Cómo comprar una participación en copropiedad en Estados Unidos

Qué poseería en realidad

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

Qué necesita antes de empezar

Identidad y origen de los fondos, para el KYC. A un comprador estadounidense no se le exige ningún número fiscal extranjero. Un comprador no estadounidense debe contar con documentación adicional y buscar asesoramiento fiscal estadounidense específicamente sobre el lado de la venta antes de comprar — las normas para vendedores extranjeros de intereses inmobiliarios estadounidenses son un tema en sí mismo y no las vamos a resumir aquí, porque acertarlas aproximadamente es peor que no responder.

Una idea clara de cómo tributa su participación. Buena parte del tratamiento fiscal estadounidense — si los intereses de la hipoteca son deducibles, si un intercambio 1031 está siquiera teóricamente disponible — depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y de su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler. Pregunte pronto y busque asesoramiento independiente.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas para un comprador al contado es lo normal. La financiación añade de cuatro a ocho semanas. Los siete pasos en detalle están aquí.

Lo que cuesta

Los precios de las participaciones en Estados Unidos empiezan en 68.000 $, entre las 119 viviendas que listamos hoy, y cada anuncio muestra su propio precio. El abanico es amplio: el mismo mercado abarca un modesto apartamento en Florida y una casa excepcional en California o en la montaña.

Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios: cada uno paga su parte del presupuesto anual real de la vivienda. Le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese — pida el presupuesto actual y el real del año pasado, antes de la reserva y no después.

Los gastos de cierre dependen de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pídalos junto con el presupuesto anual.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección es información general, no asesoramiento fiscal. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y de sus circunstancias concretas. Le recomendamos asesoramiento independiente: contrate a un CPA antes de firmar.

Deducción de los intereses de la hipoteca. Posiblemente disponible, según la estructura legal de la vivienda, según si el inmueble califica como segunda residencia a sus efectos, según su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler, y según cómo esté garantizada la hipoteca. No es un sí o un no en abstracto. Las variables se exponen aquí.

Intercambio 1031. Posible en principio pero estructuralmente complejo, y la mayoría de las participaciones que se tienen sobre todo para uso personal no califican con limpieza. Que la suya pudiera depende de la estructura legal de la vivienda, del uso como inversión frente al uso personal, y del inmueble de reemplazo. Si un 1031 es central en su plan, resuélvalo con su CPA antes de reservar, no después. De qué depende está aquí.

El impuesto sobre el inmueble se reparte entre los propietarios. Cómo se factura depende de la estructura de la vivienda; pídalo junto con el presupuesto anual.

Cuando vende: puede tributar la plusvalía por cualquier ganancia; cómo se calcula depende de la estructura legal de la vivienda y de su situación personal. Más aquí.

Las noches, y lo que Estados Unidos hace mejor

Muchas de las viviendas estadounidenses que listamos no fijan un tope de noches, el modelo de uso más generoso del mercado en cualquier parte. Las estancias anticipadas pueden reservarse con mucha antelación en la app, y las de última hora se suman a ellas en lugar de descontarse. No hay una asignación anual que agotar.

Para un propietario que vive a distancia en coche y está dispuesto a reservar tarde, eso vale bastante más que una asignación fija de unas seis semanas. Es el argumento más fuerte a favor del modelo estadounidense.

Algunas viviendas funcionan de otra manera, con bloques fijos de noches por temporada que los copropietarios pueden intercambiar entre sí. Menos flexibles, y normalmente más baratas. Le diremos cómo funciona el calendario de cada vivienda.

El alquiler, que no puede

Las viviendas estadounidenses que listamos no pueden alquilarse. Si su razonamiento incluye cubrir los gastos alquilando la vivienda cuando no está, el mercado estadounidense que listamos no se lo permitirá. Las viviendas que pueden alquilarse están en Europa, y aun allí las normas locales de licencias van primero. Le diremos la norma de cada vivienda.

Financiación

El pago al contado es habitual. La financiación puede estar disponible según dónde viva; pídanos las condiciones actuales en lugar de fiarse de una cifra publicada el año pasado.

Dónde comprar

Muchos estados, con la concentración en California, Florida, Colorado y Utah, y viviendas en varios estados más. La forma más asequible de entrar es un puñado de viviendas en Florida; en el otro extremo, el mismo mercado llega a casas en Napa, Palm Springs y las Rocosas. Díganos dónde quiere estar y cómo va a usar la vivienda, y le enviaremos las que encajan.

Todas las viviendas estadounidenses que listamos están aquí.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta la copropiedad en Estados Unidos?

Desde 68.000 $, entre las 119 viviendas estadounidenses que listamos hoy; cada anuncio muestra su propio precio. Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios; le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

¿Cuántas noches al año me tocan?

Depende de la vivienda. Muchas de las viviendas estadounidenses que listamos no fijan un tope de noches: las estancias anticipadas pueden reservarse con mucha antelación y las de última hora se suman a ellas. Algunas funcionan con bloques fijos de noches por temporada, intercambiables entre copropietarios.

¿Puedo alquilar mi vivienda estadounidense en copropiedad?

No. Las viviendas estadounidenses que listamos no pueden alquilarse. Si los ingresos por alquiler le importan, las viviendas que lo permiten están en Europa, sujetas a las licencias locales.

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca?

Posiblemente, y depende de más de una variable: la estructura legal de la vivienda, si el inmueble califica como segunda residencia a sus efectos, su porcentaje de uso personal frente a uso en alquiler, y cómo esté garantizado el préstamo. Resuélvalo con un CPA antes de comprar en lugar de dar por hecha cualquiera de las dos respuestas.

¿Puedo hacer un intercambio 1031 con una participación fraccional?

En principio sí, pero es estructuralmente complejo y la mayoría de las participaciones que se tienen sobre todo para uso personal no califican con limpieza. Depende de la estructura legal de la vivienda, del uso como inversión frente al uso personal, y del inmueble de reemplazo. Si un 1031 es central en su plan, resuélvalo con su CPA antes de reservar.

¿Qué poseo exactamente?

Una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

¿En qué estados puedo comprar realmente?

Muchos. La concentración está en California, Florida, Colorado y Utah, con viviendas en varios estados más.

¿Es más barato comprar en Europa?

Normalmente sí. Las participaciones europeas suelen costar menos, aunque las viviendas estadounidenses suelen ser más grandes. A cambio, muchas viviendas en EE. UU. tienen un calendario de reservas más flexible y no hay límite Schengen sobre cuánto tiempo puede quedarse. Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios; le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

¿Comprar a través de Co-Ownership Property cuesta más?

No. El precio de la participación es el precio de la empresa y es idéntico en ambos casos. Nos paga una comisión la empresa al completarse la operación, nunca usted.