Cómo comprar una participación en copropiedad en Italia

Qué poseería en realidad

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

Todas las viviendas italianas que listamos se venden en octavos. Según la vivienda, puede comprar más de una participación, hasta la mitad.

Qué necesita antes de empezar

Un codice fiscale, en la mayoría de los casos. El código fiscal italiano para personas físicas equivale en su función al NIE español, aunque en general se obtiene más rápido. La empresa normalmente lo tramita como parte de la compra; confírmelo en la reserva en lugar de darlo por hecho.

Identidad y origen de los fondos, para el KYC. Lo estándar, y el paso que atasca las compras cuando se deja para el final.

Un asesor en su país, si es residente italiano. A los residentes italianos se les grava por la renta y los activos de todo el mundo, y el panorama de un italiano que compra una participación en el extranjero — en Mallorca, pongamos, o en la Côte d'Azur — es más complejo que el de quien compra en casa, con IVIE e IVAFE potencialmente en juego. La situación del residente italiano está aquí.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado; la financiación añade de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo. Los plazos en detalle están aquí.

Lo que cuesta

Los precios de las participaciones en Italia empiezan en 119.000 €, entre las 30 viviendas que listamos hoy, y cada anuncio muestra su propio precio. El precio de la participación incluye el mobiliario y la puesta a punto de la vivienda.

Los lagos son la forma más asequible de entrar en la copropiedad italiana; la Toscana está en una franja de precio más alta.

Gastos corrientes. La gestión, los seguros, el mantenimiento, el fondo de reserva y el IMU se reparten entre los propietarios; le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

Gastos de cierre. Dependen de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pida la cifra de la vivienda concreta antes de reservar.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección es información general, no asesoramiento fiscal personalizado. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Su situación depende de su residencia, de sus demás activos y del convenio entre su país e Italia — le recomendamos asesoramiento independiente antes de firmar.

Cuando compra: los impuestos de compra dependen de la estructura legal de la vivienda; pregunte por ellos antes de reservar.

Mientras la posee — el IMU. La Imposta Municipale Unica es un gasto de la vivienda que se reparte entre los propietarios; su octava parte se le imputa a través de la cuota anual. Que usted tenga que declarar algo depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Dos cosas que conviene saber: los tipos los fija el comune, así que varían de forma apreciable de un municipio a otro, y a las segundas residencias se les suelen aplicar tipos más altos que a las viviendas habituales. En un inmueble de alto valor — una villa en Como, la Toscana premium, una casa costera en Cerdeña — el IMU es una partida real del presupuesto anual y no un error de redondeo. Es una de las cifras que hay que pedir expresamente. El IMU sobre una participación fraccional se explica aquí.

Si es residente italiano: cómo funcionan los impuestos depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar; asesórese con un profesional italiano. La complejidad llega si compra una participación en el extranjero en lugar de en casa — IVIE e IVAFE pueden aplicarse a los inmuebles extranjeros y a los activos financieros extranjeros, con el tratamiento del convenio encima. El impuesto italiano de sucesiones se aplica a la participación al fallecer.

Cuando vende: impuesto sobre la plusvalía por cualquier ganancia, en Italia y potencialmente en su país, con la desgravación del convenio según la residencia. Más aquí.

Cuando fallece: la participación pasa a sus herederos como cualquier otro activo. Qué ocurre se explica aquí, y donarla en vida, aquí.

Cuánto tiempo puede quedarse en realidad

Una participación no confiere derecho de residencia alguno. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE están sujetos a la norma Schengen — 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días — exactamente igual que cualquier visitante. Con alrededor de 44 noches al año no aprieta; encadenando participaciones o con estancias largas, sí. La norma para propietarios está aquí.

El alquiler

Algunas viviendas italianas pueden alquilarse durante las semanas que no use; otras no pueden alquilarse en absoluto. Comprobamos la situación vivienda por vivienda en lugar de deducirla de una política. Como en todas partes, la norma que vincula es la local, así que la pregunta es sobre el comune concreto.

Financiación

La mayoría de las compras de participaciones en Italia se pagan al contado. La financiación puede estar disponible según dónde viva; pregúntenos y le conseguiremos las condiciones actuales para la vivienda que le guste, en lugar de citarle las del año pasado.

Dónde comprar

Los lagos. La mayoría de las viviendas italianas que listamos, en el Garda, el Como y el Maggiore, y la entrada más asequible a la copropiedad italiana. Si quiere un lago, aquí hay donde elegir de verdad.

Cerdeña y Liguria. Viviendas en la costa, desde pisos de dos dormitorios con piscina hasta una villa de tres dormitorios con piscina infinita en Apricale.

La Toscana. Un pequeño número de casas de campo, en una franja de precio más alta y sin alquiler.

Todas las viviendas italianas que listamos están aquí.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el IMU en una participación fraccional italiana?

Lo comparten los propietarios: su octava parte llega a través de la cuota anual. Que usted tenga que declarar algo depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Los tipos los fija el comune y a las segundas residencias se les aplican tipos más altos que a las viviendas habituales, así que en un inmueble de alto valor es una partida anual apreciable — conviene pedirla expresamente en lugar de suponer que es pequeña.

¿Pago la imposta di registro por la participación?

Depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pida los costes de compra de la vivienda concreta antes de reservar y busque asesoramiento fiscal independiente.

¿Cuánto cuesta una participación en copropiedad en Italia?

Desde 119.000 €, entre las 30 viviendas italianas que listamos hoy; cada anuncio muestra su propio precio. Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios; le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

¿Qué poseo exactamente?

Una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

¿Necesito un codice fiscale?

En la mayoría de los casos sí — es el código fiscal italiano para personas físicas y cumple prácticamente la misma función que el NIE español, aunque en general se obtiene más rápido. La empresa normalmente lo tramita como parte de la compra. Confírmelo en la reserva en lugar de darlo por hecho.

¿Puedo alquilar mi vivienda italiana en copropiedad?

Depende de la vivienda. Algunas pueden alquilarse durante los períodos sin uso; otras no pueden alquilarse en absoluto. Lo comprobamos vivienda por vivienda. Como en todas partes, las normas del comune son las que vinculan.

¿Dónde puedo comprar en Italia realmente?

Sobre todo en los lagos — la mayoría de las viviendas están en el Como, el Garda o el Maggiore. Después Cerdeña y Liguria para la costa, incluida la villa de Apricale, y la Toscana para el campo, a un precio más alto. Hoy no listamos nada en Roma, Venecia ni Apulia.

¿Cuánto tarda la compra?

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado, incluido el codice fiscale. La financiación añade encima de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo.