permite pignorar solo participaciones individuales, nunca el inmueble entero. Un tercero ofrece financiación a sus compradores.

Dónde comprar

Los lagos. La mayoría de las viviendas italianas que listamos, en Garda, Como y Maggiore, todas del mismo socio, y la entrada más barata que existe a la copropiedad italiana. Si quiere un lago, esto es una elección de verdad y no una única opción.

Cerdeña y Liguria. El inventario costero de nuestro mayor socio europeo, incluido el apartamento de dos dormitorios de 119.000 € en Palau, más la villa de tres dormitorios con piscina infinita de otro socio en Apricale — la única vivienda italiana que listamos con más de dos dormitorios fuera de la Toscana.

La Toscana. Las dos de nuestro socio con sede en EE. UU., a 549.000 $ y 599.000 $. Otra banda de precio y otro modelo — octavas partes sin tope de noches totales, y nada de alquiler.

Todas las viviendas italianas que listamos están aquí, y si quiere a los operadores comparados, eso está aquí.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el IMU en una participación fraccional italiana?

Lo comparten los propietarios: su octava parte llega a través de la cuota anual. Que usted tenga que declarar algo depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Los tipos los fija el comune y a las segundas residencias se les aplican tipos más altos que a las viviendas habituales, así que en un inmueble de alto valor es una partida anual apreciable — conviene pedirla expresamente en lugar de suponer que es pequeña.

¿Pago la imposta di registro por la participación?

Depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pida los costes de compra de la vivienda concreta antes de reservar y busque asesoramiento fiscal independiente.

¿Cuánto cuesta una participación en copropiedad en Italia?

Desde 119.000 €. En las 29 viviendas italianas que listamos, la participación mediana con nuestro mayor socio europeo es de 189.000 €, la única vivienda de otro socio cuesta 220.000 € y las dos viviendas toscanas están a 549.000 $ y 599.000 $. Los costes operativos verificados de ese mayor socio van de 227 € a 443 € al mes, con mediana de 325 € — los más bajos de todos los países que cubrimos.

¿Qué poseo exactamente?

Una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

¿Necesito un codice fiscale?

En la mayoría de los casos sí — es el código fiscal italiano para personas físicas y cumple prácticamente la misma función que el NIE español, aunque en general se obtiene más rápido. El operador normalmente lo tramita como parte de la compra. Confírmelo en la reserva en lugar de darlo por hecho.

¿Puedo alquilar mi vivienda italiana en copropiedad?

Con un socio, en muchos inmuebles — alrededor de la mitad de sus viviendas italianas están marcadas en nuestros listados como que permiten el alquiler durante los periodos sin uso, y las restantes están sin registrar y no prohibidas. Nuestros otros socios en Italia no lo permiten. Como en todas partes, las normas del comune local son las que vinculan, no la política del socio.

¿Dónde puedo comprar en Italia realmente?

En los lagos sobre todo — la mayoría de las viviendas están en Como, Garda o Maggiore, todas de un mismo socio. Después, Cerdeña y Liguria para la costa, incluida la villa de Apricale. La Toscana la cubre nuestro socio con sede en EE. UU., a un precio bastante más alto. Hoy no listamos nada en Roma, Venecia ni Apulia.

¿Cuánto tarda la compra?

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado, incluido el codice fiscale. La financiación añade encima de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo.