Wie Sie einen Miteigentumsanteil in den Vereinigten Staaten kaufen

Was Sie tatsächlich besitzen würden

Sie besitzen einen echten Anteil an der Immobilie — ein Achtel, ein Viertel —, kein bloßes Nutzungsrecht. Sie können ihn verkaufen, vererben, und sein Wert entwickelt sich mit dem des Hauses. Die rechtliche Struktur richtet unser Partner für jede Immobilie ein und erklärt sie Ihnen vor dem Kauf im Detail.

Was Sie brauchen, bevor Sie anfangen

Identitätsnachweis und Herkunft der Mittel, für KYC. Von einem US-Käufer wird keine ausländische Steuernummer verlangt. Ein Käufer außerhalb der USA sollte mit zusätzlichen Unterlagen rechnen und sich vor dem Kauf gezielt zur Veräußerungsseite US-steuerlich beraten lassen — die Regeln für ausländische Verkäufer von US-Immobilienbeteiligungen sind ein eigenes Thema, und wir fassen sie hier nicht zusammen, weil es schlechter ist, sie ungefähr richtig darzustellen, als gar nicht zu antworten.

Eine Einschätzung dazu, wie die Besteuerung Ihres Anteils funktioniert. Vieles an der US-steuerlichen Behandlung — ob Hypothekenzinsen abziehbar sind, ob ein 1031-Tausch überhaupt theoretisch möglich ist — hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt, und von Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung. Fragen Sie früh danach und lassen Sie sich unabhängig beraten.

Die Schritte, der Reihe nach

Vier bis acht Wochen sind für einen Barkäufer normal. Eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen. Die sieben Schritte im Detail stehen hier.

Was es kostet

Anteile in den Vereinigten Staaten gibt es ab 68.000 $, unter den 119 Immobilien, die wir heute listen, und jedes Angebot zeigt seinen eigenen Preis. Die Spanne ist groß: Derselbe Markt reicht von einer bescheidenen Wohnung in Florida bis zu einem außergewöhnlichen Haus in Kalifornien oder in den Bergen.

Die laufenden Kosten teilen sich die Eigentümer: Jeder zahlt seinen Anteil am tatsächlichen Jahresbudget der Immobilie. Wir schicken Ihnen die Zahlen für jede Immobilie, die Sie interessiert — fragen Sie nach dem aktuellen Budget und dem Ist des Vorjahres, vor der Reservierung, nicht danach.

Kaufnebenkosten hängen von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die Ihnen unser Partner vor dem Kauf erklärt. Fragen Sie danach zusammen mit dem Jahresbudget.

Steuern, ehrlich

Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Information, keine Steuerberatung. Wie die Besteuerung funktioniert, hängt vom Land und von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, die unser Partner Ihnen vor dem Kauf erklärt, sowie von Ihren persönlichen Umständen. Wir empfehlen unabhängige Beratung: Ziehen Sie vor der Unterschrift einen CPA hinzu.

Abzug von Hypothekenzinsen. Möglicherweise verfügbar, abhängig von der rechtlichen Struktur der Immobilie, davon, ob die Immobilie für Ihre Zwecke als Zweitwohnsitz gilt, von Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung und davon, wie die Hypothek besichert ist. Abstrakt ist das weder ein Ja noch ein Nein. Die Variablen sind hier dargestellt.

1031-Tausch. Grundsätzlich möglich, aber strukturell komplex, und die meisten überwiegend zur Eigennutzung gehaltenen Anteile erfüllen die Voraussetzungen nicht sauber. Ob Ihrer es könnte, hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, von Kapitalanlage gegenüber Eigennutzung und von der Ersatzimmobilie. Wenn ein 1031 für Ihren Plan zentral ist, klären Sie das mit Ihrem CPA vor der Reservierung, nicht danach. Wovon es abhängt, steht hier.

Die Grundsteuer der Immobilie wird unter den Eigentümern aufgeteilt. Wie sie abgerechnet wird, hängt von der Struktur der Immobilie ab; fragen Sie danach zusammen mit dem Jahresbudget.

Beim Verkauf: Auf einen etwaigen Gewinn kann Kapitalertragsteuer anfallen; wie sie berechnet wird, hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie und von Ihrer persönlichen Situation ab. Mehr hier.

Nächte, und was die USA besser machen

Viele der US-Immobilien, die wir listen, setzen keine Obergrenze für Nächte — das großzügigste Nutzungsmodell des Marktes überhaupt. Aufenthalte im Voraus lassen sich lange vorher in der App buchen, und kurzfristige Aufenthalte kommen hinzu, statt angerechnet zu werden. Es gibt kein Jahreskontingent, das aufgebraucht werden muss.

Für einen Eigentümer, der in Fahrdistanz wohnt und bereit ist, spät zu buchen, ist das deutlich mehr wert als ein festes Kontingent von rund sechs Wochen. Es ist das stärkste einzelne Argument für das US-Modell.

Einige Immobilien funktionieren anders, mit festen saisonalen Nächteblöcken, die die Miteigentümer untereinander tauschen können. Weniger flexibel und meist günstiger. Wir sagen Ihnen, wie der Kalender bei jeder Immobilie funktioniert.

Vermietung, die nicht geht

Die US-Immobilien, die wir listen, dürfen von den Eigentümern nicht vermietet werden. Wenn Ihre Überlegung darauf beruht, die laufenden Kosten durch Vermietung in Ihrer Abwesenheit zu decken, wird der US-Markt, den wir listen, das nicht leisten. Die Immobilien, die vermietet werden dürfen, liegen in Europa, und auch dort gelten zuerst die örtlichen Lizenzregeln. Wir sagen Ihnen die Regel für jede Immobilie.

Finanzierung

Barkauf ist üblich. Eine Finanzierung kann je nach Wohnsitzland möglich sein; fragen Sie uns nach den aktuellen Konditionen, statt sich auf eine im letzten Jahr veröffentlichte Zahl zu verlassen.

Wo kaufen

Viele Bundesstaaten, mit Schwerpunkt in Kalifornien, Florida, Colorado und Utah und Immobilien in mehreren weiteren Staaten. Der günstigste Einstieg ist eine Handvoll Immobilien in Florida; am anderen Ende reicht derselbe Markt bis zu Häusern in Napa, Palm Springs und den Rocky Mountains. Sagen Sie uns, wo Sie sein möchten und wie Sie die Immobilie nutzen werden, und wir schicken Ihnen die passenden.

Alle US-Immobilien, die wir listen, finden Sie hier.

Häufige Fragen

Was kostet Miteigentum in den Vereinigten Staaten?

Ab 68.000 $, unter den 119 US-Immobilien, die wir heute listen; jedes Angebot zeigt seinen eigenen Preis. Die laufenden Kosten teilen sich die Eigentümer; wir schicken Ihnen die Zahlen für jede Immobilie, die Sie interessiert.

Wie viele Nächte pro Jahr bekomme ich?

Das hängt von der Immobilie ab. Viele der US-Immobilien, die wir listen, setzen keine Obergrenze für Nächte: Aufenthalte im Voraus lassen sich lange vorher buchen, und kurzfristige kommen hinzu. Einige arbeiten mit festen saisonalen Nächteblöcken, die zwischen den Miteigentümern tauschbar sind.

Kann ich meine US-Miteigentumsimmobilie vermieten?

Nein. Die US-Immobilien, die wir listen, dürfen von den Eigentümern nicht vermietet werden. Wenn Ihnen Mieteinnahmen wichtig sind: Die Immobilien, die das erlauben, liegen in Europa, vorbehaltlich lokaler Lizenzen.

Kann ich die Hypothekenzinsen abziehen?

Möglicherweise, und es hängt von mehr als einer Variablen ab: der rechtlichen Struktur der Immobilie, davon, ob die Immobilie für Ihre Zwecke als Zweitwohnsitz gilt, Ihrem Anteil an Eigennutzung gegenüber Vermietungsnutzung und davon, wie das Darlehen besichert ist. Klären Sie das mit einem CPA, bevor Sie kaufen, statt in die eine oder andere Richtung etwas anzunehmen.

Kann ich einen Bruchteilsanteil per 1031 tauschen?

Grundsätzlich ja, aber es ist strukturell komplex, und die meisten überwiegend zur Eigennutzung gehaltenen Anteile erfüllen die Voraussetzungen nicht sauber. Es hängt von der rechtlichen Struktur der Immobilie ab, von Kapitalanlage gegenüber Eigennutzung und von der Ersatzimmobilie. Wenn ein 1031 für Ihren Plan zentral ist, klären Sie das mit Ihrem CPA vor der Reservierung.

Was genau besitze ich?

Sie besitzen einen echten Anteil an der Immobilie — ein Achtel, ein Viertel —, kein bloßes Nutzungsrecht. Sie können ihn verkaufen, vererben, und sein Wert entwickelt sich mit dem des Hauses. Die rechtliche Struktur richtet unser Partner für jede Immobilie ein und erklärt sie Ihnen vor dem Kauf im Detail.

In welchen Bundesstaaten kann ich tatsächlich kaufen?

Viele. Der Schwerpunkt liegt in Kalifornien, Florida, Colorado und Utah, mit Immobilien in mehreren weiteren Staaten.

Ist der Kauf in Europa günstiger?

Meist ja. Europäische Anteile kosten in der Regel weniger, auch wenn die amerikanischen Immobilien meist größer sind. Dafür bieten viele US-Immobilien einen flexibleren Buchungskalender, und es gibt keine Schengen-Grenze für die Aufenthaltsdauer. Die laufenden Kosten teilen sich die Eigentümer; wir schicken Ihnen die Zahlen für jede Immobilie, die Sie interessiert.

Kostet der Kauf über Co-Ownership Property mehr?

Nein. Der Anteilspreis ist der Preis des Anbieters und in beiden Fällen identisch. Wir erhalten bei Abschluss eine Provision vom Anbieter, niemals von Ihnen.