Guide de l’Acheteur
Comment acheter une part en copropriété en Italie
La SRL, qui paie réellement l'IMU, le codice fiscale, ce que cela coûte sur les 23 biens italiens que nous répertorions — les coûts d'exploitation les plus bas de tous les pays que nous couvrons.
La réponse courte : vous achetez une part dans une SRL italienne — une société à responsabilité limitée — qui possède déjà la maison. Comme la SRL la possède déjà, vous ne payez pas l'imposta di registro sur la part. L'IMU, l'impôt foncier italien, est payé par la société et non par vous, et se trouve déjà dans le montant mensuel. Nous répertorions 23 biens en Italie chez trois opérateurs, à partir de 119 000 € — et l'Italie affiche les coûts d'exploitation les plus bas de tous les pays que nous couvrons.
L'Italie est avant tout un marché de lacs. Quatorze des vingt-trois biens se trouvent sur le lac de Côme, le lac de Garde ou le lac Majeur, et l'appartement de MYNE sur le lac de Garde, à 227 € par mois, est le bien le moins cher à entretenir de toutes nos annonces.
Ce que vous posséderiez réellement
Un bien italien en copropriété est détenu par une Società a Responsabilità Limitata — une SRL, la société à responsabilité limitée italienne, fonctionnellement le même animal qu'une SL espagnole ou une LLC américaine. La SRL possède la maison et est inscrite à ce titre. Vous possédez une part de la SRL, et cette part porte vos droits d'usage et votre droit sur la valeur. Le véhicule utilisé dans chaque pays est exposé ici.
Tous les biens italiens que nous répertorions se vendent en huitièmes. MYNE laisse un acheteur prendre de une à quatre parts ; &Hamlet vend du huitième jusqu'à la moitié.
Ce qu'il vous faut avant de commencer
Un codice fiscale, dans la plupart des cas. Le code fiscal italien des personnes physiques équivaut par sa fonction au NIE espagnol, même s'il s'obtient en général plus vite. L'opérateur le fait normalement établir dans le cadre de l'achat ; confirmez-le à la réservation plutôt que de le supposer.
Identité et origine des fonds, pour le KYC. Du standard, et l'étape qui bloque les achats quand on la laisse pour la fin.
Un conseiller chez vous, si vous êtes résident italien. Les résidents italiens sont imposés sur leurs revenus et leurs actifs mondiaux, et la situation d'un Italien qui achète une part à l'étranger — à Majorque, disons, ou sur la Côte d'Azur — est plus complexe que celle de qui achète chez lui, avec l'IVIE et l'IVAFE potentiellement en jeu. La situation du résident italien est ici.
Les étapes, dans l'ordre
| Étape | Ce qui se passe | Combien de temps |
|---|---|---|
| 1. Choisir le bien | Comparer les opérateurs, vérifier le coût d'exploitation et le nombre de parts restantes, et visiter si vous le pouvez | Aussi longtemps que vous voulez |
| 2. Contrat de réservation | Un acompte, généralement de 5 000 € à 20 000 €, retire la part du marché | Jour 1 |
| 3. Délai de rétractation | Votre fenêtre pour l'examen juridique et fiscal — servez-vous-en | 7 à 14 jours |
| 4. Codice fiscale et KYC | Le code fiscal, les vérifications d'identité, l'origine des fonds | 1 à 3 semaines |
| 5. Contrat de cession de parts | Signé après que votre propre avocat l'a lu | 1 à 2 semaines |
| 6. Paiement et inscription | Virement international ; le registre des associés de la SRL est mis à jour pour vous y faire figurer | Quelques jours |
| 7. Prise en main | Accès à la plateforme de réservation, remise des clés, premier séjour programmé | Immédiatement après |
Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant ; le financement ajoute quatre à huit semaines d'instruction du dossier. Le calendrier en détail est ici.
Ce que cela coûte
| Opérateur | Biens | Prix de la part | Coût d'exploitation mensuel | Où |
|---|---|---|---|---|
| MYNE Homes | 20 | 119 000 € – 369 000 € médiane 189 000 € |
227 € – 443 € médiane 325 €, vérifié sur les 20 |
Lac de Côme, lac de Garde, lac Majeur, Ligurie, Sardaigne |
| Pacaso | 2 | 549 000 $ – 599 000 $ | Non communiqués | Toscane |
| &Hamlet | 1 | 220 000 € | 369 € vérifié |
Ligurie |
L'Italie affiche les coûts d'exploitation vérifiés les plus bas de tous les pays que nous couvrons : une médiane de 325 € par mois chez MYNE, contre 326 € en Espagne et 344 € en France, et un plancher à 227 € — le bien le moins cher à entretenir de tout notre ensemble d'annonces, un appartement de deux chambres avec piscine à Torri del Benaco, sur le lac de Garde.
Frais d'acquisition. L'imposta di registro italienne et les droits associés ont été payés une fois, lorsque le bien a été acquis par la SRL. Acheter une part de cette société existante n'est pas une nouvelle mutation immobilière : cela ne les déclenche donc pas à nouveau. Pourquoi il en est ainsi est expliqué ici.
La fiscalité, franchement
Cette section décrit la structure. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé. Votre situation dépend de votre résidence, de vos autres actifs et de la convention entre votre pays et l'Italie — prenez un avis spécialisé avant de signer.
À l'achat : pas d'imposta di registro sur la part.
Pendant la détention — l'IMU. L'Imposta Municipale Unica est payée par la SRL propriétaire du bien, pas par vous directement. Votre huitième est réparti par la redevance annuelle. Vous ne faites vous-même aucune déclaration d'IMU ; l'opérateur s'en charge au niveau de la société. Deux choses à savoir : les taux sont fixés par le comune, ils varient donc sensiblement d'une ville à l'autre, et les résidences secondaires sont généralement taxées à des taux plus élevés que les résidences principales. Sur un bien de grande valeur — une villa sur le lac de Côme, une propriété toscane haut de gamme, une maison du littoral sarde — l'IMU est une vraie ligne du budget annuel et non un arrondi. C'est l'un des chiffres à demander expressément. L'IMU sur une part en copropriété est traitée ici.
Si vous êtes résident italien : la structure SRL est classique et bien comprise des comptables italiens, et l'IMU est traitée au niveau de la société, comme ci-dessus. La complexité arrive si vous achetez une part à l'étranger plutôt que chez vous — l'IVIE et l'IVAFE peuvent s'appliquer à l'immobilier étranger et aux actifs financiers étrangers, avec le traitement conventionnel par-dessus. Les droits de succession italiens s'appliquent à la participation dans la SRL au décès.
À la revente : impôt sur les plus-values sur tout gain, en Italie et potentiellement chez vous, avec l'allègement prévu par la convention selon votre résidence. S'agissant de la cession d'une participation dans une société plutôt que d'un bien immobilier, le traitement est souvent plus simple. Plus de détails ici.
À votre décès : la part se transmet par le registre des associés de la SRL. Ce qui se passe est traité ici, et la donation de votre vivant ici.
Combien de temps vous pouvez réellement rester
Une part ne confère aucun droit de séjour. Les détenteurs d'un passeport hors UE sont soumis à la règle Schengen — 90 jours sur toute période glissante de 180 jours — exactement comme n'importe quel visiteur. À environ 44 nuits par an, elle ne lie pas ; en cumulant les parts ou avec de longs séjours, elle lie. La règle pour les propriétaires est ici.
La location
L'Italie est le seul pays où la position locative nous est confirmée annonce par annonce plutôt que déduite d'une politique générale. Neuf des vingt biens italiens de MYNE sont signalés comme autorisant la location pendant les périodes inutilisées ; les onze autres ne sont pas renseignés plutôt qu'interdits, ce qui est une lacune dans ce que nous avons vérifié et non un refus. &Hamlet interdit la location purement et simplement et Pacaso n'autorise pas la location par les propriétaires. Comme partout, c'est la règle locale qui lie et non celle de l'opérateur : la question à poser porte donc sur le comune précis.
Financement
MYNE indique qu'une part peut être hypothéquée à peu près comme un achat immobilier classique, et propose séparément son propre plan de paiement différé — qui porte intérêt : comparez-le donc à un taux bancaire. &Hamlet travaille avec Nordea, et sa structure fait que seules les parts individuelles peuvent être nanties, jamais le bien entier. Pacaso monte le financement entre la banque et la LLC du bien plutôt qu'au nom propre de l'acheteur.
Où acheter
Les lacs. Quatorze des vingt-trois biens : Garde 8, Côme 4 et Majeur 2, tous chez MYNE, et l'entrée la moins chère dans la copropriété italienne où que ce soit. Si vous voulez un lac, c'est un véritable choix et non une option unique.
La Sardaigne et la Ligurie. Le stock côtier de MYNE, dont le deux-chambres de Palau à 119 000 €, plus la villa trois chambres avec piscine à débordement d'&Hamlet à Apricale — le seul bien italien que nous répertorions au-dessus de deux chambres en dehors de la Toscane.
La Toscane. Les deux biens de Pacaso, à 549 000 $ et 599 000 $. Une autre tranche de prix et un autre modèle — des huitièmes sans plafond sur le total des nuits, et pas de location.
Tous les biens italiens que nous répertorions sont ici, et si vous voulez les opérateurs comparés, c'est ici.
Questions fréquentes
Qui paie l'IMU sur une part en copropriété italienne ?
La SRL propriétaire du bien, pas vous directement. Votre huitième passe par la redevance annuelle, et vous ne faites vous-même aucune déclaration d'IMU. Les taux sont fixés par le comune et les résidences secondaires sont taxées à des taux plus élevés que les résidences principales : sur un bien de grande valeur, c'est donc une ligne annuelle significative — à demander expressément plutôt qu'à supposer faible.
Dois-je payer l'imposta di registro sur la part ?
Non. Le droit d'enregistrement et les droits associés ont été payés une fois, lorsque le bien a été acquis par la SRL. Acheter une part de cette société existante n'est pas une nouvelle mutation immobilière : cela ne les déclenche donc pas à nouveau.
Combien coûte une part en copropriété en Italie ?
À partir de 119 000 €. Sur les 23 biens italiens que nous répertorions, la médiane de MYNE est à 189 000 € et l'unique bien de &Hamlet est à 220 000 € ; les deux biens toscans de Pacaso sont à 549 000 $ et 599 000 $. Les coûts d'exploitation vérifiés de MYNE vont de 227 € à 443 € par mois, médiane 325 € — les plus bas de tous les pays que nous couvrons.
Qu'est-ce qu'une SRL ?
Une Società a Responsabilità Limitata — la société italienne à responsabilité limitée, fonctionnellement équivalente à une SL espagnole ou à une LLC américaine. Elle possède la maison ; vous en possédez une part. Les comptables italiens en traitent couramment.
Ai-je besoin d'un codice fiscale ?
Dans la plupart des cas oui — c'est le code fiscal italien des personnes physiques et il remplit à peu près la même fonction que le NIE espagnol, même s'il s'obtient en général plus vite. L'opérateur le fait normalement établir dans le cadre de l'achat. Confirmez-le à la réservation plutôt que de le supposer.
Puis-je louer mon bien italien en copropriété ?
Chez MYNE, sur beaucoup de biens — neuf de ses vingt biens italiens sont signalés sur nos annonces comme autorisant la location pendant les périodes inutilisées, et les onze autres ne sont pas renseignés plutôt qu'interdits. &Hamlet l'interdit et Pacaso n'autorise pas la location par les propriétaires. Comme partout, ce sont les règles du comune local qui lient, pas la politique de l'opérateur.
Où puis-je réellement acheter en Italie ?
Les lacs avant tout — quatorze des vingt-trois biens sont sur le lac de Côme, le lac de Garde ou le lac Majeur, tous chez MYNE. Puis la Sardaigne et la Ligurie pour la côte, dont la villa d'&Hamlet à Apricale. La Toscane est à Pacaso, à un prix nettement plus élevé. Nous ne répertorions rien à Rome, à Venise ni dans les Pouilles aujourd'hui.
Combien de temps prend l'achat ?
Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant, codice fiscale compris. Le financement ajoute par-dessus quatre à huit semaines d'instruction du dossier.