Cómo comprar una participación en copropiedad en Estados Unidos

Qué poseería en realidad

Una vivienda estadounidense en copropiedad la ostenta una sociedad de responsabilidad limitada específica del inmueble — una LLC por casa, normalmente registrada en Delaware o en el estado donde está el inmueble. La LLC es propietaria del bien inmueble. Usted posee una participación escriturada en la LLC, y esa participación lleva consigo sus derechos de uso y su derecho sobre el valor.

Esta es la estructura que copiaron los operadores europeos, y hace tres cosas. Le aísla de las responsabilidades de los demás propietarios — una sentencia contra un propietario recae sobre su participación, no sobre la casa. Hace que las participaciones sean transmisibles con limpieza, sin una escritura de compraventa cada vez. Y mantiene las declaraciones fiscales a nivel societario en lugar de ocho por separado. Qué es una LLC específica del inmueble y por qué importa está aquí, y el vehículo que se usa en cada país, aquí.

Qué necesita antes de empezar

Identidad y origen de los fondos, para el KYC. A un comprador estadounidense no se le exige ningún número fiscal extranjero. Un comprador no estadounidense debe contar con documentación adicional y buscar asesoramiento fiscal estadounidense específicamente sobre el lado de la venta antes de comprar — las normas para vendedores extranjeros de intereses inmobiliarios estadounidenses son un tema en sí mismo y no las vamos a resumir aquí, porque acertarlas aproximadamente es peor que no responder.

Una idea clara de cómo se clasifica la participación a efectos fiscales. Buena parte del tratamiento fiscal estadounidense — si los intereses de la hipoteca son deducibles, si un intercambio 1031 está siquiera teóricamente disponible — depende de si la LLC es una entidad ignorada o una partnership a efectos federales, y de su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler. Pregunte cuál es la clasificación. Es una respuesta de una línea que cambia otras varias.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas para un comprador al contado es lo normal, más rápido que la compra de un inmueble entero porque la LLC y la casa ya existen. La financiación añade de cuatro a ocho semanas. Los siete pasos en detalle están aquí.

Lo que cuesta

Ninguno de los dos operadores estadounidenses nos publica sus costes operativos, que es la mayor diferencia entre comprar aquí y comprar en Europa. Dos de los cuatro operadores europeos sí lo hacen, en todas y cada una de sus viviendas. En Estados Unidos tendrá que pedir el presupuesto anual, y conviene pedirlo antes de la reserva y no después.

Lo que eso significa en la práctica. Pacaso le cobra su octava parte del presupuesto anual real de la vivienda, facturado mensualmente y regularizado a fin de año, con las cifras procedentes del equipo que lleva la casa. Es un arreglo sensato — es un coste trasladado y no un margen — pero significa que la cifra no se puede conocer hasta que la pide para esa vivienda concreta. Pida el presupuesto actual y el cierre real del año pasado, no una estimación.

Los costes de cierre son bajos por la misma razón estructural que en Europa: los impuestos de transmisión se pagaron cuando la casa entró en la LLC, y comprar una participación de una LLC ya existente no vuelve a devengarlos. Por qué la compra de la participación no es una transmisión de inmueble se explica aquí.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección describe la estructura. No es asesoramiento fiscal, y el tratamiento estadounidense depende de hechos concretos suyos y de la LLC. Contrate a un CPA antes de firmar.

Deducción de los intereses de la hipoteca. Posiblemente disponible, según la clasificación fiscal federal de la LLC, según si el inmueble califica como segunda residencia a sus efectos, según su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler, y según si la hipoteca está garantizada por el bien inmueble o por la participación en la LLC. No es un sí o un no en abstracto. Las variables se exponen aquí.

Intercambio 1031. Posible en principio pero estructuralmente complejo, y la mayoría de las participaciones que se tienen sobre todo para uso personal no califican con limpieza. Que la suya pudiera depende de la clasificación de la LLC, del uso como inversión frente al uso personal, y del inmueble de reemplazo. Si un 1031 es central en su plan, resuélvalo con su CPA antes de reservar, no después. De qué depende está aquí.

El impuesto sobre el inmueble lo paga la LLC a nivel societario y se imputa a los propietarios a través de la cuota anual. Usted no presenta nada sobre el inmueble.

Cuando vende: plusvalía por cualquier ganancia, gravada como la transmisión de una participación societaria y no de un inmueble directamente. Más aquí.

Las noches, y lo que Estados Unidos hace mejor

Pacaso no fija tope de noches totales, que es el modelo de uso más generoso del mercado en cualquier sitio. Las estancias anticipadas se reservan de 8 días a 24 meses de antelación a través de la app, y las estancias de última hora — cualquiera de 2 a 30 días antes — se suman a esas en lugar de descontar de ellas. No hay una asignación anual que ir consumiendo.

Para un propietario que viva a distancia de coche y esté dispuesto a reservar tarde, eso vale bastante más que un suelo europeo de 44 o 45 noches. Es el argumento más fuerte a favor del modelo estadounidense.

Abitaro funciona de otra manera: tres bloques estacionales fijos de quince noches al año, alrededor de 45 noches, que los copropietarios pueden intercambiar entre sí. Menos flexible, a aproximadamente una décima parte del precio mediano de Pacaso.

El alquiler, que no puede

Pacaso no permite el alquiler por parte del propietario. Si su razonamiento incluye cubrir el coste operativo alquilando la vivienda cuando no está en ella, el mercado estadounidense que listamos no se lo va a dar, y ningún operador de aquí va a negociarlo. Donde están las viviendas con alquiler permitido es en Europa — MYNE y Vivla — e incluso allí las normas de licencia locales vinculan antes que la política del operador.

Financiación

Pacaso articula financiación de hasta el 70 % del precio de la participación con un 30 % de entrada, montada entre el banco y la LLC del inmueble en lugar de a nombre del propio comprador. Al contado también funciona y es habitual. Pídanos las condiciones actuales en lugar de fiarse de una cifra publicada el año pasado; los tipos se mueven y preferimos conseguirle la respuesta en vivo.

Dónde comprar

Once estados, y la concentración está en California, Florida, Colorado y Utah. El punto de entrada son las tres viviendas de Abitaro en Florida, de 68.000 $ a 100.000 $ — con diferencia la forma más barata de entrar en la copropiedad de todo lo que listamos, en cualquier país. El rango de Pacaso va de 175.000 $ a 2.905.000 $, así que el mismo operador cubre desde un condominio modesto hasta una casa trofeo.

Una observación honesta salida de nuestros propios datos: las viviendas estadounidenses atraen más tráfico de búsqueda que ninguna otra cosa de este sitio, y son las que menos convierten. Los visitantes estadounidenses consultan por viviendas europeas a un ritmo muchísimo más alto que por las estadounidenses. No sabemos del todo por qué — la brecha de precio es el candidato obvio — pero si usted es estadounidense y está sopesando una participación de 750.000 $ en California frente a una de 199.000 € en España, no es el primero.

Todas las viviendas estadounidenses que listamos están aquí, y si quiere a los operadores comparados, eso está aquí.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta la copropiedad en Estados Unidos?

Desde 68.000 $. En las 107 viviendas estadounidenses que listamos, las tres viviendas de Abitaro en Florida van de 68.000 $ a 100.000 $ y las 104 de Pacaso van de 175.000 $ a 2.905.000 $, con una mediana de 752.500 $. Ninguno de los dos operadores nos publica los costes operativos, así que pida el presupuesto anual de la vivienda concreta antes de reservar.

¿Cuántas noches al año me tocan?

Con Pacaso no hay tope fijo de noches totales. Las estancias anticipadas se reservan de 8 días a 24 meses de antelación y las de última hora, de 2 a 30 días antes, se suman a ellas. Con Abitaro, alrededor de 45 noches en tres bloques estacionales fijos de quince noches, intercambiables entre copropietarios.

¿Puedo alquilar mi vivienda estadounidense en copropiedad?

No. Pacaso no permite el alquiler por parte del propietario, y eso no es negociable. Si los ingresos por alquiler le importan, las viviendas que lo permiten están en Europa, con MYNE y Vivla, sujetas a la licencia local.

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca?

Posiblemente, y depende de más de una variable: la clasificación fiscal federal de la LLC, si el inmueble califica como segunda residencia a sus efectos, su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler, y si el préstamo está garantizado por el bien inmueble o por la participación en la LLC. Resuélvalo con un CPA antes de comprar en lugar de dar por hecha cualquiera de las dos respuestas.

¿Puedo hacer un intercambio 1031 con una participación fraccional?

En principio sí, pero es estructuralmente complejo y la mayoría de las participaciones que se tienen sobre todo para uso personal no califican con limpieza. Depende de la clasificación de la LLC, del uso como inversión frente al uso personal, y del inmueble de reemplazo. Si un 1031 es central en su plan, resuélvalo con su CPA antes de reservar.

¿Qué es una LLC específica del inmueble?

Una sociedad de responsabilidad limitada por casa, normalmente registrada en Delaware o en el estado del inmueble. La LLC es propietaria del bien inmueble; usted posee una participación escriturada en ella. Aísla a cada propietario de las responsabilidades de los demás, hace transmisibles las participaciones sin una escritura de compraventa, y mantiene las declaraciones fiscales a nivel societario.

¿En qué estados puedo comprar realmente?

Once: California, Florida, Colorado, Utah, Arizona, Hawái, Nevada, Oregón, Massachusetts, Carolina del Sur y Wyoming. La concentración está en California, Florida, Colorado y Utah. Las tres viviendas de Abitaro están todas en Florida.

¿Es más barato comprar en Europa?

Bastante. La participación mediana estadounidense que listamos es de 752.500 $ frente a 199.000 € de MYNE y 172.500 € de Vivla en Europa, aunque las viviendas estadounidenses son en general más grandes. Los operadores europeos publican además costes operativos verificados en 108 de sus viviendas, cosa que no hace ningún operador estadounidense. Las contrapartidas en el otro sentido son las noches sin tope de Pacaso y que no haya límite Schengen sobre cuánto tiempo puede quedarse.

¿Comprar a través de Co-Ownership Property cuesta más?

No. El precio de la participación es el precio del operador y es idéntico en ambos casos. Nos paga una comisión el operador al completarse la operación, nunca usted.