Käuferleitfaden
Wie Sie einen Miteigentumsanteil in den Vereinigten Staaten kaufen
Die immobilienspezifische LLC, was der US-Markt besser und schlechter macht als Europa, was es bei den 107 amerikanischen Immobilien kostet, die wir listen, und die Schritte der Reihe nach.
Die kurze Antwort: Sie kaufen einen Anteil an einer immobilienspezifischen LLC, die das Haus bereits besitzt — typischerweise eine LLC in Delaware oder im Bundesstaat der Immobilie. Weil die LLC es bereits besitzt, ist Ihr Kauf keine Immobilienübertragung und löst keine Erwerbsteuern erneut aus. Wir listen 107 Immobilien in den Vereinigten Staaten in 11 Bundesstaaten, ab 68.000 $ — und der US-Markt unterscheidet sich vom europäischen in drei Punkten, die die meisten Käufe entscheiden.
Diese drei: Es ist ganz überwiegend ein Anbieter, Pacaso, mit 104 der 107 Immobilien; die Immobilien sind deutlich größer und teurer als die europäischen, mit einem Median-Anteil von 752.500 $; und keiner der beiden Anbieter hier erlaubt Ihnen, die Immobilie zu vermieten.
Was Sie tatsächlich besitzen würden
Eine US-amerikanische Miteigentumsimmobilie wird von einer immobilienspezifischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung gehalten — eine LLC pro Haus, typischerweise eingetragen in Delaware oder in dem Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt. Die LLC besitzt die Immobilie. Ihnen gehört eine verbriefte Mitgliedschaftsbeteiligung an der LLC, und diese Beteiligung trägt Ihre Nutzungsrechte und Ihren Anspruch auf den Wert.
Das ist die Struktur, die die europäischen Anbieter kopiert haben, und sie leistet drei Dinge. Sie schirmt Sie von den Verbindlichkeiten der anderen Eigentümer ab — ein Vollstreckungstitel gegen einen Eigentümer greift auf dessen Mitgliedschaftsbeteiligung zu, nicht auf das Haus. Sie macht Anteile sauber übertragbar, ohne dass jedes Mal eine Immobilie aufgelassen werden muss. Und sie hält die Steuererklärungen auf Gesellschaftsebene statt bei acht einzelnen. Was eine immobilienspezifische LLC ist und warum sie zählt, steht hier, und das in jedem Land verwendete Vehikel steht hier.
Was Sie brauchen, bevor Sie anfangen
Identitätsnachweis und Herkunft der Mittel, für KYC. Von einem US-Käufer wird keine ausländische Steuernummer verlangt. Ein Käufer außerhalb der USA sollte mit zusätzlichen Unterlagen rechnen und sich vor dem Kauf gezielt zur Veräußerungsseite US-steuerlich beraten lassen — die Regeln für ausländische Verkäufer von US-Immobilienbeteiligungen sind ein eigenes Thema, und wir fassen sie hier nicht zusammen, weil es schlechter ist, sie ungefähr richtig darzustellen, als gar nicht zu antworten.
Eine Einschätzung dazu, wie der Anteil steuerlich eingeordnet wird. Vieles an der US-steuerlichen Behandlung — ob Hypothekenzinsen abziehbar sind, ob ein 1031-Tausch überhaupt theoretisch möglich ist — hängt davon ab, ob die LLC bundessteuerlich als disregarded entity oder als Personengesellschaft behandelt wird, und von Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung. Fragen Sie, wie die Einordnung lautet. Das ist eine einzeilige Antwort, die mehrere andere verändert.
Die Schritte, der Reihe nach
| Schritt | Was passiert | Wie lange |
|---|---|---|
| 1. Die Immobilie auswählen | Vergleichen Sie über die Anbieter und Bundesstaaten hinweg, und besichtigen Sie, wenn Sie können | So lange Sie möchten |
| 2. Reservierungsvereinbarung | Eine Anzahlung nimmt den Anteil vom Markt | Tag 1 |
| 3. Prüfungszeitraum | Rechtliche und steuerliche Prüfung mit Ihren eigenen Beratern | 7 bis 14 Tage |
| 4. KYC und Unterlagen | Identität, Adresse, Herkunft der Mittel | 1 bis 3 Wochen |
| 5. Anteilskaufvertrag | Unterzeichnet nach der Prüfung; der Gesellschaftsvertrag der LLC ist das Dokument, auf das es ankommt | 1 bis 2 Wochen |
| 6. Zahlung und Eintragung | Überweisung auf ein Treuhandkonto; das Gesellschafterregister der LLC wird aktualisiert und weist Sie aus | Tage |
| 7. Onboarding | Zugang zur Buchungs-App, erster Aufenthalt terminiert | Unmittelbar danach |
Vier bis acht Wochen sind für einen Barkäufer normal, schneller als ein Kauf als Volleigentum, weil die LLC und das Haus bereits bestehen. Eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen. Die sieben Schritte im Detail stehen hier.
Was es kostet
| Anbieter | Immobilien | Anteilspreis | Nächte pro Jahr | Wo |
|---|---|---|---|---|
| Pacaso | 104 | 175.000 $ – 2.905.000 $ Median 752.500 $ |
Keine feste Obergrenze | Kalifornien, Florida, Colorado, Utah, Arizona, Hawaii, Nevada, Oregon, Massachusetts, South Carolina, Wyoming |
| Abitaro | 3 | 68.000 $ – 100.000 $ Median 80.000 $ |
~45, als drei saisonale Blöcke von je fünfzehn Nächten | Florida |
Keiner der beiden US-Anbieter legt uns seine laufenden Kosten offen, was der größte einzelne Unterschied zwischen einem Kauf hier und einem Kauf in Europa ist. Zwei der vier europäischen Anbieter tun es, bei jeder Immobilie. In den USA müssen Sie nach dem Jahresbudget fragen, und Sie sollten vor der Reservierung fragen und nicht danach.
Was das in der Praxis bedeutet. Pacaso berechnet Ihr Achtel des tatsächlichen Jahresbudgets der Immobilie, monatlich abgerechnet und zum Jahresende abgeglichen, wobei die Zahlen von dem Team kommen, das das Haus betreibt. Das ist eine solide Regelung — es ist eine Durchreichung und keine Marge —, aber es bedeutet, dass die Zahl nicht bekannt sein kann, bevor Sie für genau diese Immobilie danach fragen. Fordern Sie das aktuelle Budget und die Ist-Zahlen des Vorjahres an, keine Schätzung.
Die Kaufnebenkosten sind aus demselben strukturellen Grund niedrig wie in Europa: Die Erwerbsteuern wurden gezahlt, als das Haus in die LLC ging, und der Kauf eines Anteils an einer bestehenden LLC löst sie nicht erneut aus. Warum der Anteilskauf keine Immobilienübertragung ist, wird hier erklärt.
Steuern, ehrlich
Dieser Abschnitt beschreibt die Struktur. Er ist keine Steuerberatung, und die US-Behandlung hängt von Umständen ab, die für Sie und für die LLC spezifisch sind. Ziehen Sie vor der Unterschrift einen CPA hinzu.
Abzug von Hypothekenzinsen. Möglicherweise verfügbar, abhängig von der bundessteuerlichen Einordnung der LLC, davon, ob die Immobilie für Ihre Zwecke als Zweitwohnsitz gilt, von Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung und davon, ob die Hypothek durch die Immobilie oder durch die Beteiligung an der LLC besichert ist. Abstrakt ist das weder ein Ja noch ein Nein. Die Variablen sind hier dargestellt.
1031-Tausch. Grundsätzlich möglich, aber strukturell komplex, und die meisten überwiegend zur Eigennutzung gehaltenen Anteile erfüllen die Voraussetzungen nicht sauber. Ob Ihrer es könnte, hängt von der Einordnung der LLC ab, von Kapitalanlage gegenüber Eigennutzung und von der Ersatzimmobilie. Wenn ein 1031 für Ihren Plan zentral ist, klären Sie das mit Ihrem CPA vor der Reservierung, nicht danach. Wovon es abhängt, steht hier.
Die Grundsteuer wird von der LLC auf Gesellschaftsebene gezahlt und über die Jahresgebühr auf die Eigentümer umgelegt. Sie geben für die Immobilie selbst nichts ab.
Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer auf einen etwaigen Gewinn, besteuert als Veräußerung einer Mitgliedschaftsbeteiligung und nicht unmittelbar einer Immobilie. Mehr hier.
Nächte, und was die USA besser machen
Pacaso setzt keine Obergrenze für die Gesamtzahl der Nächte, was das großzügigste Nutzungsmodell in diesem Markt überhaupt ist. Aufenthalte im Voraus werden von 8 Tagen bis 24 Monate vorher über die App gebucht, und kurzfristige Aufenthalte — alles, was 2 bis 30 Tage vorher liegt — kommen obendrauf, statt darauf angerechnet zu werden. Es gibt keine jährliche Zuteilung, die sich aufbraucht.
Für einen Eigentümer, der in Fahrtweite wohnt und bereit ist, kurzfristig zu buchen, ist das deutlich mehr wert als eine europäische Untergrenze von 44 oder 45 Nächten. Es ist das stärkste einzelne Argument für das US-Modell.
Abitaro funktioniert anders: drei feste saisonale Blöcke von je fünfzehn Nächten pro Jahr, rund 45 Nächte, die Miteigentümer untereinander tauschen können. Weniger flexibel, zu etwa einem Zehntel des Median-Preises von Pacaso.
Vermietung, die nicht geht
Pacaso erlaubt keine Eigentümervermietungen. Wenn zu Ihrer Überlegung gehört, die laufenden Kosten zu decken, indem Sie die Immobilie vermieten, wenn Sie nicht darin sind, wird der US-Markt, den wir listen, das nicht für Sie leisten, und kein Anbieter hier wird darüber verhandeln. In Europa sind die Immobilien, bei denen die Vermietung erlaubt ist — MYNE und Vivla —, und selbst dort binden die lokalen Lizenzregeln vor der Politik des Anbieters.
Finanzierung
Pacaso vereinbart eine Finanzierung von bis zu 70 % des Anteilspreises bei 30 % Eigenkapital, aufgesetzt zwischen der Bank und der LLC der Immobilie statt auf den Namen des Käufers. Bar geht auch und ist üblich. Fragen Sie uns nach den aktuellen Konditionen, statt sich auf eine im vergangenen Jahr veröffentlichte Zahl zu verlassen; die Zinsen bewegen sich, und wir besorgen Ihnen lieber die aktuelle Antwort.
Wo kaufen
Elf Bundesstaaten, und die Konzentration liegt in Kalifornien, Florida, Colorado und Utah. Der Einstiegspunkt sind Abitaros drei Immobilien in Florida zu 68.000 $ bis 100.000 $ — mit großem Abstand der günstigste Weg ins Miteigentum überhaupt, in jedem Land, das wir listen. Die Spanne von Pacaso reicht von 175.000 $ bis 2.905.000 $, sodass derselbe Anbieter eine bescheidene Eigentumswohnung und ein Prestigehaus abdeckt.
Eine ehrliche Beobachtung aus unseren eigenen Daten: Die US-Immobilien ziehen von allem auf dieser Website den meisten Suchverkehr an, und sie konvertieren am wenigsten. Amerikanische Besucher fragen zu europäischen Immobilien weit häufiger an als zu amerikanischen. Wir wissen nicht ganz, warum — die Preislücke ist der naheliegende Kandidat —, aber wenn Sie Amerikaner sind und einen Anteil für 750.000 $ in Kalifornien gegen einen Anteil für 199.000 € in Spanien abwägen, sind Sie nicht der Erste.
Jede US-Immobilie, die wir listen, steht hier, und wenn Sie die Anbieter verglichen sehen möchten, steht das hier.
Häufige Fragen
Was kostet Miteigentum in den Vereinigten Staaten?
Ab 68.000 $. Über die 107 US-Immobilien, die wir listen, reichen Abitaros drei Immobilien in Florida von 68.000 $ bis 100.000 $ und die 104 von Pacaso von 175.000 $ bis 2.905.000 $, mit einem Median von 752.500 $. Keiner der beiden Anbieter legt uns die laufenden Kosten offen, fragen Sie also vor der Reservierung nach dem Jahresbudget der konkreten Immobilie.
Wie viele Nächte pro Jahr bekomme ich?
Bei Pacaso gibt es keine feste Obergrenze für die Gesamtzahl der Nächte. Aufenthalte im Voraus werden von 8 Tagen bis 24 Monate vorher gebucht, und kurzfristige Aufenthalte von 2 bis 30 Tagen vorher kommen obendrauf. Bei Abitaro rund 45 Nächte als drei feste saisonale Blöcke von je fünfzehn Nächten, zwischen Miteigentümern tauschbar.
Kann ich meine US-Miteigentumsimmobilie vermieten?
Nein. Pacaso erlaubt keine Eigentümervermietungen, und darüber lässt sich nicht verhandeln. Wenn Ihnen Mieteinnahmen wichtig sind, liegen die Immobilien, die sie erlauben, in Europa, bei MYNE und Vivla, vorbehaltlich der lokalen Lizenzierung.
Kann ich die Hypothekenzinsen abziehen?
Möglicherweise, und es hängt von mehr als einer Variablen ab: der bundessteuerlichen Einordnung der LLC, davon, ob die Immobilie für Ihre Zwecke als Zweitwohnsitz gilt, Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung und davon, ob das Darlehen durch die Immobilie oder durch die Beteiligung an der LLC besichert ist. Klären Sie das mit einem CPA, bevor Sie kaufen, statt in die eine oder andere Richtung etwas anzunehmen.
Kann ich einen Bruchteilsanteil per 1031 tauschen?
Grundsätzlich ja, aber es ist strukturell komplex, und die meisten überwiegend zur Eigennutzung gehaltenen Anteile erfüllen die Voraussetzungen nicht sauber. Es hängt von der Einordnung der LLC ab, von Kapitalanlage gegenüber Eigennutzung und von der Ersatzimmobilie. Wenn ein 1031 für Ihren Plan zentral ist, klären Sie das mit Ihrem CPA vor der Reservierung.
Was ist eine immobilienspezifische LLC?
Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung pro Haus, typischerweise eingetragen in Delaware oder im Bundesstaat der Immobilie. Die LLC besitzt die Immobilie; Ihnen gehört eine verbriefte Mitgliedschaftsbeteiligung an ihr. Sie schirmt jeden Eigentümer von den Verbindlichkeiten der anderen ab, macht Anteile ohne Auflassung der Immobilie übertragbar und hält die Steuererklärungen auf Gesellschaftsebene.
In welchen Bundesstaaten kann ich tatsächlich kaufen?
Elf: Kalifornien, Florida, Colorado, Utah, Arizona, Hawaii, Nevada, Oregon, Massachusetts, South Carolina und Wyoming. Die Konzentration liegt in Kalifornien, Florida, Colorado und Utah. Abitaros drei Immobilien liegen alle in Florida.
Ist der Kauf in Europa günstiger?
Deutlich. Der Median der von uns gelisteten US-Anteile liegt bei 752.500 $ gegenüber 199.000 € bei MYNE und 172.500 € bei Vivla in Europa, wobei die amerikanischen Immobilien in der Regel größer sind. Die europäischen Anbieter veröffentlichen außerdem verifizierte laufende Kosten bei 108 ihrer Immobilien, was kein US-Anbieter tut. Die Abwägungen in die andere Richtung sind die nicht gedeckelten Nächte von Pacaso und keine Schengen-Grenze dafür, wie lange Sie bleiben dürfen.
Kostet der Kauf über Co-Ownership Property mehr?
Nein. Der Anteilspreis ist der Preis des Anbieters und in beiden Fällen identisch. Wir erhalten bei Abschluss eine Provision vom Anbieter, niemals von Ihnen.