Wie Sie einen Miteigentumsanteil in Frankreich kaufen

Was Sie tatsächlich besitzen würden

Eine französische Miteigentumsimmobilie wird von einer Société Civile Immobilière gehalten — einer SCI. Sie ist das gewöhnliche französische Vehikel, um Immobilien gemeinschaftlich zu halten, französischen Notaren bestens vertraut, und es gibt sie lange vor dem Miteigentum als Produkt. Die SCI besitzt das Haus; Ihnen gehört ein Anteil an der SCI.

Paris Property Group ist die Ausnahme, und es lohnt sich zu verstehen, warum. Die Wohnung in Saint-Germain wird nicht von einer französischen SCI gehalten, sondern von einer US-amerikanischen Association, eingetragen in Kalifornien, und die Anteile sind 1/12 oder 1/13 statt der Achtel, die alle anderen verkaufen. Das ist eine wirklich andere Struktur mit einem anderen steuerlichen Weg, und sie passt besonders zu amerikanischen Käufern. Das in jedem Land verwendete Vehikel ist hier dargestellt.

Was Sie brauchen, bevor Sie anfangen

Identitätsnachweis und Herkunft der Mittel, für KYC. Frankreich hat für diesen Zweck kein Gegenstück zur NIE, weshalb ein französischer Kauf für einen erstmaligen grenzüberschreitenden Käufer im Allgemeinen schneller vorangeht als ein spanischer.

Eine Einschätzung zur IFI vor der Unterschrift, nicht danach. Die französische Vermögensteuer ist das eine Thema beim Kauf in Frankreich, das die Leute wirklich überrascht, und die Antwort fällt völlig verschieden aus, je nachdem, ob Sie in Frankreich ansässig sind. Siehe unten.

Ihren eigenen Anwalt für den Anteilskaufvertrag. Die Satzung der SCI regelt, wie Anteile übergehen, wer das erste Ankaufsrecht hat und was im Todesfall geschieht. Sie ist lesbar, und sie zu lesen lohnt sich.

Die Schritte, der Reihe nach

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss sind normal für einen Barkäufer; eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen Prüfung. Die sieben Schritte sind hier im Detail dargestellt.

Was es kostet

Der Einstiegspreis in Frankreich liegt bei 119.000 €, und jede Immobilie unter 200.000 € gehört zu MYNE. Die Pariser Wohnungen sind ein anderer Markt zu einem anderen Preis und sollten miteinander verglichen werden statt mit einer Villa an der Küste.

Kaufnebenkosten. Bei einer ganzen bestehenden französischen Immobilie belaufen sich die Gebühren des Notaire und die Übertragungsabgaben auf rund 7,5–8 %. Der Kauf eines Anteils an einer SCI, die das Haus bereits besitzt, löst sie nicht aus, weil keine Immobilie den Eigentümer wechselt. Diese Ersparnis ist strukturell bedingt und kein Rabatt. Paris Property Group nennt Kaufnebenkosten von rund 1–2 % des Anteilspreises in seiner eigenen Struktur auf US-Seite. Warum der Anteilskauf keine Immobilienübertragung ist, wird hier erklärt.

Steuern, ehrlich

Dieser Abschnitt beschreibt die Struktur. Er ist keine persönliche Steuerberatung, und Ihre Situation hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihren übrigen Immobilien und dem Abkommen zwischen Ihrem Land und Frankreich ab. Holen Sie sich vor der Unterschrift fachlichen Rat.

Beim Kauf: keine droits de mutation auf den Anteil, aus dem oben genannten Grund.

Während Sie ihn besitzen: Die SCI zahlt die taxe foncière und die Steuer auf Gesellschaftsebene auf etwaige Mieteinnahmen direkt. Ihren Anteil daran finanzieren Sie über die Jahresgebühr. Es gibt keine gesonderte französische Erklärung, die Sie für die Immobilie selbst abgeben.

IFI — und das ist die Steuer, auf die es ankommt. Die Impôt sur la Fortune Immobilière ist die französische Vermögensteuer auf Immobilien, und sie greift oberhalb von 1,3 Millionen €. Für einen Nichtansässigen zählt nur französisches Immobilienvermögen, und ein Achtelanteil selbst an einer Villa an der Côte d'Azur im Wert von 5 Millionen € wird mit rund 625.000 € bewertet — bequem unter der Schwelle. Derselbe Käufer, der diese Villa als Volleigentum besäße, läge deutlich darüber und stünde vor einer jährlichen Belastung von mehreren zehntausend Euro. Die Struktur liefert diesen Vorteil automatisch. Die IFI-Situation für Anteilseigentümer steht hier.

Wenn Sie in Frankreich ansässig sind, kehren Sie das um. Ein in Frankreich Ansässiger wird auf sein weltweites Immobilienvermögen oberhalb derselben 1,3 Millionen € veranlagt, die Hauptwohnung eingeschlossen. Wenn Ihre eigene Wohnung bereits nahe an der Schwelle liegt, kann ein zusätzlicher Anteil genau das sein, was Sie darüber hebt — ein kleiner Kauf kann also eine unverhältnismäßige Wirkung haben. Die Zusammenrechnungsregel ist das, was zu modellieren ist, und sie zählt für Ansässige weit mehr als für Nichtansässige. Die Situation für in Frankreich Ansässige ist hier dargestellt, und das Bild für den britischen Käufer hier.

Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer auf einen etwaigen Gewinn, in Frankreich und möglicherweise zu Hause, mit Entlastung nach dem Abkommen je nach Ansässigkeit. Sie veräußern eine Gesellschaftsbeteiligung und nicht unmittelbar eine Immobilie, was oft der einfachere Weg ist. Mehr hier.

Im Todesfall: Der Anteil geht über das Anteilsregister der SCI über. Das französische Erbrecht ist zwingender als die meisten, und die Satzung der SCI greift damit ineinander — das ist der beste einzelne Grund, Ihren eigenen Anwalt die Satzung vor der Unterschrift lesen zu lassen. Was mit dem Anteil geschieht, wird hier behandelt.

Wie lange Sie tatsächlich bleiben dürfen

Ein Anteil verleiht keine Aufenthaltsrechte. Für Inhaber eines Passes außerhalb der EU — britisch, amerikanisch, kanadisch, australisch — gilt die Schengen-Regel von 90 Tagen in jedem rollierenden Zeitraum von 180 Tagen, genauso wie für jeden Besucher. Bei rund 45 Nächten pro Jahr ist das keine Einschränkung. Die Regel für Eigentümer steht hier.

Vermietung, die meistens nicht geht

Frankreich ist in diesem Punkt der restriktivste Markt, den wir abdecken. &Hamlet untersagt die Vermietung vollständig. Pacaso erlaubt keine Eigentümervermietungen. Die Verträge von Paris Property Group untersagen das Vermieten von Wochen, und das Pariser Kurzzeitmietrecht würde es ohnehin schwierig machen — die Stadt verlangt besondere Genehmigungen, und eine illegale Vermietung bringt jeden Miteigentümer in Gefahr. MYNE erlaubt die Vermietung bei vielen Immobilien, vorbehaltlich der lokalen Regeln, die in einer französischen Gemeinde so streng sein können wie irgendwo sonst.

Wenn Mieteinnahmen Teil Ihrer Überlegung sind, ist Frankreich das Land, in dem das am wenigsten wahrscheinlich funktioniert, und Sie sollten das früh sagen, statt es bei Schritt fünf herauszufinden.

Finanzierung

MYNE gibt an, dass ein französischer Anteil beliehen werden kann, ähnlich wie ein klassischer Kauf, und bietet einen eigenen Zahlungsaufschub-Plan an, der verzinst wird. &Hamlet arbeitet mit Nordea und lässt nur die Verpfändung einzelner Anteile zu, niemals der gesamten Immobilie. Pacaso vereinbart die Finanzierung zwischen der Bank und der LLC der Immobilie statt auf den Namen des Käufers. Paris Property Group bietet überhaupt keine Anteilsfinanzierung an — behandeln Sie diesen Fall als Barkauf, was er auch ist.

Welcher Teil Frankreichs, und bei wem

Die Côte d'Azur ist der Ort mit der Tiefe: MYNE und &Hamlet listen dort zusammen 17 Immobilien, von 119.000 € bis 565.000 €. Die drei von &Hamlet sind alle groß — vier, sechs und sieben Schlafzimmer —, und die von MYNE fallen kleiner und günstiger aus.

Die Alpen bedeuten Portes du Soleil, wo MYNEs Immobilien in Morzine derzeit der einzige Bestand sind, den wir listen. Die Lücke im Alpenraum ist die größte im europäischen Markt, und wir beobachten sie genau; sagen Sie uns, wonach Sie suchen, und wir melden uns, wenn etwas auftaucht.

Paris ist eine eigene Entscheidung. Die vier Wohnungen von Pacaso werden als Achtel verkauft, ohne Obergrenze für die Nächte. Die einzelne Wohnung von Paris Property Group in Saint-Germain wird als 1/13-Anteil mit vier Wochen verkauft — zwei feste und zwei flexible —, mit dem Eigentum bei einer US-amerikanischen Association und ohne Finanzierung. Sie sind nicht wirklich Wettbewerber; sie passen zu verschiedenen Käufern.

Jede französische Immobilie, die wir listen, steht hier, und wenn Sie die Anbieter direkt gegenübergestellt sehen möchten, steht das hier.

Häufige Fragen

Zahle ich bei einem französischen Bruchteilsanteil Notargebühren?

Die Übertragungsabgaben nicht. Bei einer ganzen bestehenden französischen Immobilie belaufen sich die Gebühren des Notaire und die droits de mutation auf rund 7,5 bis 8 %. Die wurden einmal gezahlt, als das Haus in die SCI gekauft wurde. Der Kauf eines Anteils an dieser bestehenden Gesellschaft ist keine Immobilienübertragung, sodass er sie nicht erneut auslöst.

Zahle ich auf einen Anteil französische Vermögensteuer?

Als Nichtansässiger fast sicher nicht. Die IFI greift oberhalb von 1,3 Millionen € französischem Immobilienvermögen, und ein Achtelanteil selbst an einer Villa im Wert von 5 Millionen € wird mit rund 625.000 € bewertet. Als in Frankreich Ansässiger ist das eine völlig andere Frage — Sie werden auf weltweites Immobilienvermögen oberhalb derselben Schwelle veranlagt, die Hauptwohnung eingeschlossen, sodass ein Anteil Sie darüber heben kann. Modellieren Sie das, bevor Sie kaufen.

Was kostet ein Miteigentumsanteil in Frankreich?

Ab 119.000 €. Über die 22 französischen Immobilien, die wir listen, liegt der Median von MYNE bei 179.000 €, der von &Hamlet bei 285.000 € und der von Pacaso bei 728.500 $. Die Wohnung von Paris Property Group in Saint-Germain kostet 299.000 € für einen 1/13-Anteil mit vier Wochen pro Jahr. Die laufenden Kosten liegen dort, wo sie veröffentlicht werden, bei MYNE zwischen 298 € und 472 € pro Monat und bei &Hamlet zwischen 369 € und 560 €.

Was ist eine SCI?

Eine Société Civile Immobilière — die übliche französische Gesellschaft, um Immobilien gemeinschaftlich zu halten. Sie besitzt das Haus und ist dafür eingetragen; Ihnen gehört ein Anteil an der Gesellschaft. Es gibt sie Jahrzehnte länger als das Miteigentum als Produkt, und französische Notare haben routiniert mit ihr zu tun. Paris Property Group ist die Ausnahme unter den Anbietern, die wir listen: Das Eigentum liegt dort bei einer US-amerikanischen Association statt bei einer SCI.

Kann ich meine französische Miteigentumsimmobilie vermieten?

In der Regel nicht. &Hamlet untersagt die Vermietung, Pacaso erlaubt keine Eigentümervermietungen, und die Verträge von Paris Property Group untersagen sie — und das Pariser Kurzzeitmietrecht würde es ohnehin schwierig machen. MYNE erlaubt sie bei vielen Immobilien, vorbehaltlich der Regeln der jeweiligen Gemeinde. Frankreich ist der Markt, in dem Mieteinnahmen am unwahrscheinlichsten verfügbar sind.

Gibt mir ein Anteil das Recht, in Frankreich zu leben?

Nein. Er verleiht keinerlei aufenthaltsrechtlichen Status. Für Inhaber eines Passes außerhalb der EU gilt die Schengen-Regel von 90 Tagen in jeweils 180 genauso wie für jeden Besucher.

Wie lange dauert der Kauf?

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss für einen Barkäufer. Es gibt kein französisches Gegenstück zur spanischen NIE, auf das zu warten wäre, weshalb ein französischer Kauf oft schneller vorangeht. Eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen.

Sollte ich in Paris oder an der Küste kaufen?

Das sind verschiedene Produkte. Die Küste bedeutet eine ganze Villa, Achtel, ab 119.000 €, mit mehr Immobilien zur Auswahl. Paris bedeutet eine Wohnung und die Wahl zwischen den Achteln von Pacaso ohne Obergrenze für die Nächte und dem 1/13-Anteil von Paris Property Group mit vier festen und flexiblen Wochen in Saint-Germain. Entscheiden Sie zuerst, was die Immobilie für Sie sein soll; der Anbieter folgt daraus.