Copropriété fractionnée ou location d'une résidence secondaire

Le chiffre qui mérite d'être calculé

Demandez ce que coûte une part et vous obtiendrez un prix. La question la plus utile est ce que vous coûte une nuit dans la maison. Chaque bien a un nombre de nuits par an défini et un budget de charges partagé entre les propriétaires : le coût en trésorerie d'une nuit, c'est simplement l'un divisé par l'autre.

C'est le coût d'exploitation seul : gestion, assurance, entretien et fonds de réserve, divisés par les nuits auxquelles la part vous donne droit. Ce n'est pas toute l'histoire, puisque cela ignore l'argent placé dans la part. Mais c'est la partie qui se comporte comme un loyer — l'argent qui sort de votre compte chaque année, que vous y alliez ou non — et comme elle est partagée entre les propriétaires, elle reste généralement bien en dessous de ce que coûte la location d'une maison entière comparable pour les mêmes nuits.

Que faire du capital

Le prix de la part n'est pas un coût. Vous possédez une part réelle de la maison et vous pouvez la revendre. Mais c'est un capital que vous ne pouvez pas utiliser à autre chose tant qu'il y est placé, et toute comparaison honnête doit lui imputer quelque chose.

La façon juste de procéder est de choisir le rendement que vous attendriez autrement de cet argent et de l'ajouter au coût d'exploitation. Essayez 3 %, 4 % et 5 % : ce sont des chiffres plausibles et sans éclat, pas une prévision de votre alternative. Changez le taux et la réponse change avec lui ; tout l'intérêt de montrer le calcul est que vous puissiez le faire.

Lisez le résultat comme un tarif de location d'équilibre. Si une maison équivalente au même endroit vous coûte plus que cela à louer pour une nuit, la part est la façon la moins chère de l'avoir — avant toute variation de la valeur du bien, et avant les nuits supplémentaires décrites plus bas. Si elle coûte moins, la location est moins chère et vous devriez louer.

Ceci est un calcul, pas un conseil. Il laisse de côté la fiscalité, qui varie selon le pays et selon votre situation, et il suppose que la valeur du bien ne monte ni ne baisse. Nous sommes une agence immobilière, pas un conseiller financier, et la méthode est là pour que vous fassiez votre propre calcul plutôt que de reprendre le nôtre.

Trois choses que le calcul sous-estime

Vous obtiendrez probablement plus de nuits que vous n'en avez payé. Les nuits que donne une part sont généralement un minimum, pas un plafond. Pour certains biens, un séjour réservé à court terme n'est pas du tout décompté de l'allocation. Un propriétaire qui habite à portée et réserve tard utilise la maison nettement plus que le chiffre affiché, sans coût supplémentaire — ce qui tire le coût réel à la nuit vers le bas, parfois très largement.

La maison est installée pour vous. Vos affaires y restent entre deux séjours — les propriétaires peuvent laisser du matériel de sport ou des vêtements dans le bien. Vous arrivez dans une maison que vous avez choisie, meublée une bonne fois, plutôt que dans l'option la moins mauvaise disponible à vos dates. Pour les familles qui reviennent sur la même côte chaque été, c'est l'essentiel de la raison pour laquelle on achète.

Le capital peut revenir. Vous possédez une part réelle de la maison : quand vous revendez, la valeur vous suit. Vous fixez le prix ; vos copropriétaires ont la priorité pour acheter à ce prix et, s'ils passent leur tour, la part est mise en vente sur le marché libre. Le délai de vente dépend du bien, et une part peut perdre de la valeur comme n'importe quel bien.

Là où la location l'emporte vraiment

Nous présentons ces biens pour vivre et nous pensons pourtant que la location est la bonne réponse pour beaucoup de gens. Elle vaut mieux si :

• Vous voulez un pays différent chaque année. Une part vous engage sur une seule maison.
• Vous partez moins de trois semaines par an environ. Le coût d'exploitation est dû que vous y alliez ou non, si bien qu'un usage léger fait grimper fortement le coût à la nuit.
• Vos projets peuvent changer — une mutation, la scolarité d'un enfant, une question de santé. La location s'arrête dès que vous cessez de réserver. Une part doit être vendue, et cela prend des semaines dans le meilleur des cas.
• Vous auriez besoin de récupérer le capital rapidement. Même une revente rapide se compte en semaines.
• Vous ne voulez aucune implication. La copropriété demande peu d'administratif, mais pas zéro — il y a d'autres propriétaires, un calendrier et un budget annuel.

Là où la part l'emporte

• Vous revenez déjà dans la même région chaque année, et ce depuis plusieurs années.
• Vous y passez quatre semaines ou plus, et vous en prendriez davantage si c'était facile.
• Vous voyagez en famille ou en groupe, où louer une maison entière est la seule option sensée et où le tarif à la nuit s'en ressent.
• Vous voulez que l'endroit soit vraiment le vôtre — vos affaires dans le placard, votre choix de maison, les mêmes lits à chaque fois.
• Vous voulez une participation dans le bien plutôt qu'une série de reçus.
• Vous voulez pouvoir le transmettre à vos enfants. Une part est un actif qui se transmet ; dix ans de locations, non.

Les risques, honnêtement

Trois, dont aucun n'est une raison de ne pas acheter, mais qu'il faut tous les trois intégrer avant de le faire.

La revente n'est pas instantanée. Une revente peut prendre un certain temps selon le marché et la demande. Vous fixez le prix, vos copropriétaires ont la priorité pour acheter à ce prix et, s'ils passent leur tour, la part est mise en vente sur le marché libre. Comptez en mois plutôt qu'en jours.

Le coût d'exploitation ne se met pas en pause. Une année où vous n'y allez pas est une année que vous payez quand même. C'est le plus gros risque qui pèse sur le calcul ci-dessus, et c'est pourquoi les usagers occasionnels devraient louer.

La location du bien n'est pas toujours autorisée. Si votre projet est de couvrir le coût d'exploitation en louant les nuits que vous n'utilisez pas, vérifiez d'abord les règles de ce bien — certains biens ne peuvent pas être loués du tout, d'autres si, et savoir si un bien précis peut être loué dépend aussi des règles locales de la commune.

Comment calculer votre propre réponse

Prenez le nombre de nuits que vous avez réellement passées en vacances l'an dernier, dans le genre d'endroit que vous imaginez. Multipliez par ce que vous payiez la nuit. Prenez ensuite un bien qui vous plaît parmi nos annonces, ajoutez à son coût d'exploitation annuel pour une part 4 % du prix de la part, et divisez par les nuits que vous donne la part. Si le premier chiffre est le plus grand, vous payez déjà une maison sans en posséder une.

Les charges sont partagées entre les propriétaires ; nous vous envoyons par écrit les chiffres et les disponibilités de tout bien qui vous intéresse, avant tout engagement.

Questions fréquentes

La copropriété fractionnée revient-elle moins cher que la location ?

À la nuit, en général oui, dès lors que vous utilisez le bien quatre semaines ou plus par an. Les charges sont partagées entre les propriétaires, si bien que le coût en trésorerie d'une nuit reste généralement bien en dessous de ce que coûte la location d'une maison entière comparable. Ajoutez une charge raisonnable pour le capital placé dans la part et vous obtenez un tarif d'équilibre à comparer avec ce que vous payez pour réserver. Nous vous envoyons les chiffres de tout bien qui vous intéresse.

Combien de nuits dois-je utiliser pour que cela vaille le coup ?

Il n'y a pas de chiffre universel, parce que cela dépend du tarif de location auquel vous comparez. Le mécanisme est simple : les coûts d'exploitation sont dus que vous y alliez ou non, donc le coût à la nuit baisse à mesure que vous utilisez le bien. En dessous de trois semaines par an environ, la location est presque toujours moins chère. Au-delà de quatre semaines, l'achat l'emporte généralement sur le calcul.

Combien coûte réellement une nuit dans un bien en copropriété ?

Cela dépend du bien. Divisez le coût d'exploitation annuel du bien pour une part par les nuits que vous donne la part et vous obtenez le coût en trésorerie d'une nuit pour le bien entier ; ajoutez une charge pour le capital, par exemple 4 % du prix de la part par an, pour le chiffre tout compris. Les charges sont partagées entre les propriétaires ; nous vous envoyons les chiffres de tout bien qui vous intéresse.

Est-ce que je récupère ma mise en revendant ?

Vous pouvez obtenir plus ou moins que ce que vous avez payé, comme pour n'importe quel bien. Vous fixez le prix ; vos copropriétaires ont la priorité pour acheter à ce prix et, s'ils passent leur tour, la part est mise en vente sur le marché libre. Le délai dépend du bien.

Puis-je louer le bien pour couvrir les coûts ?

Cela dépend du bien et de la commune. Certains biens ne peuvent pas être loués du tout — les propriétaires peuvent les prêter à leurs proches et à leur famille, mais pas les louer. D'autres peuvent être loués pendant les périodes non utilisées, même si certaines régions d'Espagne durcissent les règles sur la location de courte durée. Vérifiez avant d'acheter plutôt qu'après.

Et si mes projets changent ?

C'est l'argument le plus fort en faveur de la location. La location s'arrête quand vous cessez de réserver ; une part doit être vendue, vos copropriétaires ont la priorité pour acheter à votre prix, et le processus prend des semaines au mieux et des mois au pire. S'il y a une chance réaliste que vous vouliez sortir d'ici deux ou trois ans, louez.

Une part vaut-elle mieux que l'achat d'une résidence secondaire entière ?

Question différente, et tout dépend de l'usage que vous en faites réellement. Les propriétaires de résidence secondaire utilisent typiquement leur bien six à dix semaines par an, ce qui correspond à peu près à ce qu'une seule part vous ouvre. Si cela vous correspond, une part achète le même accès pour un huitième du capital et un huitième du coût d'exploitation. Si vous voulez y être la moitié de l'année, achetez le bien entier — la copropriété n'est pas faite pour cela.