Comment acheter une part en copropriété en Italie

Ce que vous posséderiez réellement

Vous êtes propriétaire d'une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas d'un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Tous les biens italiens que nous répertorions se vendent en huitièmes. Selon le partenaire, un acheteur peut prendre de une à quatre parts, ou du huitième jusqu'à la moitié.

Ce qu'il vous faut avant de commencer

Un codice fiscale, dans la plupart des cas. Le code fiscal italien des personnes physiques équivaut par sa fonction au NIE espagnol, même s'il s'obtient en général plus vite. L'opérateur le fait normalement établir dans le cadre de l'achat ; confirmez-le à la réservation plutôt que de le supposer.

Identité et origine des fonds, pour le KYC. Du standard, et l'étape qui bloque les achats quand on la laisse pour la fin.

Un conseiller chez vous, si vous êtes résident italien. Les résidents italiens sont imposés sur leurs revenus et leurs actifs mondiaux, et la situation d'un Italien qui achète une part à l'étranger — à Majorque, disons, ou sur la Côte d'Azur — est plus complexe que celle de qui achète chez lui, avec l'IVIE et l'IVAFE potentiellement en jeu. La situation du résident italien est ici.

Les étapes, dans l'ordre

Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant ; le financement ajoute quatre à huit semaines d'instruction du dossier. Le calendrier en détail est ici.

Ce que cela coûte

L'Italie affiche les coûts d'exploitation vérifiés les plus bas de tous les pays que nous couvrons : une médiane de 325 € par mois chez notre plus grand partenaire européen, contre 326 € en Espagne et 344 € en France, et un plancher à 227 € — le bien le moins cher à entretenir de tout notre ensemble d'annonces, un appartement de deux chambres avec piscine à Torri del Benaco, sur le lac de Garde.

Frais d'acquisition. Ils dépendent du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Demandez le chiffre pour le bien concerné avant de réserver.

La fiscalité, franchement

Cette section est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité dépend du pays et du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Votre situation dépend de votre résidence, de vos autres actifs et de la convention entre votre pays et l'Italie — nous vous recommandons un conseil indépendant avant de signer.

À l'achat : les taxes d'acquisition dépendent du montage juridique du bien ; demandez-les avant de réserver.

Pendant la détention — l'IMU. L'Imposta Municipale Unica est une charge du bien répartie entre les propriétaires ; votre huitième passe par la redevance annuelle. Avoir ou non une déclaration à faire vous-même dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Deux choses à savoir : les taux sont fixés par le comune, ils varient donc sensiblement d'une ville à l'autre, et les résidences secondaires sont généralement taxées à des taux plus élevés que les résidences principales. Sur un bien de grande valeur — une villa sur le lac de Côme, une propriété toscane haut de gamme, une maison du littoral sarde — l'IMU est une vraie ligne du budget annuel et non un arrondi. C'est l'un des chiffres à demander expressément. L'IMU sur une part en copropriété est traitée ici.

Si vous êtes résident italien : la fiscalité dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat ; faites-vous conseiller par un comptable italien. La complexité arrive si vous achetez une part à l'étranger plutôt que chez vous — l'IVIE et l'IVAFE peuvent s'appliquer à l'immobilier étranger et aux actifs financiers étrangers, avec le traitement conventionnel par-dessus. Les droits de succession italiens s'appliquent à la part au décès.

À la revente : impôt sur les plus-values sur tout gain, en Italie et potentiellement chez vous, avec l'allègement prévu par la convention selon votre résidence. Plus de détails ici.

À votre décès : la part se transmet à vos héritiers comme tout autre actif. Ce qui se passe est traité ici, et la donation de votre vivant ici.

Combien de temps vous pouvez réellement rester

Une part ne confère aucun droit de séjour. Les détenteurs d'un passeport hors UE sont soumis à la règle Schengen — 90 jours sur toute période glissante de 180 jours — exactement comme n'importe quel visiteur. À environ 44 nuits par an, elle ne lie pas ; en cumulant les parts ou avec de longs séjours, elle lie. La règle pour les propriétaires est ici.

La location

L'Italie est le seul pays où la position locative nous est confirmée annonce par annonce plutôt que déduite d'une politique générale. Environ la moitié des biens italiens de notre plus grand partenaire européen sont signalés comme autorisant la location pendant les périodes inutilisées ; les autres ne sont pas renseignés plutôt qu'interdits, ce qui est une lacune dans ce que nous avons vérifié et non un refus. Nos autres partenaires en Italie n'autorisent pas la location par les propriétaires. Comme partout, c'est la règle locale qui lie et non celle du partenaire : la question à poser porte donc sur le comune précis.

Financement

Le financement dépend du partenaire. L'un indique qu'une part peut être hypothéquée à peu près comme un achat immobilier classique, et propose séparément son propre plan de paiement différé — qui porte intérêt : comparez-le donc à un taux bancaire. Un autre travaille avec une banque prêteuse, et sa structure fait que seules les parts individuelles peuvent être nanties, jamais le bien entier. Un troisième propose un financement à ses acheteurs.

Où acheter

Les lacs. La plupart des biens italiens que nous répertorions, sur les lacs de Garde, de Côme et Majeur, tous chez le même partenaire, et l'entrée la moins chère dans la copropriété italienne où que ce soit. Si vous voulez un lac, c'est un véritable choix et non une option unique.

La Sardaigne et la Ligurie. Le stock côtier de notre plus grand partenaire européen, dont le deux-chambres de Palau à 119 000 €, plus la villa trois chambres avec piscine à débordement d'un autre partenaire à Apricale — le seul bien italien que nous répertorions au-dessus de deux chambres en dehors de la Toscane.

La Toscane. Les deux biens de notre partenaire basé aux États-Unis, à 549 000 $ et 599 000 $. Une autre tranche de prix et un autre modèle — des huitièmes sans plafond sur le total des nuits, et pas de location.

Tous les biens italiens que nous répertorions sont ici, et si vous voulez les opérateurs comparés, c'est ici.

Questions fréquentes

Qui paie l'IMU sur une part en copropriété italienne ?

Les propriétaires se la partagent : votre huitième passe par la redevance annuelle. Avoir ou non une déclaration à faire vous-même dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Les taux sont fixés par le comune et les résidences secondaires sont taxées à des taux plus élevés que les résidences principales : sur un bien de grande valeur, c'est donc une ligne annuelle significative — à demander expressément plutôt qu'à supposer faible.

Dois-je payer l'imposta di registro sur la part ?

Cela dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Demandez les frais d'acquisition du bien concerné avant de réserver, et prenez un conseil fiscal indépendant.

Combien coûte une part en copropriété en Italie ?

À partir de 119 000 €. Sur les 29 biens italiens que nous répertorions, la part médiane chez notre plus grand partenaire européen est à 189 000 €, l'unique bien d'un autre partenaire est à 220 000 € et les deux biens toscans sont à 549 000 $ et 599 000 $. Les coûts d'exploitation vérifiés de ce premier partenaire vont de 227 € à 443 € par mois, médiane 325 € — les plus bas de tous les pays que nous couvrons.

Que possède-t-on exactement ?

Une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Ai-je besoin d'un codice fiscale ?

Dans la plupart des cas oui — c'est le code fiscal italien des personnes physiques et il remplit à peu près la même fonction que le NIE espagnol, même s'il s'obtient en général plus vite. L'opérateur le fait normalement établir dans le cadre de l'achat. Confirmez-le à la réservation plutôt que de le supposer.

Puis-je louer mon bien italien en copropriété ?

Chez l'un de nos partenaires, sur beaucoup de biens — environ la moitié de ses biens italiens sont signalés sur nos annonces comme autorisant la location pendant les périodes inutilisées, et les autres ne sont pas renseignés plutôt qu'interdits. Nos autres partenaires en Italie ne l'autorisent pas. Comme partout, ce sont les règles du comune local qui lient, pas la politique du partenaire.

Où puis-je réellement acheter en Italie ?

Les lacs avant tout — la plupart des biens sont sur le lac de Côme, le lac de Garde ou le lac Majeur, tous chez le même partenaire. Puis la Sardaigne et la Ligurie pour la côte, dont la villa d'Apricale. La Toscane est couverte par notre partenaire basé aux États-Unis, à un prix nettement plus élevé. Nous ne répertorions rien à Rome, à Venise ni dans les Pouilles aujourd'hui.

Combien de temps prend l'achat ?

Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant, codice fiscale compris. Le financement ajoute par-dessus quatre à huit semaines d'instruction du dossier.