Copropiedad fraccional frente a alquilar una vivienda vacacional

La cifra que merece la pena calcular

Pregunte qué cuesta una participación y le darán un precio. La pregunta más útil es qué le cuesta una noche en la casa. Cada vivienda tiene un número fijo de noches al año y un presupuesto de gastos que se reparte entre los propietarios, así que el coste en efectivo de una noche es simplemente uno dividido entre otro.

Eso es solo el coste operativo: gestión, seguros, mantenimiento y fondo de reserva, divididos entre las noches que le corresponden. No es toda la historia, porque deja fuera el dinero inmovilizado en la participación. Pero es la parte que se comporta como un alquiler — el dinero que sale de su cuenta cada año vaya o no vaya — y como se reparte entre los propietarios, suele quedar muy por debajo de lo que cuesta alquilar una casa entera comparable las mismas noches.

Qué hacer con el capital

El precio de la participación no es un coste. Es propietario de una parte real de la casa y puede venderla. Pero es capital que no puede usar para otra cosa mientras está ahí, y cualquier comparación honesta tiene que cargarle algo por ello.

La forma justa de hacerlo es elegir la rentabilidad que esperaría obtener con ese dinero y sumarla al coste operativo. Pruebe con el 3 %, el 4 % y el 5 %: son cifras plausibles y poco emocionantes, no una previsión de cuál es su alternativa. Cambie el porcentaje y la respuesta cambia con él; el sentido de mostrar los cálculos es que pueda hacerlo.

Lea el resultado como una tarifa de alquiler de equilibrio. Si una casa equivalente en el mismo sitio le cuesta más que eso por noche, la participación es la forma más barata de tenerla — antes de cualquier cambio en el valor del inmueble y antes de las noches adicionales que se describen más abajo. Si le cuesta menos, alquilar es más barato y debería alquilar.

Esto es aritmética, no asesoramiento. Deja fuera los impuestos, que varían según el país y según su situación personal, y da por supuesto que el valor del inmueble ni sube ni baja. Somos una agencia inmobiliaria, no un asesor financiero, y el método está aquí para que pueda hacer su propia cuenta en lugar de aceptar la nuestra.

Tres cosas que la aritmética subestima

Probablemente tendrá más noches de las que ha pagado. Las noches que da una participación suelen ser un mínimo, no un tope. En algunas viviendas, una estancia reservada con poca antelación no descuenta en absoluto de la asignación. Un propietario que viva cerca y reserve tarde usa la casa bastante más que la cifra de titular, sin coste adicional — lo que empuja hacia abajo la cifra real por noche, a veces mucho.

La casa está preparada para usted. Sus cosas se quedan allí entre visitas — los propietarios pueden dejar equipamiento deportivo o ropa en el inmueble. Llega a una casa que eligió, amueblada una vez, en lugar de a la opción menos mala disponible en sus fechas. Para las familias que vuelven a la misma costa cada verano, esta es la mayor parte del motivo por el que la gente compra.

El capital puede volver. Usted es propietario de una parte real de la casa, así que al vender el valor va con ella. Usted fija el precio; sus copropietarios tienen la primera oportunidad de comprar a ese precio y, si no la aprovechan, sale al mercado abierto. Cuánto tarda una venta depende de la vivienda, y una participación puede perder valor como cualquier inmueble.

Dónde gana el alquiler de verdad

Listamos estas viviendas para ganarnos la vida y aun así creemos que alquilar es la respuesta correcta para mucha gente. Es mejor si:

• Quiere un país distinto cada año. Una participación le compromete con una casa.
• Pasa fuera menos de unas tres semanas al año. El coste operativo se cobra vaya o no vaya, así que un uso ligero hace que la cifra por noche suba con fuerza.
• Sus planes podrían cambiar — un traslado de trabajo, la escolarización de un hijo, una cuestión de salud. Alquilar se detiene en el momento en que deja de reservar. Una participación hay que venderla, y eso lleva semanas en el mejor de los casos.
• Necesitaría recuperar el capital con poca antelación. Incluso una reventa rápida se mide en semanas.
• No quiere ninguna implicación en absoluto. La copropiedad es ligera en gestión, pero no es cero — hay otros propietarios, un calendario y un presupuesto anual.

Dónde gana la participación

• Ya vuelve a la misma región todos los años, y lleva varios haciéndolo.
• Pasa allí cuatro semanas o más, y pasaría más si fuera fácil.
• Viaja en familia o en grupo, donde alquilar una casa entera es la única opción sensata y la tarifa por noche lo refleja.
• Quiere que el sitio se sienta suyo — sus cosas en el armario, la casa que usted eligió, las mismas camas cada vez.
• Quiere una participación en el inmueble en lugar de una serie de recibos.
• Quiere poder dejárselo a sus hijos. Una participación es un activo que se transmite; una década de alquileres no.

Los riesgos honestos

Tres, y ninguno de ellos es motivo para no comprar, pero conviene ponerles precio a los tres antes de hacerlo.

La reventa no es instantánea. Una reventa puede llevar algo de tiempo según el mercado y la demanda. Usted fija el precio, sus copropietarios tienen la primera oportunidad de comprar a ese precio y, si no la aprovechan, sale al mercado abierto. Cuente con meses y no con días.

El coste operativo no se detiene. Un año en el que no vaya es un año que igualmente paga. Ese es el mayor riesgo para la aritmética de arriba, y es la razón por la que quien haga un uso ligero debería alquilar.

Alquilar la vivienda no siempre está permitido. Si su plan es cubrir el coste operativo alquilando las noches que no use, compruebe primero las normas de esa vivienda — algunas viviendas no pueden alquilarse en absoluto, otras sí, y que un inmueble concreto pueda alquilarse depende además de las normas locales de ese municipio.

Cómo calcular su propia respuesta

Tome las noches que pasó fuera el año pasado en el tipo de sitio que está imaginando. Multiplíquelas por lo que pagó por noche. Después coja una vivienda que le guste de nuestros listados, sume su coste operativo anual por participación al 4 % del precio de la participación y divida entre las noches que le da la participación. Si la primera cifra es mayor, ya está pagando una casa sin poseerla.

Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios; le enviamos por escrito las cifras y la disponibilidad de cualquier vivienda que le interese, antes de que se comprometa a nada.

Preguntas frecuentes

¿Es la copropiedad fraccional más barata que alquilar?

Por noche, normalmente sí, una vez que usa la vivienda cuatro semanas o más al año. Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios, así que el coste en efectivo de una noche suele quedar muy por debajo de lo que cuesta alquilar una casa entera comparable. Añada un cargo razonable por el capital de la participación y tiene una tarifa de equilibrio que comparar con lo que paga al reservar. Le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

¿Cuántas noches tengo que usar para que merezca la pena?

No hay una cifra universal, porque depende de la tarifa de alquiler con la que compare. El mecanismo es sencillo, eso sí: los costes operativos se cobran vaya o no vaya, así que el coste por noche baja cuanto más la use. Por debajo de unas tres semanas al año, alquilar es casi siempre más barato. Por encima de cuatro semanas, comprar suele ganar en la aritmética.

¿Cuánto cuesta realmente una noche en una vivienda en copropiedad?

Depende de la vivienda. Divida el coste operativo anual de la vivienda para una participación entre las noches que le da la participación y tiene el coste en efectivo de una noche por la vivienda entera; añada un cargo por el capital, por ejemplo el 4 % del precio de la participación al año, para la cifra total. Los gastos de la casa se reparten entre los propietarios; le enviamos las cifras de cualquier vivienda que le interese.

¿Recupero mi dinero al vender?

Puede recuperar más o menos de lo que pagó, como con cualquier inmueble. Usted fija el precio; sus copropietarios tienen la primera oportunidad de comprar a ese precio y, si no la aprovechan, sale al mercado abierto. Cuánto tarda depende de la vivienda.

¿Puedo alquilar la vivienda para cubrir los costes?

Depende de la vivienda y del municipio. Algunas viviendas no pueden alquilarse en absoluto — los propietarios pueden prestarlas a amigos y familiares, pero no alquilarlas. Otras pueden alquilarse durante los períodos sin uso, aunque algunas partes de España están endureciendo las normas de alquiler de corta duración. Compruébelo antes de comprar y no después.

¿Y si cambian mis planes?

Este es el argumento más fuerte a favor de alquilar. El alquiler se detiene cuando deja de reservar; una participación hay que venderla, sus copropietarios tienen la primera oportunidad de comprar a su precio y el proceso lleva semanas en el mejor de los casos y meses en el peor. Si hay una posibilidad realista de que quiera salir en dos o tres años, alquile.

¿Es mejor una participación que comprar una vivienda vacacional entera?

Es otra pregunta, y depende de cuánto la use de verdad. Los propietarios habituales de una vivienda vacacional la usan de seis a diez semanas al año, que es aproximadamente lo que da una sola participación. Si eso encaja con usted, una participación compra el mismo acceso por una octava parte del capital y una octava parte del coste operativo. Si quiere estar allí medio año, compre la casa entera — la copropiedad no está pensada para eso.