Cómo comprar una participación en copropiedad en Estados Unidos

Qué poseería en realidad

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

Qué necesita antes de empezar

Identidad y origen de los fondos, para el KYC. A un comprador estadounidense no se le exige ningún número fiscal extranjero. Un comprador no estadounidense debe contar con documentación adicional y buscar asesoramiento fiscal estadounidense específicamente sobre el lado de la venta antes de comprar — las normas para vendedores extranjeros de intereses inmobiliarios estadounidenses son un tema en sí mismo y no las vamos a resumir aquí, porque acertarlas aproximadamente es peor que no responder.

Una idea clara de cómo tributa su participación. Buena parte del tratamiento fiscal estadounidense — si los intereses de la hipoteca son deducibles, si un intercambio 1031 está siquiera teóricamente disponible — depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y de su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler. Pregunte pronto y busque asesoramiento independiente.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas para un comprador al contado es lo normal. La financiación añade de cuatro a ocho semanas. Los siete pasos en detalle están aquí.

Lo que cuesta

Ninguno de nuestros socios en Estados Unidos nos publica sus costes operativos, que es la mayor diferencia entre comprar aquí y comprar en Europa. Dos de nuestros socios europeos sí lo hacen, en todas y cada una de sus viviendas. En Estados Unidos tendrá que pedir el presupuesto anual, y conviene pedirlo antes de la reserva y no después.

Lo que eso significa en la práctica. Nuestro socio principal en EE. UU. le cobra su octava parte del presupuesto anual real de la vivienda, facturado mensualmente y regularizado a fin de año, con las cifras procedentes del equipo que lleva la casa. Es un arreglo sensato — es un coste trasladado y no un margen — pero significa que la cifra no se puede conocer hasta que la pide para esa vivienda concreta. Pida el presupuesto actual y el cierre real del año pasado, no una estimación.

Los costes de cierre dependen de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pídalos junto con el presupuesto anual.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección es información general, no asesoramiento fiscal. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y de sus circunstancias concretas. Le recomendamos asesoramiento independiente: contrate a un CPA antes de firmar.

Deducción de los intereses de la hipoteca. Posiblemente disponible, según la estructura legal de la vivienda, según si el inmueble califica como segunda residencia a sus efectos, según su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler, y según cómo esté garantizada la hipoteca. No es un sí o un no en abstracto. Las variables se exponen aquí.

Intercambio 1031. Posible en principio pero estructuralmente complejo, y la mayoría de las participaciones que se tienen sobre todo para uso personal no califican con limpieza. Que la suya pudiera depende de la estructura legal de la vivienda, del uso como inversión frente al uso personal, y del inmueble de reemplazo. Si un 1031 es central en su plan, resuélvalo con su CPA antes de reservar, no después. De qué depende está aquí.

El impuesto sobre el inmueble se reparte entre los propietarios. Cómo se factura depende de la estructura de la vivienda; pídalo junto con el presupuesto anual.

Cuando vende: puede tributar la plusvalía por cualquier ganancia; cómo se calcula depende de la estructura legal de la vivienda y de su situación personal. Más aquí.

Las noches, y lo que Estados Unidos hace mejor

Nuestro socio principal en EE. UU. no fija tope de noches totales, que es el modelo de uso más generoso del mercado en cualquier sitio. Las estancias anticipadas pueden reservarse con mucha antelación a través de la app, y las estancias de última hora se suman a esas en lugar de descontar de ellas. No hay una asignación anual que ir consumiendo.

Para un propietario que viva a distancia de coche y esté dispuesto a reservar tarde, eso vale bastante más que un suelo europeo de 44 o 45 noches. Es el argumento más fuerte a favor del modelo estadounidense.

Nuestro socio en Florida funciona de otra manera: tres bloques estacionales fijos de quince noches al año, alrededor de 45 noches, que los copropietarios pueden intercambiar entre sí. Menos flexible, a aproximadamente una décima parte del precio mediano del socio principal.

El alquiler, que no puede

Nuestros socios en Estados Unidos no permiten el alquiler por parte del propietario. Si su razonamiento incluye cubrir el coste operativo alquilando la vivienda cuando no está en ella, el mercado estadounidense que listamos no se lo va a dar, y ningún socio de aquí va a negociarlo. Donde están las viviendas con alquiler permitido es en Europa — con algunos de nuestros socios europeos — e incluso allí las normas de licencia locales vinculan antes que la política del socio. Le diremos la norma de cada vivienda.

Financiación

Nuestro socio principal en EE. UU. articula financiación por una parte sustancial del precio de la participación. Al contado también funciona y es habitual. Pídanos las condiciones actuales en lugar de fiarse de una cifra publicada el año pasado; los tipos se mueven y preferimos conseguirle la respuesta en vivo.

Dónde comprar

Muchos estados, y la concentración está en California, Florida, Colorado y Utah. El punto de entrada es un puñado de viviendas en Florida de nuestro socio más pequeño, por debajo de 100.000 $ — con diferencia la forma más barata de entrar en la copropiedad de todo lo que listamos, en cualquier país. El rango del socio principal va de menos de 200.000 $ a casi 3 millones de dólares, así que el mismo socio cubre desde un condominio modesto hasta una casa trofeo.

Una observación honesta salida de nuestros propios datos: las viviendas estadounidenses atraen más tráfico de búsqueda que ninguna otra cosa de este sitio, y son las que menos convierten. Los visitantes estadounidenses consultan por viviendas europeas a un ritmo muchísimo más alto que por las estadounidenses. No sabemos del todo por qué — la brecha de precio es el candidato obvio — pero si usted es estadounidense y está sopesando una participación de 750.000 $ en California frente a una de 199.000 € en España, no es el primero.

Todas las viviendas estadounidenses que listamos están aquí, y si quiere a los operadores comparados, eso está aquí.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta la copropiedad en Estados Unidos?

Desde 68.000 $. En las 116 viviendas estadounidenses que listamos, el puñado de viviendas en Florida de nuestro socio más pequeño está por debajo de 100.000 $ y las de nuestro socio principal van de menos de 200.000 $ a casi 3 millones de dólares, con una mediana de unos 750.000 $. Ninguno de los dos socios nos publica los costes operativos, así que pida el presupuesto anual de la vivienda concreta antes de reservar.

¿Cuántas noches al año me tocan?

Con nuestro socio principal en EE. UU. no hay tope fijo de noches totales. Las estancias anticipadas pueden reservarse con mucha antelación y las de última hora se suman a ellas. Con nuestro socio en Florida, alrededor de 45 noches en tres bloques estacionales fijos de quince noches, intercambiables entre copropietarios.

¿Puedo alquilar mi vivienda estadounidense en copropiedad?

No. Nuestros socios en Estados Unidos no permiten el alquiler por parte del propietario, y eso no es negociable. Si los ingresos por alquiler le importan, las viviendas que lo permiten están en Europa, con algunos de nuestros socios europeos, sujetas a la licencia local.

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca?

Posiblemente, y depende de más de una variable: la estructura legal de la vivienda, si el inmueble califica como segunda residencia a sus efectos, su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler, y cómo esté garantizado el préstamo. Resuélvalo con un CPA antes de comprar en lugar de dar por hecha cualquiera de las dos respuestas.

¿Puedo hacer un intercambio 1031 con una participación fraccional?

En principio sí, pero es estructuralmente complejo y la mayoría de las participaciones que se tienen sobre todo para uso personal no califican con limpieza. Depende de la estructura legal de la vivienda, del uso como inversión frente al uso personal, y del inmueble de reemplazo. Si un 1031 es central en su plan, resuélvalo con su CPA antes de reservar.

¿Qué poseo exactamente?

Una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

¿En qué estados puedo comprar realmente?

Muchos. La concentración está en California, Florida, Colorado y Utah, con viviendas también en varios estados más. Las viviendas de nuestro socio más pequeño en EE. UU. están todas en Florida.

¿Es más barato comprar en Europa?

Bastante. La participación mediana estadounidense que listamos ronda los 750.000 $ frente a medianas de unos 200.000 € y 170.000 € con dos de nuestros socios europeos, aunque las viviendas estadounidenses son en general más grandes. Nuestros socios europeos publican además costes operativos verificados en más de cien de sus viviendas, cosa que no hace ninguno de nuestros socios en EE. UU. Las contrapartidas en el otro sentido son las noches sin tope de nuestro socio principal en EE. UU. y que no haya límite Schengen sobre cuánto tiempo puede quedarse.

¿Comprar a través de Co-Ownership Property cuesta más?

No. El precio de la participación es el precio del operador y es idéntico en ambos casos. Nos paga una comisión el operador al completarse la operación, nunca usted.