Wie Sie einen Miteigentumsanteil in Frankreich kaufen

Was Sie tatsächlich besitzen würden

Sie besitzen einen echten Anteil an der Immobilie — ein Achtel, ein Viertel —, kein bloßes Nutzungsrecht. Sie können ihn verkaufen, vererben, und sein Wert entwickelt sich mit dem des Hauses. Die rechtliche Struktur richtet unser Partner für jede Immobilie ein und erklärt sie Ihnen vor dem Kauf im Detail.

Die Struktur ist nicht bei jeder Immobilie dieselbe: Einer unserer Pariser Partner etwa verkauft Anteile, die kleiner sind als die Achtel, die alle anderen verkaufen, mit einem anderen steuerlichen Weg, der besonders zu amerikanischen Käufern passt. Fragen Sie, wie es bei der konkreten Immobilie funktioniert.

Was Sie brauchen, bevor Sie anfangen

Identitätsnachweis und Herkunft der Mittel, für KYC. Frankreich hat für diesen Zweck kein Gegenstück zur NIE, weshalb ein französischer Kauf für einen erstmaligen grenzüberschreitenden Käufer im Allgemeinen schneller vorangeht als ein spanischer.

Eine Einschätzung zur IFI vor der Unterschrift, nicht danach. Die französische Vermögensteuer ist das eine Thema beim Kauf in Frankreich, das die Leute wirklich überrascht, und die Antwort fällt völlig verschieden aus, je nachdem, ob Sie in Frankreich ansässig sind. Siehe unten.

Ihren eigenen Anwalt für den Kaufvertrag. Die Eigentumsunterlagen der Immobilie regeln, wie Anteile übergehen, wer das erste Ankaufsrecht hat und was im Todesfall geschieht. Sie sind lesbar, und sie zu lesen lohnt sich.

Die Schritte, der Reihe nach

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss sind normal für einen Barkäufer; eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen Prüfung. Die sieben Schritte sind hier im Detail dargestellt.

Was es kostet

Der Einstiegspreis in Frankreich liegt bei 119.000 €, und jede Immobilie unter 200.000 € stammt vom selben Partner. Die Pariser Wohnungen sind ein anderer Markt zu einem anderen Preis und sollten miteinander verglichen werden statt mit einer Villa an der Küste.

Kaufnebenkosten. Sie hängen von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt. Unser auf Paris spezialisierter Partner nennt Kaufnebenkosten von rund 1–2 % des Anteilspreises für seine Immobilie; bei jeder anderen Immobilie fragen Sie vor der Reservierung nach der Zahl.

Steuern, ehrlich

Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Information, keine persönliche Steuerberatung. Wie die Besteuerung funktioniert, hängt vom Land und von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt, und Ihre Situation hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihren übrigen Immobilien und dem Abkommen zwischen Ihrem Land und Frankreich ab. Wir empfehlen unabhängige Beratung vor der Unterschrift.

Beim Kauf: Die Erwerbsteuern hängen von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab; fragen Sie vor der Reservierung danach.

Während Sie ihn besitzen: Die taxe foncière ist eine laufende Kostenposition der Immobilie, die unter den Eigentümern aufgeteilt wird. Ob Sie selbst eine französische Erklärung abgeben müssen, hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie und Ihrem Wohnsitz ab.

IFI — und das ist die Steuer, auf die es ankommt. Die Impôt sur la Fortune Immobilière ist die französische Vermögensteuer auf Immobilien, und sie greift oberhalb von 1,3 Millionen €. Für einen Nichtansässigen zählt nur französisches Immobilienvermögen, und ein Achtelanteil selbst an einer Villa an der Côte d'Azur im Wert von 5 Millionen € wird mit rund 625.000 € bewertet — bequem unter der Schwelle. Derselbe Käufer, der diese Villa als Volleigentum besäße, läge deutlich darüber und stünde vor einer jährlichen Belastung von mehreren zehntausend Euro. Die IFI-Situation für Anteilseigentümer steht hier.

Wenn Sie in Frankreich ansässig sind, kehren Sie das um. Ein in Frankreich Ansässiger wird auf sein weltweites Immobilienvermögen oberhalb derselben 1,3 Millionen € veranlagt, die Hauptwohnung eingeschlossen. Wenn Ihre eigene Wohnung bereits nahe an der Schwelle liegt, kann ein zusätzlicher Anteil genau das sein, was Sie darüber hebt — ein kleiner Kauf kann also eine unverhältnismäßige Wirkung haben. Die Zusammenrechnungsregel ist das, was zu modellieren ist, und sie zählt für Ansässige weit mehr als für Nichtansässige. Die Situation für in Frankreich Ansässige ist hier dargestellt, und das Bild für den britischen Käufer hier.

Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer auf einen etwaigen Gewinn, in Frankreich und möglicherweise zu Hause, mit Entlastung nach dem Abkommen je nach Ansässigkeit. Mehr hier.

Im Todesfall: Der Anteil geht auf Ihre Erben über. Das französische Erbrecht ist zwingender als die meisten, und die Eigentumsunterlagen der Immobilie greifen damit ineinander — das ist der beste einzelne Grund, Ihren eigenen Anwalt sie vor der Unterschrift lesen zu lassen. Was mit dem Anteil geschieht, wird hier behandelt.

Wie lange Sie tatsächlich bleiben dürfen

Ein Anteil verleiht keine Aufenthaltsrechte. Für Inhaber eines Passes außerhalb der EU — britisch, amerikanisch, kanadisch, australisch — gilt die Schengen-Regel von 90 Tagen in jedem rollierenden Zeitraum von 180 Tagen, genauso wie für jeden Besucher. Bei rund sechs Wochen im Jahr ist das keine Einschränkung. Die Regel für Eigentümer steht hier.

Vermietung, die meistens nicht geht

Frankreich ist in diesem Punkt der restriktivste Markt, den wir abdecken. Die meisten Partner, die wir hier listen, erlauben keine Vermietung: Manche untersagen sie vollständig, und die Verträge des Paris-Spezialisten untersagen das Vermieten von Wochen — das Pariser Kurzzeitmietrecht würde es ohnehin schwierig machen, denn die Stadt verlangt besondere Genehmigungen, und eine illegale Vermietung bringt jeden Miteigentümer in Gefahr. Ein Partner erlaubt die Vermietung bei vielen seiner Immobilien, vorbehaltlich der lokalen Regeln, die in einer französischen Gemeinde so streng sein können wie irgendwo sonst. Wir sagen Ihnen die Regel für jede einzelne Immobilie.

Wenn Mieteinnahmen Teil Ihrer Überlegung sind, ist Frankreich das Land, in dem das am wenigsten wahrscheinlich funktioniert, und Sie sollten das früh sagen, statt es bei Schritt fünf herauszufinden.

Finanzierung

Die Finanzierung hängt vom Partner ab. Einer gibt an, dass ein französischer Anteil beliehen werden kann, ähnlich wie ein klassischer Kauf, und bietet einen eigenen Zahlungsaufschub-Plan an, der verzinst wird. Ein anderer arbeitet mit einer finanzierenden Bank und lässt nur die Verpfändung einzelner Anteile zu, niemals der gesamten Immobilie. Ein dritter vermittelt seinen Käufern eine Finanzierung. Der Paris-Spezialist bietet überhaupt keine Anteilsfinanzierung an — behandeln Sie diesen Fall als Barkauf, was er auch ist.

Welcher Teil Frankreichs, und bei wem

Die Côte d'Azur ist der Ort mit der Tiefe: zwei unserer Partner bieten dort zusammen deutlich mehr als ein Dutzend Immobilien an, von 119.000 € bis 565.000 €. Die des einen sind alle groß — ab vier Schlafzimmern —, und die des anderen fallen kleiner und günstiger aus.

Die Alpen bedeuten Portes du Soleil, wo die Immobilien eines unserer Partner in Morzine derzeit der einzige Bestand sind, den wir listen. Die Lücke im Alpenraum ist die größte im europäischen Markt, und wir beobachten sie genau; sagen Sie uns, wonach Sie suchen, und wir melden uns, wenn etwas auftaucht.

Paris ist eine eigene Entscheidung. Die Wohnungen eines Partners werden als Achtel verkauft, ohne Obergrenze für die Nächte. Die einzelne Wohnung eines anderen Partners im Zentrum von Paris wird als kleinerer Anteil mit vier Wochen verkauft — zwei feste und zwei flexible —, ohne Finanzierung. Sie sind nicht wirklich Wettbewerber; sie passen zu verschiedenen Käufern.

Jede französische Immobilie, die wir listen, steht hier, und wenn Sie die Anbieter direkt gegenübergestellt sehen möchten, steht das hier.

Häufige Fragen

Zahle ich bei einem französischen Bruchteilsanteil Notargebühren?

Das hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt. Bei einer ganzen bestehenden französischen Immobilie belaufen sich die Gebühren des Notaire und die droits de mutation auf rund 7,5 bis 8 %; fragen Sie vor der Reservierung nach den Kaufnebenkosten der konkreten Immobilie.

Zahle ich auf einen Anteil französische Vermögensteuer?

Als Nichtansässiger fast sicher nicht. Die IFI greift oberhalb von 1,3 Millionen € französischem Immobilienvermögen, und ein Achtelanteil selbst an einer Villa im Wert von 5 Millionen € wird mit rund 625.000 € bewertet. Als in Frankreich Ansässiger ist das eine völlig andere Frage — Sie werden auf weltweites Immobilienvermögen oberhalb derselben Schwelle veranlagt, die Hauptwohnung eingeschlossen, sodass ein Anteil Sie darüber heben kann. Modellieren Sie das, bevor Sie kaufen.

Was kostet ein Miteigentumsanteil in Frankreich?

Ab 119.000 €. Über die 20 französischen Immobilien, die wir listen, liegt der Median-Anteil bei einem Partner bei 179.000 €, bei einem anderen bei 285.000 € und bei den als Achtel verkauften Pariser Wohnungen bei 728.500 $; die Wohnung im Zentrum von Paris kostet 299.000 € für einen kleineren Anteil mit vier Wochen pro Jahr. Die laufenden Kosten liegen dort, wo sie veröffentlicht werden, bei einem Partner zwischen 298 € und 472 € pro Monat und bei einem anderen zwischen 369 € und 560 €.

Was genau besitze ich?

Einen echten Anteil an der Immobilie — ein Achtel, ein Viertel —, kein bloßes Nutzungsrecht. Sie können ihn verkaufen, vererben, und sein Wert entwickelt sich mit dem des Hauses. Die rechtliche Struktur richtet unser Partner für jede Immobilie ein und erklärt sie Ihnen vor dem Kauf im Detail.

Kann ich meine französische Miteigentumsimmobilie vermieten?

In der Regel nicht. Die meisten Partner, die wir in Frankreich listen, erlauben keine Eigentümervermietung — und in Paris würde das Kurzzeitmietrecht es ohnehin schwierig machen. Ein Partner erlaubt sie bei vielen Immobilien, vorbehaltlich der Regeln der jeweiligen Gemeinde. Frankreich ist der Markt, in dem Mieteinnahmen am unwahrscheinlichsten verfügbar sind.

Gibt mir ein Anteil das Recht, in Frankreich zu leben?

Nein. Er verleiht keinerlei aufenthaltsrechtlichen Status. Für Inhaber eines Passes außerhalb der EU gilt die Schengen-Regel von 90 Tagen in jeweils 180 genauso wie für jeden Besucher.

Wie lange dauert der Kauf?

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss für einen Barkäufer. Es gibt kein französisches Gegenstück zur spanischen NIE, auf das zu warten wäre, weshalb ein französischer Kauf oft schneller vorangeht. Eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen.

Sollte ich in Paris oder an der Küste kaufen?

Das sind verschiedene Produkte. Die Küste bedeutet eine ganze Villa, Achtel, ab 119.000 €, mit mehr Immobilien zur Auswahl. Paris bedeutet eine Wohnung und die Wahl zwischen Achteln ohne Obergrenze für die Nächte und einem kleineren Anteil mit vier festen und flexiblen Wochen im Zentrum von Paris, jeweils bei einem anderen Partner. Entscheiden Sie zuerst, was die Immobilie für Sie sein soll; der Partner folgt daraus.