Comment acheter une part en copropriété en France

Ce que vous posséderiez réellement

Vous êtes propriétaire d'une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas d'un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Le montage n'est pas le même pour chaque bien : l'un de nos partenaires parisiens, par exemple, vend des parts plus petites que les huitièmes que vendent tous les autres, avec un traitement fiscal différent qui convient particulièrement aux acheteurs américains. Demandez comment cela fonctionne pour le bien concerné.

Ce qu'il vous faut avant de commencer

Identité et origine des fonds, pour le KYC. La France n'a pas d'équivalent du NIE à cet effet, ce qui explique qu'un achat français avance généralement plus vite qu'un achat espagnol pour un premier acheteur transfrontalier.

Une idée claire de l'IFI avant de signer, pas après. L'impôt français sur la fortune immobilière est la seule chose, dans un achat en France, qui surprenne vraiment les gens, et la réponse diffère complètement selon que vous êtes ou non résident français. Voir ci-dessous.

Votre propre avocat pour le contrat d'achat. Les documents de propriété du bien régissent la façon dont les parts se transmettent, qui dispose d'un droit de préférence, et ce qui se passe au décès. Ils sont lisibles, et ils méritent d'être lus.

Les étapes, dans l'ordre

Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion, c'est la norme pour un acheteur comptant ; le financement ajoute quatre à huit semaines d'instruction du dossier. Les sept étapes sont exposées en détail ici.

Ce que cela coûte

Le prix d'entrée en France est de 119 000 €, et tous les biens sous 200 000 € viennent du même partenaire. Les appartements parisiens relèvent d'un autre marché à un autre prix, et doivent être comparés entre eux plutôt qu'à une villa sur la côte.

Frais d'acquisition. Ils dépendent du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Notre partenaire spécialiste de Paris annonce des frais d'acquisition d'environ 1–2 % du prix de la part sur son bien ; pour tout autre bien, demandez le chiffre avant de réserver.

La fiscalité, franchement

Cette section est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité dépend du pays et du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat, et votre situation dépend de votre résidence, de vos autres biens et de la convention entre votre pays et la France. Nous vous recommandons un conseil indépendant avant de signer.

À l'achat : les taxes d'acquisition dépendent du montage juridique du bien ; demandez-les avant de réserver.

Pendant la détention : la taxe foncière est une charge du bien répartie entre les propriétaires. Avoir ou non une déclaration française à faire vous-même dépend du montage juridique du bien et de votre résidence.

L'IFI — et c'est celui qui compte. L'Impôt sur la Fortune Immobilière est l'impôt français sur la fortune portant sur l'immobilier, et il s'applique au-dessus de 1,3 million €. Pour un non-résident, seul l'immobilier français compte, et une part d'un huitième d'une villa de la Côte d'Azur valant même 5 millions € se valorise à environ 625 000 € — confortablement sous le seuil. Le même acheteur possédant cette villa en entier serait bien au-dessus et ferait face à une charge annuelle de plusieurs dizaines de milliers d'euros. La situation IFI des propriétaires de parts est ici.

Si vous êtes résident français, inversez le raisonnement. Un résident français est imposé sur l'immobilier mondial au-dessus du même seuil de 1,3 million €, résidence principale comprise. Si votre propre logement se situe déjà près du seuil, ajouter une part peut être ce qui vous fait basculer au-dessus — un petit achat peut donc avoir un effet disproportionné. C'est la règle de cumul qu'il faut modéliser, et elle compte bien davantage pour les résidents que pour les non-résidents. La situation du résident français est exposée ici, et celle de l'acheteur britannique ici.

À la revente : impôt sur les plus-values sur tout gain, en France et potentiellement chez vous, avec l'allègement prévu par la convention selon votre résidence. Plus de détails ici.

À votre décès : la part se transmet à vos héritiers. Les règles françaises de succession sont plus contraignantes que la plupart, et les documents de propriété du bien s'articulent avec elles — c'est la meilleure raison qui soit de les faire lire par votre propre avocat avant de signer. Ce qu'il advient de la part est traité ici.

Combien de temps vous pouvez réellement rester

Une part ne confère aucun droit de séjour. Les détenteurs d'un passeport hors UE — britannique, américain, canadien, australien — sont soumis à la règle Schengen des 90 jours sur toute période glissante de 180 jours, exactement comme n'importe quel visiteur. À environ 45 nuits par an, ce n'est pas une contrainte. La règle pour les propriétaires est ici.

La location, que le plus souvent vous ne pourrez pas faire

La France est le marché le plus restrictif que nous couvrions sur ce point. La plupart des partenaires que nous répertorions ici n'autorisent pas la location : certains l'interdisent purement et simplement, et les contrats du spécialiste parisien interdisent de louer les semaines — la réglementation parisienne sur la location de courte durée rendrait d'ailleurs la chose difficile de toute façon, car la ville exige des autorisations précises et une location illégale met chaque copropriétaire en risque. Un partenaire autorise la location sur beaucoup de ses biens, sous réserve des règles locales, qui dans une commune française peuvent être aussi strictes que partout ailleurs. Nous vous indiquerons la règle applicable à chaque bien.

Si le revenu locatif fait partie de votre raisonnement, la France est le pays où il a le moins de chances de fonctionner, et mieux vaut le dire tôt que de le découvrir à l'étape cinq.

Financement

Le financement dépend du partenaire. L'un indique qu'une part française peut être hypothéquée à peu près comme un achat classique, et propose son propre plan de paiement différé, qui porte intérêt. Un autre travaille avec une banque prêteuse et ne laisse nantir que les parts individuelles, jamais le bien entier. Un troisième propose un financement à ses acheteurs. Le spécialiste parisien ne propose aucun financement de la part — traitez ce bien comme un achat comptant, ce qu'il est.

Quelle partie de la France, et chez qui

La Côte d'Azur est là où se trouve la profondeur : deux de nos partenaires y proposent à eux deux bien plus d'une douzaine de biens, de 119 000 € à 565 000 €. Ceux de l'un sont tous grands — quatre chambres et plus — et ceux de l'autre sont plus petits et moins chers.

Les Alpes, cela veut dire les Portes du Soleil, où les biens à Morzine de l'un de nos partenaires sont aujourd'hui le seul stock que nous répertorions. Le manque alpin est le plus grand du marché européen et nous le suivons de près ; dites-nous ce que vous cherchez et nous vous préviendrons dès que quelque chose paraît.

Paris est une décision à part. Les appartements d'un partenaire se vendent en huitièmes, sans plafond sur les nuits. L'unique appartement du centre de Paris d'un autre partenaire se vend en part plus petite ouvrant droit à quatre semaines — deux fixes et deux flottantes — et sans financement. Ce ne sont pas vraiment des concurrents ; ils conviennent à des acheteurs différents.

Tous les biens français que nous répertorions sont ici, et si vous voulez les opérateurs comparés face à face, c'est ici.

Questions fréquentes

Dois-je payer des frais de notaire sur une part en copropriété française ?

Cela dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Sur un bien ancien français entier, les frais de notaire et les droits de mutation atteignent environ 7,5 à 8 % ; demandez les frais d'acquisition du bien concerné avant de réserver.

Vais-je payer l'impôt français sur la fortune immobilière sur une part ?

En tant que non-résident, presque certainement pas. L'IFI s'applique au-dessus de 1,3 million € d'immobilier français, et une part d'un huitième d'une villa valant même 5 millions € se valorise à environ 625 000 €. En tant que résident français, c'est une tout autre question — vous êtes imposé sur l'immobilier mondial au-dessus du même seuil, résidence principale comprise, si bien qu'une part peut vous faire basculer. Modélisez-le avant d'acheter.

Combien coûte une part en copropriété en France ?

À partir de 119 000 €. Sur les 20 biens français que nous répertorions, la part médiane est à 179 000 € chez un partenaire, à 285 000 € chez un autre et à 728 500 $ pour les appartements parisiens vendus en huitièmes ; l'appartement du centre de Paris est à 299 000 € pour une part plus petite ouvrant droit à quatre semaines par an. Les coûts d'exploitation, lorsqu'ils sont publiés, vont de 298 € à 472 € par mois chez un partenaire et de 369 € à 560 € chez un autre.

Que possède-t-on exactement ?

Une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Puis-je louer mon bien français en copropriété ?

Généralement non. La plupart des partenaires que nous répertorions en France n'autorisent pas la location par les propriétaires — et à Paris, la réglementation sur la location de courte durée rendrait la chose difficile de toute façon. Un partenaire l'autorise sur beaucoup de biens, sous réserve des règles de la commune. La France est le marché où le revenu locatif a le moins de chances d'être disponible.

Une part me donne-t-elle le droit de vivre en France ?

Non. Elle ne confère aucun statut de résidence, d'aucune sorte. Les détenteurs d'un passeport hors UE sont soumis à la règle Schengen des 90 jours sur 180 exactement comme n'importe quel visiteur.

Combien de temps prend l'achat ?

Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant. Il n'y a pas d'équivalent français du NIE espagnol à attendre, ce qui explique qu'un achat français avance souvent plus vite. Le financement ajoute quatre à huit semaines.

Faut-il acheter à Paris ou sur la côte ?

Ce sont des produits différents. La côte, c'est une villa entière, en huitièmes, à partir de 119 000 €, avec davantage de biens entre lesquels choisir. Paris, c'est un appartement, et un choix entre des huitièmes sans plafond sur les nuits et une part plus petite ouvrant droit à quatre semaines, deux fixes et deux flottantes, dans le centre de Paris, chacun chez un partenaire différent. Décidez d'abord ce que vous voulez que le bien soit ; le partenaire en découle.