Comment acheter une part en copropriété en France

Ce que vous posséderiez réellement

Vous êtes propriétaire d'une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas d'un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Le montage n'est pas le même pour tous les biens : à Paris, par exemple, certains appartements sont vendus en parts plus petites qu'un huitième. Demandez comment cela fonctionne pour le bien concerné.

Ce qu'il vous faut avant de commencer

Identité et origine des fonds, pour le KYC. La France n'a pas d'équivalent du NIE à cet effet, ce qui explique qu'un achat français avance généralement plus vite qu'un achat espagnol pour un premier acheteur transfrontalier.

Une idée claire de l'IFI avant de signer, pas après. L'impôt français sur la fortune immobilière est la seule chose, dans un achat en France, qui surprenne vraiment les gens, et la réponse diffère complètement selon que vous êtes ou non résident français. Voir ci-dessous.

Votre propre avocat pour le contrat d'achat. Les documents de propriété du bien régissent la façon dont les parts se transmettent, qui a la priorité pour acheter, et ce qui se passe au décès. Ils sont lisibles, et ils méritent d'être lus.

Les étapes, dans l'ordre

Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion, c'est la norme pour un acheteur comptant ; le financement ajoute quatre à huit semaines d'instruction du dossier. Les sept étapes sont exposées en détail ici.

Ce que cela coûte

Les prix des parts en France commencent à 119 000 €, parmi les 22 biens que nous présentons aujourd'hui, et chaque annonce affiche son propre prix. Le prix de la part comprend l'ameublement et la mise en état du bien.

C'est sur la côte et dans les Alpes que se trouve le choix. Les appartements parisiens sont un autre marché, à un autre prix, et se comparent entre eux plutôt qu'à une villa sur la côte.

Charges. La gestion, l'assurance, l'entretien, le fonds de réserve et la taxe foncière sont partagés entre les propriétaires ; nous vous envoyons les chiffres de tout bien qui vous intéresse.

Frais d'acquisition. Ils dépendent du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Demandez le chiffre du bien concerné avant de réserver.

La fiscalité, franchement

Cette section est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité dépend du pays et du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat, et votre situation dépend de votre résidence, de vos autres biens et de la convention entre votre pays et la France. Nous vous recommandons un conseil indépendant avant de signer.

À l'achat : les taxes d'acquisition dépendent du montage juridique du bien ; demandez-les avant de réserver.

Pendant la détention : la taxe foncière est une charge du bien répartie entre les propriétaires. Avoir ou non une déclaration française à faire vous-même dépend du montage juridique du bien et de votre résidence.

L'IFI — et c'est celui qui compte. L'Impôt sur la Fortune Immobilière est l'impôt français sur la fortune portant sur l'immobilier, et il s'applique au-dessus de 1,3 million €. Pour un non-résident, seul l'immobilier français compte, et une part d'un huitième d'une villa de la Côte d'Azur valant même 5 millions € se valorise à environ 625 000 € — confortablement sous le seuil. Le même acheteur possédant cette villa en entier serait bien au-dessus et ferait face à une charge annuelle de plusieurs dizaines de milliers d'euros. La situation IFI des propriétaires de parts est ici.

Si vous êtes résident français, inversez le raisonnement. Un résident français est imposé sur l'immobilier mondial au-dessus du même seuil de 1,3 million €, résidence principale comprise. Si votre propre logement se situe déjà près du seuil, ajouter une part peut être ce qui vous fait basculer au-dessus — un petit achat peut donc avoir un effet disproportionné. C'est la règle de cumul qu'il faut modéliser, et elle compte bien davantage pour les résidents que pour les non-résidents. La situation du résident français est exposée ici, et celle de l'acheteur britannique ici.

À la revente : impôt sur les plus-values sur tout gain, en France et potentiellement chez vous, avec l'allègement prévu par la convention selon votre résidence. Plus de détails ici.

À votre décès : la part se transmet à vos héritiers. Les règles françaises de succession sont plus contraignantes que la plupart, et les documents de propriété du bien s'articulent avec elles — c'est la meilleure raison qui soit de les faire lire par votre propre avocat avant de signer. Ce qu'il advient de la part est traité ici.

Combien de temps vous pouvez réellement rester

Une part ne confère aucun droit de séjour. Les détenteurs d'un passeport hors UE — britannique, américain, canadien, australien — sont soumis à la règle Schengen des 90 jours sur toute période glissante de 180 jours, exactement comme n'importe quel visiteur. À environ 45 nuits par an, ce n'est pas une contrainte. La règle pour les propriétaires est ici.

La location, que le plus souvent vous ne pourrez pas faire

La France est le marché le plus restrictif que nous couvrons sur ce point. La plupart des biens français que nous présentons ne peuvent pas être loués par leurs propriétaires, et la loi parisienne sur la location de courte durée la rendrait difficile de toute façon, car la ville exige des autorisations spécifiques et une location illégale expose tous les copropriétaires. Certains biens sur la côte peuvent être loués, sous réserve des règles locales, qui dans une commune française peuvent être aussi strictes qu'ailleurs. Nous vous indiquerons la règle pour chaque bien.

Si les revenus locatifs font partie de votre raisonnement, la France est le pays où ils ont le moins de chances de fonctionner, et mieux vaut le dire tôt que de le découvrir à l'étape cinq.

Financement

La plupart des achats de parts en France se font au comptant. Un financement peut être possible selon votre lieu de résidence ; demandez-nous et nous obtiendrons les conditions actuelles pour le bien qui vous plaît, plutôt que celles de l'an dernier.

Quelle partie de la France

La Côte d'Azur est là où se trouve la profondeur : des biens de toutes tailles, des appartements avec piscine aux villas de quatre chambres et plus.

Les Alpes, ce sont les Portes du Soleil, où les biens de Morzine sont pour l'instant les seuls que nous présentons. Le manque de biens alpins est le plus grand du marché européen et nous le suivons de près ; dites-nous ce que vous cherchez et nous vous préviendrons dès que quelque chose apparaît.

Paris est une décision à part. Certains appartements sont vendus en huitièmes, d'autres en parts plus petites, avec moins de semaines, fixes. Ils ne sont pas vraiment concurrents ; ils conviennent à des acheteurs différents.

Tous les biens français que nous présentons sont ici.

Questions fréquentes

Dois-je payer des frais de notaire sur une part en copropriété française ?

Cela dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Sur un bien ancien français entier, les frais de notaire et les droits de mutation atteignent environ 7,5 à 8 % ; demandez les frais d'acquisition du bien concerné avant de réserver.

Vais-je payer l'impôt français sur la fortune immobilière sur une part ?

En tant que non-résident, presque certainement pas. L'IFI s'applique au-dessus de 1,3 million € d'immobilier français, et une part d'un huitième d'une villa valant même 5 millions € se valorise à environ 625 000 €. En tant que résident français, c'est une tout autre question — vous êtes imposé sur l'immobilier mondial au-dessus du même seuil, résidence principale comprise, si bien qu'une part peut vous faire basculer. Modélisez-le avant d'acheter.

Combien coûte une part en copropriété en France ?

À partir de 119 000 €, parmi les 22 biens français que nous présentons aujourd'hui ; chaque annonce affiche son propre prix. Les charges sont partagées entre les propriétaires ; nous vous envoyons les chiffres de tout bien qui vous intéresse.

Que possède-t-on exactement ?

Une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Puis-je louer mon bien français en copropriété ?

En général, non. La plupart des biens français que nous présentons ne peuvent pas être loués par leurs propriétaires — et à Paris, la loi sur la location de courte durée la rendrait difficile de toute façon. Certains biens sur la côte peuvent être loués, sous réserve des règles de la commune. La France est le marché où les revenus locatifs sont le moins susceptibles d'être possibles.

Une part me donne-t-elle le droit de vivre en France ?

Non. Elle ne confère aucun statut de résidence, d'aucune sorte. Les détenteurs d'un passeport hors UE sont soumis à la règle Schengen des 90 jours sur 180 exactement comme n'importe quel visiteur.

Combien de temps prend l'achat ?

Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant. Il n'y a pas d'équivalent français du NIE espagnol à attendre, ce qui explique qu'un achat français avance souvent plus vite. Le financement ajoute quatre à huit semaines.

Faut-il acheter à Paris ou sur la côte ?

Ce sont des produits différents. La côte, c'est une villa entière, en huitièmes, à partir de 119 000 €, avec davantage de biens entre lesquels choisir. Paris, c'est un appartement, parfois en huitièmes et parfois en une part plus petite avec moins de semaines, fixes. Décidez d'abord ce que vous voulez que le bien soit ; le bien précis suit.