Wie Sie einen Miteigentumsanteil in Italien kaufen

Was Sie tatsächlich besitzen würden

Eine italienische Miteigentumsimmobilie wird von einer Società a Responsabilità Limitata gehalten — einer SRL, der italienischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, funktional dasselbe Wesen wie eine spanische SL oder eine US-amerikanische LLC. Die SRL besitzt das Haus und ist dafür eingetragen. Ihnen gehört ein Anteil an der SRL, und dieser Anteil trägt Ihre Nutzungsrechte und Ihren Anspruch auf den Wert. Das in jedem Land verwendete Vehikel ist hier dargestellt.

Jede italienische Immobilie, die wir listen, wird in Achteln verkauft. MYNE lässt einen Käufer zwischen einem und vier Anteilen nehmen; &Hamlet verkauft von einem Achtel bis zu einer Hälfte.

Was Sie brauchen, bevor Sie anfangen

Einen codice fiscale, in den meisten Fällen. Italiens Steuernummer für Privatpersonen entspricht in ihrer Funktion der spanischen NIE, ist aber im Allgemeinen schneller zu bekommen. Der Anbieter organisiert ihn üblicherweise als Teil des Kaufs; lassen Sie sich das bei der Reservierung bestätigen, statt es anzunehmen.

Identitätsnachweis und Herkunft der Mittel, für KYC. Standard, und der Schritt, der Käufe ins Stocken bringt, wenn er zu spät angegangen wird.

Einen Berater zu Hause, wenn Sie in Italien ansässig sind. In Italien Ansässige werden auf weltweites Einkommen und Vermögen besteuert, und das Bild für einen Italiener, der einen ausländischen Anteil kauft — etwa auf Mallorca oder an der Côte d'Azur —, ist komplexer als für einen, der zu Hause kauft, wobei IVIE und IVAFE ins Spiel kommen können. Die Situation für in Italien Ansässige steht hier.

Die Schritte, der Reihe nach

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss für einen Barkäufer; eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen Prüfung. Der Zeitplan im Detail steht hier.

Was es kostet

Italien hat die niedrigsten verifizierten laufenden Kosten aller Länder, die wir abdecken: einen Median von 325 € pro Monat bei MYNE, gegenüber 326 € in Spanien und 344 € in Frankreich, und eine Untergrenze von 227 € — die Immobilie mit den günstigsten laufenden Kosten in unserem gesamten Angebotsbestand, eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und Pool in Torri del Benaco am Gardasee.

Kaufnebenkosten. Die italienische imposta di registro und die damit verbundenen Abgaben wurden einmal gezahlt, als die Immobilie in die SRL gekauft wurde. Der Kauf eines Anteils an dieser bestehenden Gesellschaft ist keine neue Immobilienübertragung, sodass er sie nicht erneut auslöst. Warum das so ist, wird hier erklärt.

Steuern, ehrlich

Dieser Abschnitt beschreibt die Struktur. Er ist keine persönliche Steuerberatung. Ihre Situation hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihren übrigen Vermögenswerten und dem Abkommen zwischen Ihrem Land und Italien ab — holen Sie sich vor der Unterschrift fachlichen Rat.

Beim Kauf: keine imposta di registro auf den Anteil.

Während Sie ihn besitzen — IMU. Die Imposta Municipale Unica wird von der SRL gezahlt, der die Immobilie gehört, und nicht von Ihnen direkt. Ihr Achtel davon wird über die Jahresgebühr umgelegt. Sie geben selbst keine IMU-Erklärung ab; der Anbieter erledigt das auf Gesellschaftsebene. Zwei Dinge sind zu wissen: Die Sätze werden von der comune festgelegt, sie unterscheiden sich also spürbar von Ort zu Ort, und Zweitwohnsitze werden typischerweise höher besteuert als Hauptwohnsitze. Bei einer hochwertigen Immobilie — einer Villa am Comer See, erstklassiger Toskana, einem Haus an der sardischen Küste — ist die IMU eine echte Position im Jahresbudget und kein Rundungsfehler. Sie ist eine der Zahlen, nach denen man gezielt fragen sollte. Die IMU auf einen Bruchteilsanteil wird hier behandelt.

Wenn Sie in Italien ansässig sind: Die SRL-Struktur ist üblich und italienischen Steuerberatern gut vertraut, und die IMU wird wie oben auf Gesellschaftsebene gehandhabt. Die Komplexität kommt, wenn Sie einen Anteil im Ausland kaufen statt zu Hause — IVIE und IVAFE können auf ausländisches Immobilienvermögen und ausländische Finanzanlagen anfallen, mit der Abkommensbehandlung obendrauf. Die italienische Erbschaftsteuer greift im Todesfall auf die Beteiligung an der SRL.

Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer auf einen etwaigen Gewinn, in Italien und möglicherweise zu Hause, mit Entlastung nach dem Abkommen je nach Ansässigkeit. Als Veräußerung einer Gesellschaftsbeteiligung und nicht einer Immobilie ist die Behandlung oft einfacher. Mehr hier.

Im Todesfall: Der Anteil geht über das Gesellschafterregister der SRL über. Was geschieht, wird hier behandelt, und die Schenkung zu Lebzeiten hier.

Wie lange Sie tatsächlich bleiben dürfen

Ein Anteil verleiht keine Aufenthaltsrechte. Für Inhaber eines Passes außerhalb der EU gilt die Schengen-Regel — 90 Tage in jedem rollierenden Zeitraum von 180 Tagen — genauso wie für jeden Besucher. Bei rund 44 Nächten pro Jahr bindet sie nicht; wer Anteile stapelt oder lange Aufenthalte plant, für den schon. Die Regel für Eigentümer steht hier.

Vermietung

Italien ist das eine Land, in dem wir die Vermietungslage an den einzelnen Angeboten bestätigt haben, statt sie aus der Politik des Anbieters abzuleiten. Neun von MYNEs zwanzig italienischen Immobilien sind als Immobilien gekennzeichnet, bei denen die Vermietung in ungenutzten Zeiträumen erlaubt ist; die übrigen elf sind nicht erfasst und nicht etwa untersagt, was eine Lücke in dem ist, was wir geprüft haben, und kein Nein. &Hamlet untersagt die Vermietung vollständig, und Pacaso erlaubt keine Eigentümervermietungen. Wie überall ist die bindende Regel die lokale und nicht die des Anbieters, sodass die Frage der konkreten comune gilt.

Finanzierung

MYNE gibt an, dass ein Anteil beliehen werden kann, ähnlich wie ein klassischer Immobilienkauf, und bietet daneben einen eigenen Zahlungsaufschub-Plan an — der verzinst wird, vergleichen Sie ihn also mit einem Bankzins. &Hamlet arbeitet mit Nordea, und die Struktur erlaubt es, nur einzelne Anteile zu verpfänden, niemals die gesamte Immobilie. Pacaso vereinbart die Finanzierung zwischen der Bank und der LLC der Immobilie statt auf den Namen des Käufers.

Wo kaufen

Die Seen. Vierzehn der dreiundzwanzig Immobilien: Gardasee 8, Comer See 4 und Maggiore 2, alle von MYNE, und der günstigste Einstieg in italienisches Miteigentum überhaupt. Wenn Sie einen See möchten, ist das eine echte Auswahl und keine einzelne Option.

Sardinien und Ligurien. MYNEs Küstenbestand, einschließlich der Immobilie mit zwei Schlafzimmern für 119.000 € in Palau, dazu &Hamlets Villa mit drei Schlafzimmern und Infinity-Pool in Apricale — die einzige italienische Immobilie, die wir außerhalb der Toskana mit mehr als zwei Schlafzimmern listen.

Toskana. Die zwei von Pacaso, zu 549.000 $ und 599.000 $. Eine andere Preisklasse und ein anderes Modell — Achtel ohne Obergrenze für die Gesamtzahl der Nächte, und keine Vermietung.

Jede italienische Immobilie, die wir listen, steht hier, und wenn Sie die Anbieter verglichen sehen möchten, steht das hier.

Häufige Fragen

Wer zahlt die IMU auf einen italienischen Bruchteilsanteil?

Die SRL, der die Immobilie gehört, und nicht Sie direkt. Ihr Achtel davon kommt über die Jahresgebühr, und Sie geben selbst keine IMU-Erklärung ab. Die Sätze werden von der comune festgelegt, und Zweitwohnsitze werden höher besteuert als Hauptwohnsitze, sodass es bei einer hochwertigen Immobilie eine bedeutende jährliche Position ist — es lohnt sich, gezielt danach zu fragen, statt anzunehmen, sie sei klein.

Zahle ich auf den Anteil imposta di registro?

Nein. Die Registersteuer und die damit verbundenen Abgaben wurden einmal gezahlt, als die Immobilie in die SRL erworben wurde. Der Kauf eines Anteils an dieser bestehenden Gesellschaft ist keine neue Immobilienübertragung, sodass er sie nicht erneut auslöst.

Was kostet ein Miteigentumsanteil in Italien?

Ab 119.000 €. Über die 23 italienischen Immobilien, die wir listen, liegt der Median von MYNE bei 189.000 €, und die einzige Immobilie von &Hamlet kostet 220.000 €; die zwei toskanischen Immobilien von Pacaso kosten 549.000 $ und 599.000 $. MYNEs verifizierte laufende Kosten reichen von 227 € bis 443 € pro Monat, Median 325 € — die niedrigsten aller Länder, die wir abdecken.

Was ist eine SRL?

Eine Società a Responsabilità Limitata — die italienische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, funktional gleichwertig mit einer spanischen SL oder einer US-amerikanischen LLC. Sie besitzt das Haus; Ihnen gehört ein Anteil an ihr. Italienische Steuerberater haben routiniert mit ihr zu tun.

Brauche ich einen codice fiscale?

In den meisten Fällen ja — es ist Italiens Steuernummer für Privatpersonen und erfüllt weitgehend dieselbe Funktion wie die spanische NIE, ist aber im Allgemeinen schneller zu bekommen. Der Anbieter organisiert ihn üblicherweise als Teil des Kaufs. Lassen Sie sich das bei der Reservierung bestätigen, statt es anzunehmen.

Kann ich meine italienische Miteigentumsimmobilie vermieten?

Bei MYNE bei vielen Immobilien — neun seiner zwanzig italienischen Immobilien sind in unseren Angeboten als Immobilien gekennzeichnet, bei denen die Vermietung in ungenutzten Zeiträumen erlaubt ist, und die übrigen elf sind nicht erfasst und nicht etwa untersagt. &Hamlet untersagt sie, und Pacaso erlaubt keine Eigentümervermietungen. Wie überall sind die Regeln der jeweiligen comune die bindenden und nicht die Politik des Anbieters.

Wo in Italien kann ich tatsächlich kaufen?

Vor allem an den Seen — vierzehn der dreiundzwanzig Immobilien liegen am Comer See, am Gardasee oder am Lago Maggiore, alle von MYNE. Dann Sardinien und Ligurien für die Küste, einschließlich der Villa von &Hamlet in Apricale. Die Toskana gehört Pacaso, zu einem deutlich höheren Preis. In Rom, Venedig oder Apulien listen wir heute nichts.

Wie lange dauert der Kauf?

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss für einen Barkäufer, einschließlich des codice fiscale. Eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen Prüfung obendrauf.