Guide de l’Acheteur
Comment acheter une part en copropriété en France
La SCI, les frais de notaire que vous évitez, le fonctionnement de l'IFI pour les résidents et les non-résidents, ce que cela coûte sur les 22 biens français que nous répertorions, et les étapes dans l'ordre.
La réponse courte : vous achetez une part dans une SCI française — la société française classique de détention immobilière — qui possède déjà la maison. Comme la SCI la possède déjà, votre achat n'est pas une mutation immobilière : vous évitez donc les droits de mutation du notaire, qui atteignent 7,5–8 % sur un bien ancien entier. L'impôt français sur la fortune immobilière mord au-dessus de 1,3 million € d'immobilier français, et une seule part n'y arrive presque jamais. Nous répertorions 22 biens en France chez quatre opérateurs, à partir de 119 000 €.
La France se divise nettement en deux : la Côte d'Azur et les Alpes, où MYNE et &Hamlet vendent des villas et des chalets entiers à partir de 119 000 € ; et Paris, où Pacaso et Paris Property Group vendent des appartements sur un modèle tout autre.
Ce que vous posséderiez réellement
Un bien français en copropriété est détenu par une Société Civile Immobilière — une SCI. C'est le véhicule français ordinaire pour détenir un bien à plusieurs, parfaitement maîtrisé par les notaires français, et il précède de loin la copropriété fractionnée comme produit. La SCI possède la maison ; vous possédez une part de la SCI.
Paris Property Group fait exception, et il vaut la peine de comprendre pourquoi. Son appartement de Saint-Germain n'est pas détenu par une SCI française mais par une association américaine, immatriculée en Californie, et ses parts sont des 1/12 ou des 1/13 plutôt que les huitièmes que vendent tous les autres. C'est une structure réellement différente, avec un traitement fiscal différent, et elle convient particulièrement aux acheteurs américains. Le véhicule utilisé dans chaque pays est exposé ici.
Ce qu'il vous faut avant de commencer
Identité et origine des fonds, pour le KYC. La France n'a pas d'équivalent du NIE à cet effet, ce qui explique qu'un achat français avance généralement plus vite qu'un achat espagnol pour un premier acheteur transfrontalier.
Une idée claire de l'IFI avant de signer, pas après. L'impôt français sur la fortune immobilière est la seule chose, dans un achat en France, qui surprenne vraiment les gens, et la réponse diffère complètement selon que vous êtes ou non résident français. Voir ci-dessous.
Votre propre avocat pour le contrat de cession de parts. Les statuts de la SCI régissent la façon dont les parts se transmettent, qui dispose d'un droit de préférence, et ce qui se passe au décès. Ils sont lisibles, et ils méritent d'être lus.
Les étapes, dans l'ordre
| Étape | Ce qui se passe | Combien de temps |
|---|---|---|
| 1. Choisir le bien | Comparer les opérateurs, vérifier le coût d'exploitation et le nombre de parts restantes, et visiter si vous le pouvez | Aussi longtemps que vous voulez |
| 2. Contrat de réservation | Un acompte, généralement de 5 000 € à 20 000 €, retire la part du marché | Jour 1 |
| 3. Délai de rétractation | Votre fenêtre pour l'examen juridique et fiscal — servez-vous-en | 7 à 14 jours |
| 4. KYC et documentation | Identité, domicile, origine des fonds | 1 à 3 semaines |
| 5. Contrat de cession de parts | Signé après que votre propre avocat a lu les statuts de la SCI | 1 à 2 semaines |
| 6. Paiement et inscription | Virement international ; le registre des parts de la SCI est mis à jour pour vous y faire figurer | Quelques jours |
| 7. Prise en main | Accès à la plateforme de réservation, remise des clés, premier séjour programmé | Immédiatement après |
Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion, c'est la norme pour un acheteur comptant ; le financement ajoute quatre à huit semaines d'instruction du dossier. Les sept étapes sont exposées en détail ici.
Ce que cela coûte
| Opérateur | Biens | Prix de la part | Coût d'exploitation mensuel | Où |
|---|---|---|---|---|
| MYNE Homes | 14 | 119 000 € – 559 000 € médiane 179 000 € |
298 € – 472 € médiane 344 €, vérifié sur les 14 |
Côte d'Azur, Portes du Soleil |
| Pacaso | 4 | 600 000 $ – 879 000 $ médiane 728 500 $ |
Non communiqués | Paris |
| &Hamlet | 3 | 150 000 € – 565 000 € médiane 285 000 € |
369 € – 560 € médiane 460 €, vérifié sur les 3 |
Côte d'Azur |
| Paris Property Group | 1 | 299 000 € une part de 1/13, quatre semaines par an |
Non communiqués | Saint-Germain-des-Prés |
Le prix d'entrée en France est de 119 000 €, et tous les biens sous 200 000 € sont des MYNE. Les appartements parisiens relèvent d'un autre marché à un autre prix, et doivent être comparés entre eux plutôt qu'à une villa sur la côte.
Frais d'acquisition. Sur un bien ancien français entier, les frais de notaire et les droits de mutation atteignent environ 7,5–8 %. Acheter une part d'une SCI qui possède déjà la maison ne les déclenche pas, puisqu'aucun bien ne change de mains. Cette économie est structurelle, ce n'est pas une remise. Paris Property Group annonce des frais d'acquisition d'environ 1–2 % du prix de la part sur sa propre structure côté américain. Pourquoi l'achat d'une part n'est pas une mutation immobilière est expliqué ici.
La fiscalité, franchement
Cette section décrit la structure. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé, et votre situation dépend de votre résidence, de vos autres biens et de la convention entre votre pays et la France. Prenez un avis spécialisé avant de signer.
À l'achat : pas de droits de mutation sur la part, pour la raison ci-dessus.
Pendant la détention : la SCI paie directement la taxe foncière et l'impôt au niveau de la société sur d'éventuels revenus locatifs. Vous financez votre part de tout cela par la redevance annuelle. Vous n'avez aucune déclaration française distincte à faire sur le bien lui-même.
L'IFI — et c'est celui qui compte. L'Impôt sur la Fortune Immobilière est l'impôt français sur la fortune portant sur l'immobilier, et il s'applique au-dessus de 1,3 million €. Pour un non-résident, seul l'immobilier français compte, et une part d'un huitième d'une villa de la Côte d'Azur valant même 5 millions € se valorise à environ 625 000 € — confortablement sous le seuil. Le même acheteur possédant cette villa en entier serait bien au-dessus et ferait face à une charge annuelle de plusieurs dizaines de milliers d'euros. La structure produit cet avantage automatiquement. La situation IFI des propriétaires de parts est ici.
Si vous êtes résident français, inversez le raisonnement. Un résident français est imposé sur l'immobilier mondial au-dessus du même seuil de 1,3 million €, résidence principale comprise. Si votre propre logement se situe déjà près du seuil, ajouter une part peut être ce qui vous fait basculer au-dessus — un petit achat peut donc avoir un effet disproportionné. C'est la règle de cumul qu'il faut modéliser, et elle compte bien davantage pour les résidents que pour les non-résidents. La situation du résident français est exposée ici, et celle de l'acheteur britannique ici.
À la revente : impôt sur les plus-values sur tout gain, en France et potentiellement chez vous, avec l'allègement prévu par la convention selon votre résidence. Vous cédez une participation dans une société plutôt que de l'immobilier en direct, ce qui est souvent la voie la plus simple. Plus de détails ici.
À votre décès : la part se transmet par le registre des parts de la SCI. Les règles françaises de succession sont plus contraignantes que la plupart, et les statuts de la SCI s'articulent avec elles — c'est la meilleure raison qui soit de faire lire les statuts par votre propre avocat avant de signer. Ce qu'il advient de la part est traité ici.
Combien de temps vous pouvez réellement rester
Une part ne confère aucun droit de séjour. Les détenteurs d'un passeport hors UE — britannique, américain, canadien, australien — sont soumis à la règle Schengen des 90 jours sur toute période glissante de 180 jours, exactement comme n'importe quel visiteur. À environ 45 nuits par an, ce n'est pas une contrainte. La règle pour les propriétaires est ici.
La location, que le plus souvent vous ne pourrez pas faire
La France est le marché le plus restrictif que nous couvrions sur ce point. &Hamlet interdit la location purement et simplement. Pacaso n'autorise pas la location par les propriétaires. Les contrats de Paris Property Group interdisent de louer les semaines, et la réglementation parisienne sur la location de courte durée rendrait la chose difficile de toute façon — la ville exige des autorisations précises et une location illégale met chaque copropriétaire en risque. MYNE autorise la location sur beaucoup de biens, sous réserve des règles locales, qui dans une commune française peuvent être aussi strictes que partout ailleurs.
Si le revenu locatif fait partie de votre raisonnement, la France est le pays où il a le moins de chances de fonctionner, et mieux vaut le dire tôt que de le découvrir à l'étape cinq.
Financement
MYNE indique qu'une part française peut être hypothéquée à peu près comme un achat classique, et propose son propre plan de paiement différé, qui porte intérêt. &Hamlet travaille avec Nordea et ne laisse nantir que les parts individuelles, jamais le bien entier. Pacaso monte le financement entre la banque et la LLC du bien plutôt qu'au nom propre de l'acheteur. Paris Property Group ne propose aucun financement de la part — traitez celui-là comme un achat comptant, ce qu'il est.
Quelle partie de la France, et chez qui
La Côte d'Azur est là où se trouve la profondeur : MYNE et &Hamlet y répertorient à eux deux 17 biens, de 119 000 € à 565 000 €. Les trois de &Hamlet sont tous grands — quatre, six et sept chambres — et ceux de MYNE sont plus petits et moins chers.
Les Alpes, cela veut dire les Portes du Soleil, où les biens de MYNE à Morzine sont aujourd'hui le seul stock que nous répertorions. Le manque alpin est le plus grand du marché européen et nous le suivons de près ; dites-nous ce que vous cherchez et nous vous préviendrons dès que quelque chose paraît.
Paris est une décision à part. Les quatre appartements de Pacaso se vendent en huitièmes, sans plafond sur les nuits. L'unique appartement de Saint-Germain de Paris Property Group se vend en part de 1/13 ouvrant droit à quatre semaines — deux fixes et deux flottantes — avec un titre détenu par une association américaine et aucun financement. Ce ne sont pas vraiment des concurrents ; ils conviennent à des acheteurs différents.
Tous les biens français que nous répertorions sont ici, et si vous voulez les opérateurs comparés face à face, c'est ici.
Questions fréquentes
Dois-je payer des frais de notaire sur une part en copropriété française ?
Pas les droits de mutation. Sur un bien ancien français entier, les frais de notaire et les droits de mutation atteignent environ 7,5 à 8 %. Ils ont été payés une fois, lorsque la maison a été acquise par la SCI. Acheter une part de cette société existante n'est pas une mutation immobilière : cela ne les déclenche donc pas à nouveau.
Vais-je payer l'impôt français sur la fortune immobilière sur une part ?
En tant que non-résident, presque certainement pas. L'IFI s'applique au-dessus de 1,3 million € d'immobilier français, et une part d'un huitième d'une villa valant même 5 millions € se valorise à environ 625 000 €. En tant que résident français, c'est une tout autre question — vous êtes imposé sur l'immobilier mondial au-dessus du même seuil, résidence principale comprise, si bien qu'une part peut vous faire basculer. Modélisez-le avant d'acheter.
Combien coûte une part en copropriété en France ?
À partir de 119 000 €. Sur les 22 biens français que nous répertorions, la médiane de MYNE est à 179 000 €, celle de &Hamlet à 285 000 € et celle de Pacaso à 728 500 $. L'appartement de Saint-Germain de Paris Property Group est à 299 000 € pour une part de 1/13 ouvrant droit à quatre semaines par an. Les coûts d'exploitation, lorsqu'ils sont publiés, vont de 298 € à 472 € par mois chez MYNE et de 369 € à 560 € chez &Hamlet.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une Société Civile Immobilière — la société française classique pour détenir un bien à plusieurs. Elle possède la maison et est inscrite à ce titre ; vous possédez une part de la société. Elle précède de plusieurs décennies la copropriété fractionnée comme produit, et les notaires français en traitent couramment. Paris Property Group fait exception parmi les opérateurs que nous répertorions : son titre est détenu par une association américaine plutôt que par une SCI.
Puis-je louer mon bien français en copropriété ?
Généralement non. &Hamlet interdit la location, Pacaso n'autorise pas la location par les propriétaires, et les contrats de Paris Property Group l'interdisent — et la réglementation parisienne sur la location de courte durée rendrait la chose difficile de toute façon. MYNE l'autorise sur beaucoup de biens, sous réserve des règles de la commune. La France est le marché où le revenu locatif a le moins de chances d'être disponible.
Une part me donne-t-elle le droit de vivre en France ?
Non. Elle ne confère aucun statut de résidence, d'aucune sorte. Les détenteurs d'un passeport hors UE sont soumis à la règle Schengen des 90 jours sur 180 exactement comme n'importe quel visiteur.
Combien de temps prend l'achat ?
Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant. Il n'y a pas d'équivalent français du NIE espagnol à attendre, ce qui explique qu'un achat français avance souvent plus vite. Le financement ajoute quatre à huit semaines.
Faut-il acheter à Paris ou sur la côte ?
Ce sont des produits différents. La côte, c'est une villa entière, en huitièmes, à partir de 119 000 €, avec davantage de biens entre lesquels choisir. Paris, c'est un appartement, et un choix entre les huitièmes de Pacaso sans plafond sur les nuits et la part de 1/13 de Paris Property Group ouvrant droit à quatre semaines, deux fixes et deux flottantes, à Saint-Germain. Décidez d'abord ce que vous voulez que le bien soit ; l'opérateur en découle.