Copropiedad en Palm Springs

Palm Springs, bien entendido

Palm Springs es una ciudad del desierto de unos cuarenta y cinco mil habitantes al pie de una montaña que se alza más de tres mil metros justo a su espalda, una de las escarpaduras más abruptas de Norteamérica. Esa geografía produce las dos cosas sobre las que la ciudad está construida en realidad: un clima invernal casi perfecto durante siete u ocho meses y una muralla de roca que tiñe la luz de dorado al final de cada tarde. Todo lo demás —las piscinas, la arquitectura, el golf, las estrellas de cine— vino después de esos dos hechos.

La temporada aquí funciona al revés que en la mayoría de los lugares de esta lista. Palm Springs está en su mejor momento de octubre a mayo: días cálidos y secos, noches frescas, cielo azul de forma casi continua y un calendario de eventos que llena el invierno. Julio y agosto son verdaderamente extremos —temperaturas diurnas muy por encima de los cuarenta grados centígrados— y la ciudad se vacía. Los propietarios que lo entienden lo consideran una ventaja enorme, porque significa que las buenas semanas aquí caen exactamente en los meses en que Europa y el noreste americano pasan frío, y hace que una participación en copropiedad en Palm Springs sea complementaria de casi cualquier otra propiedad que pueda tener.

El otro activo distintivo es arquitectónico. Entre los años cuarenta y sesenta, Palm Springs se convirtió en el laboratorio de un tipo particular de modernismo —cubiertas planas, muros de cristal, celosías de bloques de hormigón, tejados en mariposa, casas construidas para abrirse al desierto en lugar de cerrarse a él— y sobrevive una concentración notable de todo ello, desde las célebres casas únicas de los mejores arquitectos de la época hasta barrios enteros de viviendas en serie bien diseñadas. Hay un festival anual dedicado a este legado que llena la ciudad cada febrero. Ningún otro lugar de América ofrece esta combinación: un clima de invierno, una montaña, un aeropuerto a diez minutos del centro y un paisaje urbano que es en sí mismo el atractivo.

Una breve historia: manantiales, estrellas y modernismo

Los Agua Caliente, una banda de los indios cahuilla, llevan muchos siglos viviendo en este valle, y su relación con él no es un telón de fondo histórico sino un hecho vivo y presente: la tribu posee un extenso damero de terrenos dentro y alrededor de la ciudad, incluidos los espectaculares Indian Canyons y el Tahquitz Canyon, y los manantiales de agua caliente que dieron nombre al lugar son suyos. Los cañones están abiertos a los visitantes bajo gestión tribal y ofrecen las mejores caminatas del valle.

La ciudad moderna nació como estación de salud a finales del siglo XIX —el aire seco del desierto se recetaba para las enfermedades respiratorias— y se convirtió en algo completamente distinto en los años veinte y treinta, cuando Hollywood la descubrió. Según se cuenta, los contratos de los estudios exigían a los actores permanecer a un par de horas del estudio, y Palm Springs quedaba casi exactamente sobre esa línea, lo que la convirtió en el lugar al que las estrellas podían escaparse sin romper la regla. El resultado fue una pequeña ciudad del desierto con una concentración improbable de residentes famosos y los hoteles, restaurantes y clubes necesarios para atenderlos.

Después llegó la era arquitectónica. De los años cuarenta a los sesenta, los arquitectos que trabajaban aquí desarrollaron un modernismo del desierto adaptado al clima y a la luz: aleros profundos, cristaleras correderas, celosías de bloques de hormigón, piscinas colocadas para enmarcar la vista de la montaña. Algunas de las casas más conocidas de la arquitectura americana del siglo XX están aquí, junto a miles de viviendas en serie bien diseñadas que hicieron del estilo algo cotidiano y no exclusivo. La ciudad decayó durante un periodo a partir de los años setenta, fue redescubierta en los noventa y los dos mil cuando el diseño de mediados de siglo volvió a estar de moda, y desde entonces se ha convertido en una de las pequeñas ciudades más volcadas en el diseño de Estados Unidos, con un festival en febrero que celebra exactamente eso.

La ciudad y el valle

Palm Springs propiamente dicha se asienta en el extremo occidental del valle de Coachella, el de la montaña, y es la más urbana y la más caminable de las comunidades del valle: un centro con restaurantes, galerías y un mercado callejero los jueves, un distrito de diseño en la zona alta lleno de anticuarios de mobiliario de mediados de siglo, un museo de arte y barrios residenciales trazados en cuadrícula bajo la montaña. Es la ciudad que uno elige si quiere ir andando a cenar.

Hacia el este, el valle se abre en una cadena de ciudades independientes, cada una con su propio carácter. Cathedral City es la vecina práctica y sin glamur. Rancho Mirage es más tranquila y residencial, con clubes de campo y la finca Annenberg, cuyos jardines están abiertos al público. Palm Desert tiene la principal calle comercial del valle y sus recintos culturales. Indian Wells es pequeña, adinerada y acoge un gran torneo de tenis cada marzo. La Quinta se recuesta contra las montañas en el extremo sureste del valle, con el emplazamiento más espectacular de todas. Indio, más al este, es la ciudad más grande del valle y acoge los enormes festivales de música cada abril.

Más allá del fondo del valle, el desierto toma el mando: la Coachella Valley Preserve, con sus oasis de palmeras sobre la falla de San Andrés; el Parque Nacional Joshua Tree, a unos cuarenta y cinco minutos hacia el noreste; y las montañas detrás de la ciudad, a las que se llega en diez minutos con un teleférico que sube del desierto al bosque alpino y donde puede haber nieve mientras abajo hace veinticinco grados.

Para un propietario, la conclusión práctica es que las ciudades del valle están a entre diez y cuarenta minutos unas de otras a lo largo de una carretera principal, de modo que casi todo —el golf, el tenis, los festivales, las compras, los senderos— queda al alcance desde cualquiera de ellas. La elección tiene que ver con el carácter del barrio, no con el acceso.

Dónde comprar exactamente: los barrios, valorados

Old Las Palmas y Vista Las Palmas. Los barrios históricos de las estrellas, justo al noroeste del centro: parcelas grandes, jardines maduros, célebres casas de mediados de siglo y las direcciones más caras de la ciudad. Al distrito de diseño de la zona alta se va andando; al centro, en dos minutos de coche.

The Movie Colony y Ruth Hardy Park. Al este del centro: llano, tranquilo, caminable, con una mezcla de casas de estilo neocolonial español y modernista y un parque realmente encantador en su corazón. Una de las mejores posiciones globales de la ciudad.

Twin Palms, Deepwell y el extremo sur. Modernismo en serie clásico de los años cincuenta —las viviendas producidas en masa y bien diseñadas que hicieron famoso el estilo—, con vistas a la montaña, piscina en cada jardín y precios por debajo de los barrios de las estrellas. Excelente relación calidad-precio en términos arquitectónicos.

Racquet Club Estates y el extremo norte. Más vivienda modernista en serie, más lejos del centro, con la mejor relación calidad-precio de la ciudad y las vistas más espectaculares de montaña y desierto. A diez minutos en coche de todo.

The Indian Canyons y Araby. Contra la montaña, en el lado sur: emplazamientos espectaculares, senderismo desde la puerta, golf y un ambiente más tranquilo y recogido. Southridge, por encima, reúne un puñado de las casas más espectaculares del desierto.

Valle abajo: Rancho Mirage, Palm Desert, Indian Wells, La Quinta. Casas más grandes, más golf, más vida de club de campo, construcción por lo general más reciente y —sobre todo en La Quinta— un marco montañoso espectacular. Menos caminables que Palm Springs propiamente dicha, mejor precio por metro cuadrado y a entre diez y cuarenta minutos del aeropuerto.

Una salvedad esencial y exclusiva de este valle. Una parte del suelo dentro de Palm Springs es territorio tribal en fideicomiso, y las casas que se asientan sobre él se venden normalmente con un arrendamiento del terreno a largo plazo en lugar de con la propiedad plena del suelo. Eso afecta de forma sustancial al valor, a la financiación y a la reventa, y el plazo restante del arrendamiento importa enormemente. Es un régimen totalmente legítimo y miles de casas se poseen así, pero hay que comprobarlo, no darlo por hecho. Verificamos la situación de cada casa que publicamos y se la explicaremos con claridad.

El clima, tal como es

Esta es la sección más importante, porque el clima de Palm Springs es a la vez su mayor activo y su única limitación real, y conviene describirlo con precisión más que con entusiasmo. De octubre a mayo el tiempo roza lo ideal: temperaturas diurnas normalmente entre los veintipocos y los treinta y pocos grados centígrados, tardes frescas, muy poca lluvia y sol la inmensa mayoría de los días. En enero y febrero se va en manga corta de día y con un jersey al caer la noche. Marzo y abril son cálidos y perfectos. Esa es la temporada, y es larga.

De junio a septiembre la cosa cambia. Las temperaturas diurnas de verano superan de forma rutinaria los cuarenta grados centígrados y pueden subir bastante más, las nocturnas se quedan a menudo por encima de los treinta y la ciudad se vacía: muchos restaurantes reducen su horario y las tarifas caen a una fracción de las de invierno. Es un calor verdaderamente extremo, no simplemente calor, y quien se plantee una semana de verano debe saber que el día se organiza en torno a la piscina, el aire acondicionado y las primeras horas de la mañana. Algunos propietarios lo adoran precisamente porque todo está vacío y barato; la mayoría, sencillamente, viene en otras fechas.

Dos apuntes menores. El paso de San Gorgonio, justo al oeste de la ciudad, es uno de los lugares más ventosos de Estados Unidos —de ahí los parques eólicos— y, como consecuencia, en Palm Springs las tardes de primavera pueden ser airosas. Y esta es tierra de terremotos: la falla de San Andrés recorre el lado oriental del valle, lo cual es geológicamente fascinante y merece entenderse más que preocupar; la construcción moderna está calculada para ello y la cobertura sísmica es una decisión de seguro aparte sobre la que conviene asesorarse.

La arquitectura: qué mirar y por qué

La herencia modernista de Palm Springs es la razón por la que un propietario con sensibilidad por el diseño encontrará esta ciudad más interesante que una playa. Las casas únicas son la parte famosa: una célebre casa del desierto de 1946, de cristal y piedra, obra de uno de los grandes arquitectos del siglo; una casa en ladera de una ligereza asombrosa que otro construyó para sí mismo; la casa baja y alargada del cantante con la piscina en forma de piano; una casa de hormigón y cristal en lo alto de una colina que ha salido en más películas que muchos actores. Varias abren sus puertas al menos ocasionalmente, y el festival anual abre más.

La parte más importante, sin embargo, es lo corriente. En los años cincuenta y sesenta, los promotores construyeron aquí miles de casas modernas en serie y bien diseñadas —estructura de postes y vigas, ventanas altas de tipo clerestorio, celosías de bloques de hormigón, cubiertas en mariposa y de placas plegadas— y sobreviven barrios enteros prácticamente intactos. Eso es lo que hace única a Palm Springs: no un puñado de monumentos, sino una ciudad donde el parque de viviendas cotidiano es en sí mismo la arquitectura. Racquet Club Estates, Twin Palms y Vista Las Palmas son los barrios que hay que recorrer despacio en coche.

Luego están los edificios públicos: una gasolinera con una marquesina vertiginosa que hoy es centro de visitantes, un banco, un ayuntamiento, un museo de arte de proporciones preciosas y la estación del teleférico que sube a la montaña. La Modernism Week de cada febrero —con un anticipo más pequeño en octubre— llena la ciudad de visitas guiadas, conferencias, casas abiertas y una feria de diseño, y se agota con mucha antelación. Para los propietarios es una de las mejores semanas del año para estar aquí y una de las más gratificantes para traer invitados.

Al aire libre: cañones, montañas y el teleférico

La experiencia más extraordinaria de este lugar dura diez minutos. El teleférico sube desde el suelo del desierto hasta casi dos mil seiscientos metros por el flanco de la montaña, en cabinas giratorias, atravesando cinco zonas ecológicas distintas, del matorral de creosota al bosque alpino de pinos. Arriba espera una red salvaje de senderos y, en invierno, nieve y esquí de fondo mientras abajo, en el fondo del valle, hace veinticinco grados. Es, de verdad, uno de los grandes trayectos cortos de América.

A ras de suelo, los Indian Canyons —Palm, Andreas y Murray— están gestionados por la tribu y albergan los mayores oasis naturales de palmera de abanico de California del mundo, con arroyos cristalinos, sombra y senderos que van de una hora tranquila a una jornada seria. El Tahquitz Canyon, más cerca de la ciudad, tiene una cascada al final de un circuito de unos tres kilómetros. Ambos ofrecen las mejores caminatas del valle y abren en los meses frescos.

Y más allá: cientos de kilómetros de senderos por el desierto, incluida la exigente ruta que sube desde la ciudad hasta la estación del teleférico y que es un rito de paso local; ciclismo de carretera en invierno por las carreteras llanas y tranquilas del valle; más de cien campos de golf dentro del valle, una de las mayores concentraciones del mundo; tenis y pickleball por todas partes; y el Parque Nacional Joshua Tree a unos cuarenta y cinco minutos, uno de los paisajes más extraños y hermosos de Estados Unidos, que merece varias visitas y no una sola.

Un año en el desierto, mes a mes

Octubre abre la temporada: el calor remite, la ciudad vuelve a llenarse, se celebra el anticipo del festival de diseño y el golf vuelve a ser agradable. Noviembre es cálido, despejado y delicioso, con Acción de Gracias como primer fin de semana concurrido. Diciembre trae una Navidad suave y soleada —piscina en diciembre es la razón por la que muchos propietarios del norte compraron aquí— y la ciudad en su momento más festivo.

Enero es la cumbre del invierno: tiempo perfecto, el festival internacional de cine, la población de invernantes al completo y tarifas hoteleras a la altura. Febrero es el mes más animado y mejor del año: la Modernism Week llena la ciudad, el tiempo es impecable y todo está abierto. Marzo lo prolonga, con el gran torneo de tenis de Indian Wells atrayendo a un público internacional. Abril es cálido, espectacular en los años de floración del desierto, y trae los enormes festivales de música a Indio, en el extremo oriental del valle.

Mayo es el último mes de buen tiempo y, para muchos, el más dulce: cálido, vacío, barato y con todo abierto todavía. De junio a septiembre es el verano: calor extremo, una ciudad que se vacía, las tarifas en su punto más bajo y una pequeña población incondicional que lo adora así y organiza sus días en torno al amanecer y la piscina. En resumen: ocho meses excelentes, cuatro difíciles y, en consecuencia, un calendario de propietario que no se parece en nada al de un destino mediterráneo.

Las citas del año

Palm Springs tiene un calendario de eventos más denso de lo que cabría esperar en una ciudad de cuarenta y cinco mil habitantes. Enero trae el festival internacional de cine, una cita consolidada de la temporada de premios que llena los cines y los hoteles del centro durante quince días. Febrero es la Modernism Week: once días de visitas arquitectónicas, casas abiertas, conferencias, una feria de diseño y fiestas. Es el evento insignia de la ciudad y el que conviene tener en cuenta al planificar: las entradas se agotan con mucha antelación y merece la pena estar aquí para vivirlo.

Marzo trae el tenis: un torneo de dos semanas en Indian Wells, a veinticinco minutos valle abajo, que es uno de los mayores eventos del deporte fuera de los cuatro Grand Slams, con un complejo de estadios construido a medida y un público genuinamente internacional. En abril llegan los festivales de música de Indio — un enorme fin de semana de música contemporánea y otro de country el fin de semana siguiente — que transforman el este del valle y llenan el alojamiento de toda la zona.

Alrededor de todo esto: el festival callejero de los jueves por la noche en el centro de Palm Springs, que corta la calle principal cada semana durante la temporada; una programación intensa en el museo de arte y en los recintos de artes escénicas; torneos de golf a lo largo del invierno; la versión otoñal, más pequeña, del festival de modernismo en octubre; y el espectáculo propio del desierto en los años en que las lluvias de invierno producen una floración de flores silvestres. Muy poco de esto exige reservar con un año de antelación, con la salvedad de la Modernism Week y el tenis.

Comer, beber y la vida cotidiana

La escena gastronómica de Palm Springs ha mejorado notablemente en los últimos quince años y hoy va de lo serio a lo genuinamente excelente, con una sólida base mexicana y californiana, un buen número de restaurantes en edificios de mediados de siglo restaurados, cenas junto a la piscina que son uno de los grandes placeres de una noche de invierno aquí y una cultura de cócteles que tira, como corresponde, hacia lo retro. El centro y el distrito de diseño de la zona alta concentran la mayor parte; las ciudades del valle abajo añaden lo suyo, en particular Palm Desert.

La capa cotidiana es buena y barata: taquerías que sirven a la numerosa comunidad mexicano-americana del valle, batidos de dátil — el valle de Coachella produce la mayoría de los dátiles de Estados Unidos y el batido es una institución local que merece probarse al menos una vez —, mercados de agricultores durante la temporada y una fuerte cultura de café y panadería. El festival callejero de los jueves es la cita social semanal.

Abastecerse es fácil: supermercados completos por todo el valle, fincas de dátiles y cítricos, y productos frescos que se benefician de la producción agrícola de la zona. La forma práctica de una buena semana aquí es desayunar fuera, dedicar la mañana a caminar por un cañón o a una vuelta de golf, pasar el mediodía junto a la piscina y salir a cenar o hacer una barbacoa mientras la montaña se tiñe de rojo — que es, en una frase, la razón por la que la gente compra aquí.

Palm Springs con niños

Palm Springs es más una ciudad de adultos que de niños, y conviene decirlo con claridad — pero una casa con piscina en un clima cálido y seco es una manera muy fiable de entretener a los niños, y el entorno pone el resto. El teleférico es un éxito garantizado, con nieve en la cima en invierno y un bosque por el que pasear. El zoo y los jardines de The Living Desert, en Palm Desert, son realmente buenos. Los cañones se pueden recorrer a escala infantil, con agua y sombra. Joshua Tree, a cuarenta y cinco minutos, es un parque de aventuras natural de enormes rocas.

En la ciudad hay un museo infantil de descubrimiento, el museo del aire con sus aviones de guerra restaurados, minigolf y el sencillo placer de una bicicleta en una cuadrícula llana de calles tranquilas. Los programas de natación, tenis y golf del valle son extensos. Y el clima invernal permite actividad al aire libre durante todo el día en los meses en que los niños de otros lugares están encerrados en casa.

La salvedad es el verano. No es un lugar al que traer niños pequeños en julio y agosto; el calor es realmente peligroso para una actividad prolongada al aire libre, y el día se comprime en la primera hora de la mañana y el atardecer. Para los grupos de copropietarios, eso es menos problema de lo que parece: la temporada alta del desierto es el invierno del hemisferio norte, así que las familias se reparten la Navidad, las vacaciones de febrero y la Semana Santa, y los miembros con más flexibilidad toman las semanas intermedias. Casi nadie quiere agosto, lo que convierte este calendario en uno con muy poca fricción.

Más allá del valle: excursiones de un día

El Parque Nacional de Joshua Tree es la primera y mejor opción: a cuarenta y cinco minutos hacia el noreste, donde dos ecosistemas desérticos se encuentran y producen un paisaje de rocas graníticas apiladas y los extraños árboles ramificados que dan nombre al parque. Es magnífico para caminar, escalar, observar las estrellas — los cielos nocturnos son excepcionales — o simplemente atravesarlo en coche. Yucca Valley y los pequeños pueblos del desierto que hay de camino se han convertido en un enclave artístico que merece una parada.

Las otras direcciones ofrecen contraste. Idyllwild, a una hora subiendo a las montañas de San Jacinto, es un pueblo entre pinares a mil quinientos metros de altitud con un clima completamente distinto. El Salton Sea, a una hora al sureste, es uno de los lugares más extraños de California — un vasto mar interior accidental, en retroceso y con problemas, con avifauna, complejos turísticos abandonados y, más allá, la colina de arte outsider de Salvation Mountain. Anza-Borrego, el mayor parque desértico del estado, queda al sur, con sus cañones angostos y sus floraciones de primavera.

Y las ciudades: Los Ángeles está a unas dos horas al oeste fuera de las horas punta, San Diego a unas dos horas y media al sur, y las playas de la costa del Pacífico más o menos a lo mismo. Una casa en Palm Springs queda a una distancia cómoda en coche de las montañas, el océano, dos grandes ciudades y tres parques desérticos nacionales o estatales — lo que, para un grupo al que le gusta moverse, es una de las posiciones más fuertes del oeste de Estados Unidos.

Cómo llegar y cómo moverse

El aeropuerto internacional de Palm Springs está a unos diez minutos del centro y es uno de los aeropuertos pequeños más agradables de Estados Unidos — en gran parte al aire libre, con los pasajeros saliendo a pie a la pista y la montaña de fondo. Tiene vuelos directos desde una lista considerable de ciudades estadounidenses y canadienses durante la temporada de invierno, que se reduce bastante en verano. Para los propietarios que vienen de visita, eso significa un vuelo y diez minutos de coche.

Los Ángeles International está a unas dos horas al oeste y ofrece la red internacional completa; Ontario, a una hora, es una alternativa más pequeña y útil; San Diego queda a unas dos horas y media. El trayecto desde Los Ángeles es sencillo fuera de las horas punta y puede hacerse lento dentro de ellas, sobre todo los viernes por la tarde y los domingos por la noche, cuando todo el sur de California se mueve en la misma dirección.

En el día a día, el coche es necesario. Palm Springs tiene barrios y un centro por los que se puede ir a pie, y pedalear por la cuadrícula llana es realmente agradable en los meses frescos, pero las ciudades del valle se extienden a lo largo de entre diez y cuarenta minutos de carretera y los inicios de sendero, los campos de golf y los eventos están repartidos entre ellas. La mayoría de los grupos mantiene un vehículo. En verano, el consejo práctico es que el aire acondicionado del coche no es opcional y que una plaza de aparcamiento cubierta vale dinero de verdad.

El mercado inmobiliario, sin rodeos

Palm Springs es uno de los mercados vacacionales más accesibles de California, y eso explica buena parte de su atractivo — los precios de entrada aquí son una fracción de los de los mercados costeros, y el parque de viviendas incluye muchísimas casas de una planta bien diseñadas, con piscina y en parcelas generosas. El mercado lo impulsa la demanda de segunda residencia procedente de Los Ángeles, el condado de Orange, San Diego, el noroeste del Pacífico y Canadá, además de una considerable población jubilada o de residencia parcial, y lo ha sostenido el redescubrimiento de la ciudad, guiado por el diseño, durante las últimas dos décadas.

El gradiente de precios va por barrios y por pedigrí arquitectónico: los barrios históricos estelares en lo más alto, los barrios de promociones modernistas clásicas en el medio — que ofrecen la mejor relación entre diseño y precio — y el extremo norte y las ciudades del valle abajo, más baratos todavía. Una casa con arquitecto documentado alcanza aquí una prima que no tendría en la mayoría de los mercados, lo cual es poco habitual y conviene saberlo.

Hay tres particularidades locales que conviene conocer, y la primera es lo bastante importante como para repetirla. Algunas casas de Palm Springs se asientan sobre terrenos en fideicomiso tribal y se venden con un arrendamiento del suelo a largo plazo en lugar de la plena propiedad del terreno; el plazo restante, el mecanismo de revisión de la renta y el efecto sobre la financiación y la reventa importan, y la situación debe verificarse en lugar de darse por supuesta. Segundo, el alquiler de corta estancia: la ciudad aplica un sistema de licencias con cupos y normas que han ido cambiando con el tiempo, y si el alquiler le importa, la situación debe comprobarse para la propiedad concreta. Tercero, los gastos de mantenimiento de una casa en el desierto tienen su propia lógica — el servicio de piscina, la jardinería y el riego, y el aire acondicionado durante un verano muy caluroso son partidas recurrentes reales dentro de su parte de los costes de la casa.

Para quien compra una participación, la lógica aquí es limpia y algo distinta a la de otros lugares. Palm Springs es un destino de estancias cortas y alta frecuencia: la gente viene a pasar fines de semana largos y semanas sueltas, repetidamente, a lo largo de una temporada que va de octubre a mayo. Una casa entera comprada para ese patrón de uso está vacía la mayor parte del año y es un horno durante cuatro meses. Una participación encaja con la forma en que la ciudad se usa realmente y — como la buena temporada es el invierno del hemisferio norte — complementa casi cualquier otra propiedad que un hogar pueda tener.

Qué sostiene el valor aquí

Cinco pilares. Primero, el clima — ocho meses de tiempo casi perfecto en un país donde la mayoría de la población pasa esos meses con frío. Es un atractivo duradero y estructural, y es la razón por la que la población del valle se multiplica cada invierno. Segundo, la arquitectura: una concentración de modernismo de mediados de siglo de relevancia nacional, protegida por el interés conservacionista local y celebrada por un festival anual que se ha convertido en una auténtica cita del mundo del diseño. Le da a la ciudad una identidad que sobrevive a los ciclos de la moda.

Tercero, el acceso: un aeropuerto a diez minutos del centro con vuelos directos de invierno desde toda Norteamérica, y Los Ángeles y San Diego a una distancia cómoda en coche de un mercado de más de veinte millones de personas. Cuarto, la montaña y los parques — la escarpadura, el teleférico, los cañones y Joshua Tree —, paisajes protegidos que no pueden urbanizarse y que dan al valle su marco.

Quinto, la asequibilidad relativa. Palm Springs sigue siendo sensiblemente más barato que los mercados vacacionales costeros de California, lo que amplía la base de compradores en todos los niveles y sostiene la liquidez en la reventa. Lo que hay que poner en la balanza: un verano extremo que resta cuatro meses al año utilizable; la cuestión del arrendamiento de suelo tribal en parte del parque de viviendas; un régimen de alquiler de corta estancia que se ha endurecido; cuestiones de agua y de entorno desértico que son reales en un clima que se calienta; y la falla de San Andrés. Todo es conocido, todo es comprobable y nada es una sorpresa.

Quién es propietario aquí

La propiedad en Palm Springs es marcadamente californiana y canadiense. Los Ángeles y el condado de Orange aportan el mercado de fin de semana — a dos horas de distancia, que es exactamente la distancia a la que se forma el hábito de viernes a domingo. Les siguen San Diego y el área de la bahía de San Francisco. Los canadienses son una presencia muy numerosa y de larga tradición, en particular desde las provincias del oeste, muchos de ellos con estancias de meses en lugar de semanas, formando una auténtica comunidad de invierno.

Más allá de eso: propietarios del noroeste del Pacífico, de Chicago y del Medio Oeste que huyen del invierno; una considerable población jubilada o semijubilada repartida por el valle; y una capa internacional, atraída por el diseño, que viene por la arquitectura. La ciudad tiene además una de las comunidades LGBT más grandes y de mayor arraigo de cualquier ciudad pequeña de Estados Unidos, que ha sido central en su renacimiento desde los años noventa y sigue siendo una parte definitoria de su carácter y de su vida social durante todo el año.

Para un copropietario, la consecuencia práctica es un valle enteramente construido en torno a la ocupación estacional y a tiempo parcial. La administración de propiedades, el servicio de piscina y jardinería, el mantenimiento y la gestión de alquileres son aquí industrias grandes, maduras y competitivas, porque la mayor parte del parque de viviendas está vacía una parte del año y alguien tiene que cuidarla. Una casa ocupada por varios hogares en rotación es algo completamente normal — y en una ciudad cuya temporada es el invierno del hemisferio norte, es una forma particularmente eficiente de ser propietario.

Palm Springs frente a las alternativas

Quien busca una segunda residencia de sol invernal en el Oeste americano compara siempre los mismos lugares. Frente a Scottsdale y Phoenix: un clima desértico parecido con un verano más largo y más caluroso, un área metropolitana mucho mayor, más golf y mejores conexiones aéreas en invierno, pero mucho menos carácter arquitectónico y nada de esa escala compacta y caminable que distingue a Palm Springs. Frente a Las Vegas: más barata y mejor conectada, y una propuesta completamente distinta en todo lo demás.

Frente a la costa californiana — San Diego, Newport, Santa Barbara: veranos más frescos, océano, y precios dos o tres veces superiores por el mismo espacio. El argumento del desierto es que aquí puede comprarse una casa con piscina y vistas a la montaña por lo que cuesta un apartamento en la costa, y que el invierno es más cálido y más seco que el del litoral. Frente a Florida: vuelos más baratos desde el este de Estados Unidos y desde Europa, agua templada, y un verano húmedo que resulta posiblemente más duro que el calor seco del desierto, además de una exposición a huracanes que el desierto no tiene.

Frente a la Europa mediterránea, para un comprador europeo: esta es la comparación honesta, y la respuesta depende de dónde viva. España y Portugal están más cerca, cuestan menos de alcanzar y son cálidas en verano, no en invierno. La ventaja de Palm Springs es un invierno genuinamente perfecto — aquí en diciembre se puede nadar al aire libre —, además de la arquitectura, la montaña y Joshua Tree. Funciona mejor como complemento de una propiedad europea que como sustituto de ella, que es exactamente el uso que le dan varios de nuestros propietarios.

El caso de Palm Springs, expuesto sin rodeos: ocho meses de clima casi perfecto, un aeropuerto a diez minutos del centro, un conjunto urbano modernista de relevancia nacional, una montaña de más de tres mil metros con teleférico hasta lo alto, desierto de parque nacional a cuarenta y cinco minutos, más de cien campos de golf en el valle y precios de entrada muy por debajo de los de la costa de California. La contrapartida son cuatro meses de calor veraniego extremo, que para la mayoría de los propietarios no es contrapartida alguna.

La copropiedad en Palm Springs, en la práctica

Así funciona en realidad una participación en una casa aquí. Usted compra una fracción escriturada de una vivienda concreta, totalmente amueblada y gestionada profesionalmente — propiedad real, inscrita a su nombre, que puede vender, transmitir en herencia o conservar. No es una multipropiedad, ni un sistema de puntos, ni la membresía de un club: su participación sigue el valor de esa casa concreta en el mercado local. El calendario reparte el uso de forma equitativa entre los copropietarios, rotando de un año a otro las fechas más disputadas — Navidad y Año Nuevo, el festival de diseño de febrero, las semanas de tenis de marzo, Semana Santa — para que ningún propietario quede permanentemente favorecido, con reservas flexibles para todo lo demás.

Palm Springs se presta a esta estructura extraordinariamente bien por una razón propia del desierto: la temporada está invertida. Las mejores semanas van de octubre a mayo, que son precisamente las semanas en que una propiedad europea o del norte de América resulta menos útil. Eso convierte una participación en Palm Springs en algo complementario, y no competidor, respecto a cualquier otra cosa que posea la familia — y significa que la rotación reparte una larga temporada de ocho meses, no un pico breve.

Significa también que las semanas de verano, que casi nadie quiere, quedan simplemente absorbidas por la estructura en lugar de convertirse en el problema de un propietario. Quien posee una casa entera en Palm Springs paga julio y agosto tanto si alguien soporta estar allí como si no. Una participación no lo plantea como una pérdida, porque los costes se dividen y el calendario está construido en torno a la temporada que funciona.

Los costes se reparten en la misma proporción que la propiedad: cada copropietario asume su parte de los costes de la casa, facturada con transparencia, y que cubre los impuestos sobre la propiedad, el seguro, los suministros — incluida la considerable carga de climatización del verano —, el mantenimiento de la piscina, la jardinería y el riego, la limpieza, las reparaciones, las cuotas de la comunidad donde existan, y la reserva que mantiene el mobiliario en buen estado. Un gestor profesional se ocupa de la casa entre estancias, lo que en un clima tan duro con los edificios no es ningún lujo.

Comprar en Estados Unidos: cómo funciona realmente el proceso

Las compraventas inmobiliarias americanas funcionan de otra manera que las europeas y, una vez entendidas, resultan rápidas y bien asistidas. No existe el notario en el sentido del derecho continental. En California la operación se canaliza a través de una compañía de escrow y una aseguradora de títulos: el escrow custodia el depósito y coordina el cierre, mientras la compañía de títulos investiga la cadena de titularidad, resuelve las cargas y emite un seguro de título que protege al comprador frente a defectos no detectados en la investigación. Ese seguro es estándar y constituye una de las verdaderas fortalezas del sistema.

La secuencia: una oferta sobre un contrato tipo aprobado por el estado; un periodo de contingencias durante el cual el comprador inspecciona, revisa la información obligatoria y, por lo general, puede retirarse; la revisión del título y de las declaraciones del vendedor; y el cierre, normalmente en un plazo de treinta a sesenta días. El régimen de información de California es exhaustivo, con informes de riesgos naturales que cubren de serie incendios, inundaciones y zonas sísmicas. En Palm Springs, concretamente, dedique el periodo de contingencias a las cuestiones locales: si el suelo es de plena propiedad o está sujeto a un arrendamiento de suelo tribal y, en este caso, el plazo restante y el mecanismo de revisión de la renta; la situación de la licencia de alquiler de corta estancia para esa dirección exacta; la antigüedad y el estado del equipo de aire acondicionado y de la piscina; y la reevaluación del impuesto sobre la propiedad que sigue a toda compra.

No existe restricción alguna a la propiedad extranjera de inmuebles residenciales americanos. Los compradores no estadounidenses necesitarán un número de identificación fiscal a efectos declarativos, deben contar con que se apliquen reglas de retención en una venta futura, y deben asesorarse sobre cómo trata su país de origen los activos situados en Estados Unidos — incluido el tratamiento sucesorio y de herencia, el punto que más a menudo se pasa por alto. En una participación de copropiedad, la estructura se prepara una sola vez, profesionalmente, y cada comprador se incorpora a ella. Repasamos con cada comprador los documentos modelo en lenguaje llano antes de cualquier compromiso, y siempre recomendaremos asesoramiento jurídico y fiscal independiente. Nada en esta guía constituye asesoramiento legal o fiscal.

El año de tres propietarios: calendarios de muestra

Tres años de muestra, contados con honestidad. La pareja que huye del invierno: diez días entre Navidad y Año Nuevo nadando al aire libre mientras en casa anochece a media tarde, una semana en febrero para el festival de diseño, un fin de semana largo en marzo para el tenis, y una semana a finales de abril o en mayo, cuando el desierto está cálido y vacío. Un calendario que coloca todas y cada una de sus semanas en los meses en que una familia del hemisferio norte más desea marcharse.

La familia: una semana en Navidad, las vacaciones escolares de febrero con la piscina, el teleférico y Joshua Tree, una semana en Semana Santa y un fin de semana largo en noviembre. Más de seis semanas, ninguna de ellas compitiendo con el verano europeo, en una casa donde ya esperan las bicicletas y los juguetes de piscina.

El grupo de amigos: fines de semana largos alternos a lo largo de la temporada — golf, una caminata por un cañón, una ruta de arquitectura, una cena junto a la piscina —, más una semana compartida en febrero, cuando todos acuden al festival de diseño, y las semanas de verano destinadas al alquiler gestionado allí donde la propiedad lo permite y la casa lo prevé. Tres formas de usarla, una misma propiedad: en una ciudad cuya temporada dura ocho meses y alcanza su punto álgido en el invierno del norte, seis semanas al año no son una limitación que administrar. Son un presupuesto que gastar exactamente en la mejor época del año.

El almanaque práctico del propietario

Los pequeños saberes que hacen que la propiedad no dé fricciones. Primero, las estaciones: la temporada va de octubre a mayo, y febrero es el mes mejor y más concurrido. Reserve con mucha antelación el alojamiento y las entradas de la Modernism Week, y el tenis de marzo. Todo lo demás puede organizarse al llegar. Las visitas de verano, si las hace, se estructuran en torno al alba y al atardecer: caminar antes de las ocho, nadar por la tarde, cenar al aire libre pasadas las nueve.

Gestionar el calor es aquí una destreza práctica. Hidrátese mucho más de lo que parezca necesario. En los meses cálidos, no empiece nunca una caminata por un cañón o por la montaña a última hora del día — los equipos locales de búsqueda y rescate se pasan los veranos recogiendo a quienes lo hicieron. El aparcamiento cubierto importa. El equipo de aire acondicionado es la pieza más importante de la casa, y conviene conocer su historial de mantenimiento.

La casa: el mantenimiento de la piscina y el riego son semanales, no ocasionales, y el desierto castiga la pintura, la madera y la goma. De todo ello se ocupa el equipo de gestión, que es una de las razones concretas por las que una casa del desierto sin gestión envejece mal. La protección solar no es opcional ni siquiera en enero — la radiación ultravioleta aquí es seria todo el año.

Y la regla de oro: la semana que no vaya a usar, libérela pronto. Entre octubre y mayo, alguien de su grupo de copropietarios la tomará de inmediato.

Palm Springs: las preguntas que los propietarios hacen de verdad

¿Cómo es de duro el verano, en realidad? Genuinamente extremo — temperaturas diurnas muy por encima de los cuarenta grados Celsius, con noches que siguen siendo cálidas. La ciudad se vacía, las tarifas se desploman y una población pequeña y fiel se queda y organiza el día en torno a la piscina y la primera hora de la mañana. La mayoría de los propietarios sencillamente no viene entre junio y septiembre, y por eso la rotación aquí resulta fácil: casi nadie compite por esas semanas.

¿Es solo una ciudad de jubilados? No, y hace dos décadas que dejó de serlo. El renacimiento impulsado por el diseño, el festival de cine, los festivales de música valle abajo, el tenis y una comunidad creativa y LGBT considerable han hecho la ciudad notablemente más joven y variada que su reputación. Es tranquila para los estándares de una gran ciudad y animada para los de una pequeña.

¿Qué es eso de los arrendamientos de suelo? Parte del suelo de Palm Springs es tierra tribal en fideicomiso, y las casas construidas sobre ella se venden con un arrendamiento de suelo a largo plazo en lugar de la plena propiedad del terreno. Es completamente legítimo, miles de viviendas se poseen así, y el plazo restante y el mecanismo de renta afectan de forma sustancial al valor, a la financiación y a la reventa. Debe verificarse para cada propiedad concreta — lo hacemos con cada casa que publicamos y le decimos con claridad qué es lo que aplica.

¿Necesitamos piscina? En la práctica, sí. Una casa del desierto sin piscina es una propuesta distinta y muy inferior, y es el elemento que más condiciona el uso real de una casa de marzo a noviembre. Todas las viviendas que publicamos aquí tienen una o tienen acceso a una, y le diremos cuál es el caso.

¿Podemos alquilar nuestras semanas? Allí donde está previsto el alquiler gestionado de las semanas no utilizadas, se encarga el equipo de gestión, no usted — pero la ciudad aplica un régimen de licencias de alquiler de corta estancia con cupos y normas que han cambiado con el tiempo, y la situación varía según la propiedad y la zona. Nosotros lo comprobamos y se lo decimos antes de que se comprometa, no después.

Más preguntas, respondidas con claridad

¿Qué barrio deberíamos elegir? Old Las Palmas o Movie Colony por las direcciones históricas de las estrellas y por poder ir andando a todas partes. Twin Palms o Deepwell por el modernismo clásico con vistas a la montaña. Racquet Club Estates por la mejor relación entre diseño y precio. Indian Canyons o Araby por el aislamiento y el senderismo desde la puerta. Valle abajo — Rancho Mirage, Palm Desert, La Quinta — por más casa, más golf y un ritmo de country club. Cuéntenos cómo es su año y le orientaremos hacia las casas adecuadas más abajo.

¿Necesitamos coche? Sí, aunque menos de lo que podría pensar si compra en el centro de Palm Springs — el downtown, el distrito de diseño y varios barrios se recorren a pie, y la trama llana de calles es excelente para la bicicleta en los meses frescos. Para los cañones, el golf, Joshua Tree y las ciudades del valle, el coche es necesario.

¿Cómo son los gastos de mantenimiento? Cada copropietario asume su parte de los costes de la casa, facturada con transparencia — impuestos sobre la propiedad, seguro, suministros incluida la climatización del verano, mantenimiento de la piscina, jardinería y riego, limpieza, reparaciones, cuotas de comunidad o de arrendamiento donde existan, y la reserva para el mobiliario. La reevaluación del impuesto sobre la propiedad que California aplica al comprar es una partida real y debe figurar en sus números desde el principio. Verá el desglose completo antes de comprometerse.

¿Es el agua un problema? El valle de Coachella es un desierto con agricultura, golf y una población creciente, y el agua es una cuestión regional genuina a largo plazo que los organismos del valle gestionan activamente. En el día a día se traduce en jardinería desértica en lugar de césped, riego eficiente y un uso consciente — nada de lo cual afecta a la experiencia de ser propietario aquí.

¿Qué deberíamos hacer en un viaje de visita? Venga tres días entre noviembre y abril. Suba en el teleférico hasta lo alto y camine por el bosque. Recorra un cañón por la mañana. Conduzca despacio por Racquet Club Estates y Twin Palms y compruebe si la arquitectura le emociona — para muchos compradores, ese es aquí el momento decisivo. Cene al aire libre. Y después déjenos abrirle las puertas de las propias casas. Tres días responden más que tres meses de anuncios, y construiremos el itinerario en torno a las viviendas que aparecen más abajo.