Wie Sie einen Miteigentumsanteil in den Vereinigten Staaten kaufen

Was Sie tatsächlich besitzen würden

Sie besitzen einen echten Anteil an der Immobilie — ein Achtel, ein Viertel —, kein bloßes Nutzungsrecht. Sie können ihn verkaufen, vererben, und sein Wert entwickelt sich mit dem des Hauses. Die rechtliche Struktur richtet unser Partner für jede Immobilie ein und erklärt sie Ihnen vor dem Kauf im Detail.

Was Sie brauchen, bevor Sie anfangen

Identitätsnachweis und Herkunft der Mittel, für KYC. Von einem US-Käufer wird keine ausländische Steuernummer verlangt. Ein Käufer außerhalb der USA sollte mit zusätzlichen Unterlagen rechnen und sich vor dem Kauf gezielt zur Veräußerungsseite US-steuerlich beraten lassen — die Regeln für ausländische Verkäufer von US-Immobilienbeteiligungen sind ein eigenes Thema, und wir fassen sie hier nicht zusammen, weil es schlechter ist, sie ungefähr richtig darzustellen, als gar nicht zu antworten.

Eine Einschätzung dazu, wie die Besteuerung Ihres Anteils funktioniert. Vieles an der US-steuerlichen Behandlung — ob Hypothekenzinsen abziehbar sind, ob ein 1031-Tausch überhaupt theoretisch möglich ist — hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt, und von Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung. Fragen Sie früh danach und lassen Sie sich unabhängig beraten.

Die Schritte, der Reihe nach

Vier bis acht Wochen sind für einen Barkäufer normal. Eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen. Die sieben Schritte im Detail stehen hier.

Was es kostet

Keiner der beiden US-Anbieter legt uns seine laufenden Kosten offen, was der größte einzelne Unterschied zwischen einem Kauf hier und einem Kauf in Europa ist. Zwei der europäischen Anbieter tun es, bei jeder Immobilie. In den USA müssen Sie nach dem Jahresbudget fragen, und Sie sollten vor der Reservierung fragen und nicht danach.

Was das in der Praxis bedeutet. Unser wichtigster US-Partner berechnet Ihr Achtel des tatsächlichen Jahresbudgets der Immobilie, monatlich abgerechnet und zum Jahresende abgeglichen, wobei die Zahlen von dem Team kommen, das das Haus betreibt. Das ist eine solide Regelung — es ist eine Durchreichung und keine Marge —, aber es bedeutet, dass die Zahl nicht bekannt sein kann, bevor Sie für genau diese Immobilie danach fragen. Fordern Sie das aktuelle Budget und die Ist-Zahlen des Vorjahres an, keine Schätzung.

Die Kaufnebenkosten hängen von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt. Fragen Sie danach zusammen mit dem Jahresbudget.

Steuern, ehrlich

Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Information, keine Steuerberatung. Wie die Besteuerung funktioniert, hängt vom Land und von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt, sowie von Ihren persönlichen Umständen. Wir empfehlen unabhängige Beratung: Ziehen Sie vor der Unterschrift einen CPA hinzu.

Abzug von Hypothekenzinsen. Möglicherweise verfügbar, abhängig von der rechtlichen Struktur der Immobilie, davon, ob die Immobilie für Ihre Zwecke als Zweitwohnsitz gilt, von Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung und davon, wie die Hypothek besichert ist. Abstrakt ist das weder ein Ja noch ein Nein. Die Variablen sind hier dargestellt.

1031-Tausch. Grundsätzlich möglich, aber strukturell komplex, und die meisten überwiegend zur Eigennutzung gehaltenen Anteile erfüllen die Voraussetzungen nicht sauber. Ob Ihrer es könnte, hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, von Kapitalanlage gegenüber Eigennutzung und von der Ersatzimmobilie. Wenn ein 1031 für Ihren Plan zentral ist, klären Sie das mit Ihrem CPA vor der Reservierung, nicht danach. Wovon es abhängt, steht hier.

Die Grundsteuer der Immobilie wird unter den Eigentümern aufgeteilt. Wie sie abgerechnet wird, hängt von der Struktur der Immobilie ab; fragen Sie danach zusammen mit dem Jahresbudget.

Beim Verkauf: Auf einen etwaigen Gewinn kann Kapitalertragsteuer anfallen; wie sie berechnet wird, hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie und von Ihrer persönlichen Situation ab. Mehr hier.

Nächte, und was die USA besser machen

Unser wichtigster US-Partner setzt keine Obergrenze für die Gesamtzahl der Nächte, was das großzügigste Nutzungsmodell in diesem Markt überhaupt ist. Aufenthalte im Voraus können weit im Voraus über die App gebucht werden, und kurzfristige Aufenthalte kommen obendrauf, statt darauf angerechnet zu werden. Es gibt keine jährliche Zuteilung, die sich aufbraucht.

Für einen Eigentümer, der in Fahrtweite wohnt und bereit ist, kurzfristig zu buchen, ist das deutlich mehr wert als eine europäische Untergrenze von 44 oder 45 Nächten. Es ist das stärkste einzelne Argument für das US-Modell.

Unser Partner in Florida funktioniert anders: drei feste saisonale Blöcke von je fünfzehn Nächten pro Jahr, rund 45 Nächte, die Miteigentümer untereinander tauschen können. Weniger flexibel, zu etwa einem Zehntel des Median-Preises des wichtigsten US-Partners.

Vermietung, die nicht geht

Unsere US-Partner erlauben keine Eigentümervermietungen. Wenn zu Ihrer Überlegung gehört, die laufenden Kosten zu decken, indem Sie die Immobilie vermieten, wenn Sie nicht darin sind, wird der US-Markt, den wir listen, das nicht für Sie leisten, und kein Partner hier wird darüber verhandeln. In Europa sind die Immobilien, bei denen die Vermietung erlaubt ist — bei einigen unserer europäischen Partner —, und selbst dort binden die lokalen Lizenzregeln vor der Politik des Partners. Wir sagen Ihnen die Regel für jede einzelne Immobilie.

Finanzierung

Unser wichtigster US-Partner vereinbart eine Finanzierung für einen erheblichen Teil des Anteilspreises. Bar geht auch und ist üblich. Fragen Sie uns nach den aktuellen Konditionen, statt sich auf eine im vergangenen Jahr veröffentlichte Zahl zu verlassen; die Zinsen bewegen sich, und wir besorgen Ihnen lieber die aktuelle Antwort.

Wo kaufen

Viele Bundesstaaten, und die Konzentration liegt in Kalifornien, Florida, Colorado und Utah. Der Einstiegspunkt ist eine Handvoll Immobilien unseres kleineren US-Partners in Florida zu unter 100.000 $ — mit großem Abstand der günstigste Weg ins Miteigentum überhaupt, in jedem Land, das wir listen. Die Spanne des wichtigsten US-Partners reicht von unter 200.000 $ bis knapp 3 Millionen $, sodass derselbe Partner eine bescheidene Eigentumswohnung und ein Prestigehaus abdeckt.

Eine ehrliche Beobachtung aus unseren eigenen Daten: Die US-Immobilien ziehen von allem auf dieser Website den meisten Suchverkehr an, und sie konvertieren am wenigsten. Amerikanische Besucher fragen zu europäischen Immobilien weit häufiger an als zu amerikanischen. Wir wissen nicht ganz, warum — die Preislücke ist der naheliegende Kandidat —, aber wenn Sie Amerikaner sind und einen Anteil für 750.000 $ in Kalifornien gegen einen Anteil für 199.000 € in Spanien abwägen, sind Sie nicht der Erste.

Jede US-Immobilie, die wir listen, steht hier, und wenn Sie die Anbieter verglichen sehen möchten, steht das hier.

Häufige Fragen

Was kostet Miteigentum in den Vereinigten Staaten?

Ab 68.000 $. Über die 116 US-Immobilien, die wir listen, liegt die Handvoll Immobilien unseres kleineren Partners in Florida unter 100.000 $, und die unseres wichtigsten US-Partners reichen von unter 200.000 $ bis knapp 3 Millionen $, mit einem Median von rund 750.000 $. Keiner der beiden Partner legt uns die laufenden Kosten offen, fragen Sie also vor der Reservierung nach dem Jahresbudget der konkreten Immobilie.

Wie viele Nächte pro Jahr bekomme ich?

Bei unserem wichtigsten US-Partner gibt es keine feste Obergrenze für die Gesamtzahl der Nächte. Aufenthalte können weit im Voraus gebucht werden, und kurzfristige Aufenthalte kommen obendrauf. Bei unserem Partner in Florida rund 45 Nächte als drei feste saisonale Blöcke von je fünfzehn Nächten, zwischen Miteigentümern tauschbar.

Kann ich meine US-Miteigentumsimmobilie vermieten?

Nein. Unsere US-Partner erlauben keine Eigentümervermietungen, und darüber lässt sich nicht verhandeln. Wenn Ihnen Mieteinnahmen wichtig sind, liegen die Immobilien, die sie erlauben, in Europa, bei einigen unserer europäischen Partner, vorbehaltlich der lokalen Lizenzierung.

Kann ich die Hypothekenzinsen abziehen?

Möglicherweise, und es hängt von mehr als einer Variablen ab: der rechtlichen Struktur der Immobilie, davon, ob die Immobilie für Ihre Zwecke als Zweitwohnsitz gilt, Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung und davon, wie das Darlehen besichert ist. Klären Sie das mit einem CPA, bevor Sie kaufen, statt in die eine oder andere Richtung etwas anzunehmen.

Kann ich einen Bruchteilsanteil per 1031 tauschen?

Grundsätzlich ja, aber es ist strukturell komplex, und die meisten überwiegend zur Eigennutzung gehaltenen Anteile erfüllen die Voraussetzungen nicht sauber. Es hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, von Kapitalanlage gegenüber Eigennutzung und von der Ersatzimmobilie. Wenn ein 1031 für Ihren Plan zentral ist, klären Sie das mit Ihrem CPA vor der Reservierung.

Was genau besitze ich?

Sie besitzen einen echten Anteil an der Immobilie — ein Achtel, ein Viertel —, kein bloßes Nutzungsrecht. Sie können ihn verkaufen, vererben, und sein Wert entwickelt sich mit dem des Hauses. Die rechtliche Struktur richtet unser Partner für jede Immobilie ein und erklärt sie Ihnen vor dem Kauf im Detail.

In welchen Bundesstaaten kann ich tatsächlich kaufen?

In vielen. Die Konzentration liegt in Kalifornien, Florida, Colorado und Utah, mit Immobilien auch in mehreren weiteren Bundesstaaten. Die Immobilien unseres kleineren US-Partners liegen alle in Florida.

Ist der Kauf in Europa günstiger?

Deutlich. Der Median der von uns gelisteten US-Anteile liegt bei rund 750.000 $ gegenüber Medianwerten von rund 200.000 € und 170.000 € bei zwei unserer europäischen Partner, wobei die amerikanischen Immobilien in der Regel größer sind. Unsere europäischen Partner veröffentlichen außerdem verifizierte laufende Kosten bei mehr als hundert ihrer Immobilien, was keiner unserer US-Partner tut. Die Abwägungen in die andere Richtung sind die nicht gedeckelten Nächte bei unserem wichtigsten US-Partner und keine Schengen-Grenze dafür, wie lange Sie bleiben dürfen.

Kostet der Kauf über Co-Ownership Property mehr?

Nein. Der Anteilspreis ist der Preis des Anbieters und in beiden Fällen identisch. Wir erhalten bei Abschluss eine Provision vom Anbieter, niemals von Ihnen.