Fraktionales Miteigentum vs Ferienhaus mieten

Die Zahl, die sich auszurechnen lohnt

Fragen Sie, was ein Anteil kostet, und Sie bekommen einen Preis. Die nützlichere Frage ist, was Sie eine Nacht im Haus kostet. Jede Immobilie hat eine feste Zahl an Nächten pro Jahr und ein Budget für laufende Kosten, das sich die Eigentümer teilen — die Barkosten einer Nacht sind also einfach das eine geteilt durch das andere.

Das sind nur die laufenden Kosten: Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung und Rücklage, geteilt durch die Nächte, die Ihnen der Anteil gibt. Das ist nicht die ganze Geschichte, denn das im Anteil gebundene Geld fehlt. Aber es ist der Teil, der sich wie Miete verhält — das Geld, das jedes Jahr Ihr Konto verlässt, ob Sie hinfahren oder nicht — und weil er unter den Eigentümern aufgeteilt wird, liegt er meist deutlich unter dem, was die Miete eines vergleichbaren ganzen Hauses für dieselben Nächte kostet.

Was mit dem Kapital zu tun ist

Der Anteilspreis ist keine Ausgabe. Sie besitzen einen echten Anteil am Haus und können ihn verkaufen. Aber es ist Kapital, das Sie nicht anderweitig nutzen können, solange es dort liegt, und jeder ehrliche Vergleich muss dafür etwas ansetzen.

Der faire Weg ist, die Rendite zu wählen, die Sie mit diesem Geld sonst erwarten würden, und sie zu den laufenden Kosten zu addieren. Probieren Sie 3 %, 4 % und 5 %: plausible, unspektakuläre Zahlen, keine Prognose Ihrer Alternative. Ändern Sie den Satz, und die Antwort ändert sich mit; der Sinn der offenen Rechnung ist, dass Sie das können.

Lesen Sie das Ergebnis als Mietpreis am Break-even. Wenn ein gleichwertiges Haus am selben Ort Sie mehr als das pro Nacht an Miete kostet, ist der Anteil der günstigere Weg dorthin — vor jeder Wertänderung der Immobilie und vor den zusätzlichen Nächten, die unten beschrieben werden. Kostet es weniger, ist Mieten günstiger, und Sie sollten mieten.

Das ist Rechnung, keine Beratung. Steuern bleiben außen vor, denn sie unterscheiden sich nach Land und nach Ihrer persönlichen Situation, und es wird angenommen, dass der Wert der Immobilie weder steigt noch fällt. Wir sind ein Immobilienmakler, kein Finanzberater, und die Methode steht hier, damit Sie Ihre eigene Rechnung aufmachen können, statt unsere zu übernehmen.

Drei Dinge, die die Rechnung unterschätzt

Sie bekommen wahrscheinlich mehr Nächte, als Sie bezahlt haben. Die Nächte, die ein Anteil gibt, sind meist ein Minimum, keine Obergrenze. Bei manchen Immobilien zählt ein kurzfristig gebuchter Aufenthalt gar nicht gegen Ihr Kontingent. Ein Eigentümer, der in der Nähe wohnt und spät bucht, nutzt das Haus deutlich mehr als die angegebene Zahl, ohne Mehrkosten — was die tatsächlichen Kosten pro Nacht senkt, manchmal erheblich.

Das Haus ist für Sie eingerichtet. Ihre Sachen bleiben zwischen den Besuchen dort — Eigentümer können Sportausrüstung oder Kleidung in der Immobilie lassen. Sie kommen in einem Haus an, das Sie ausgewählt haben, einmal eingerichtet, statt in der am wenigsten schlechten Option, die für Ihre Daten noch frei ist. Für Familien, die jeden Sommer an dieselbe Küste zurückkehren, ist das der Hauptgrund für den Kauf.

Das Kapital kann zurückkommen. Sie besitzen einen echten Anteil am Haus, beim Verkauf geht der Wert also mit. Sie legen den Preis fest; Ihre Miteigentümer haben als Erste die Möglichkeit, zu diesem Preis zu kaufen, und verzichten sie, geht der Anteil auf den freien Markt. Wie lange ein Verkauf dauert, hängt von der Immobilie ab, und ein Anteil kann wie jede Immobilie auch an Wert verlieren.

Wo Mieten wirklich gewinnt

Wir vermitteln diese Immobilien beruflich und halten Mieten trotzdem für viele Menschen für die richtige Antwort. Es ist besser, wenn:

• Sie jedes Jahr ein anderes Land möchten. Ein Anteil bindet Sie an ein Haus.
• Sie weniger als etwa drei Wochen im Jahr verreisen. Die laufenden Kosten fallen an, ob Sie hinfahren oder nicht, sodass eine geringe Nutzung die Kosten pro Nacht steil ansteigen lässt.
• Sich Ihre Pläne ändern könnten — ein Jobwechsel, die Schule eines Kindes, eine gesundheitliche Frage. Mieten hört auf, sobald Sie aufhören zu buchen. Ein Anteil muss verkauft werden, und das dauert bestenfalls Wochen.
• Sie das Kapital kurzfristig zurückbrauchen würden. Selbst ein schneller Wiederverkauf wird in Wochen gemessen.
• Sie gar keinen Aufwand möchten. Miteigentum ist verwaltungsarm, aber nicht aufwandsfrei — es gibt andere Eigentümer, einen Kalender und ein Jahresbudget.

Wo der Anteil gewinnt

• Sie kehren schon jedes Jahr in dieselbe Region zurück, und das seit mehreren Jahren.
• Sie verbringen dort vier Wochen oder mehr und würden mehr verbringen, wenn es einfach wäre.
• Sie reisen als Familie oder Gruppe, wo die Miete eines ganzen Hauses die einzig sinnvolle Option ist und der Preis pro Nacht das widerspiegelt.
• Sie möchten, dass sich der Ort wie Ihrer anfühlt — Ihre Sachen im Schrank, Ihr ausgewähltes Haus, jedes Mal dieselben Betten.
• Sie möchten einen Anteil an der Immobilie statt einer Reihe von Quittungen.
• Sie möchten es an Ihre Kinder weitergeben können. Ein Anteil ist ein Vermögenswert, der vererbt wird; zehn Jahre Mietquittungen nicht.

Die ehrlichen Risiken

Drei, und keines ist ein Grund, nicht zu kaufen, aber alle drei sollten vorher eingepreist sein.

Der Wiederverkauf geht nicht sofort. Ein Wiederverkauf kann je nach Markt und Nachfrage einige Zeit dauern. Sie legen den Preis fest, Ihre Miteigentümer haben als Erste die Möglichkeit, zu diesem Preis zu kaufen, und verzichten sie, geht der Anteil auf den freien Markt. Rechnen Sie eher mit Monaten als mit Tagen.

Die laufenden Kosten pausieren nicht. Ein Jahr, in dem Sie nicht hinfahren, ist ein Jahr, das Sie trotzdem bezahlen. Das ist das größte Einzelrisiko für die obige Rechnung, und es ist der Grund, warum Wenignutzer mieten sollten.

Vermieten ist nicht immer erlaubt. Wenn Ihr Plan ist, die laufenden Kosten durch die Vermietung ungenutzter Nächte zu decken, prüfen Sie zuerst die Regel für diese Immobilie — manche Immobilien dürfen gar nicht vermietet werden, andere schon, und ob eine bestimmte Immobilie vermietet werden darf, hängt auch von den örtlichen Regeln ab.

Wie Sie Ihre eigene Antwort ausrechnen

Nehmen Sie die Zahl der Nächte, die Sie letztes Jahr tatsächlich an einem Ort wie dem, den Sie sich vorstellen, verbracht haben. Multiplizieren Sie sie mit dem, was Sie pro Nacht bezahlt haben. Nehmen Sie dann eine Immobilie aus unseren Angeboten, die Ihnen gefällt, addieren Sie ihre jährlichen laufenden Kosten für einen Anteil zu 4 % des Anteilspreises und teilen Sie durch die Nächte, die Ihnen der Anteil gibt. Ist die erste Zahl größer, bezahlen Sie bereits für ein Haus, ohne eines zu besitzen.

Die laufenden Kosten teilen sich die Eigentümer; wir schicken Ihnen die Zahlen und die Verfügbarkeit für jede Immobilie, die Sie interessiert, schriftlich, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.

Häufige Fragen

Ist Miteigentum günstiger als Mieten?

Pro Nacht meist ja, sobald Sie die Immobilie vier Wochen oder länger im Jahr nutzen. Die laufenden Kosten teilen sich die Eigentümer, sodass die Barkosten einer Nacht meist deutlich unter dem liegen, was die Miete eines vergleichbaren ganzen Hauses kostet. Rechnen Sie einen fairen Ansatz für das Kapital im Anteil hinzu, und Sie haben einen Break-even-Preis, den Sie mit Ihren Buchungskosten vergleichen können. Wir schicken Ihnen die Zahlen für jede Immobilie, die Sie interessiert.

Wie viele Nächte muss ich nutzen, damit es sich lohnt?

Es gibt keine allgemeingültige Zahl, denn sie hängt vom Mietpreis ab, mit dem Sie vergleichen. Der Mechanismus ist aber einfach: Die laufenden Kosten fallen an, ob Sie hinfahren oder nicht, also sinken die Kosten pro Nacht, je mehr Sie die Immobilie nutzen. Unter etwa drei Wochen im Jahr ist Mieten fast immer günstiger. Ab vier Wochen gewinnt rechnerisch meist der Kauf.

Was kostet eine Nacht in einer Miteigentumsimmobilie wirklich?

Das hängt von der Immobilie ab. Teilen Sie die jährlichen laufenden Kosten für einen Anteil durch die Nächte, die Ihnen der Anteil gibt, und Sie haben die Barkosten einer Nacht für das ganze Haus; rechnen Sie einen Ansatz für das Kapital hinzu, etwa 4 % des Anteilspreises pro Jahr, für die Gesamtzahl. Die laufenden Kosten teilen sich die Eigentümer; wir schicken Ihnen die Zahlen für jede Immobilie, die Sie interessiert.

Bekomme ich mein Geld beim Verkauf zurück?

Sie können mehr oder weniger bekommen, als Sie bezahlt haben, wie bei jeder Immobilie. Sie legen den Preis fest; Ihre Miteigentümer haben als Erste die Möglichkeit, zu diesem Preis zu kaufen, und verzichten sie, geht der Anteil auf den freien Markt. Wie lange es dauert, hängt von der Immobilie ab.

Kann ich die Immobilie vermieten, um die Kosten zu decken?

Das hängt von der Immobilie und vom Ort ab. Manche Immobilien dürfen gar nicht vermietet werden — Eigentümer dürfen sie Freunden und Familie überlassen, aber nicht vermieten. Andere dürfen in ungenutzten Zeiten vermietet werden, wobei Teile Spaniens die Regeln für Kurzzeitvermietung verschärfen. Prüfen Sie das vor dem Kauf, nicht danach.

Was, wenn sich meine Pläne ändern?

Das ist das stärkste Argument fürs Mieten. Mieten hört auf, wenn Sie aufhören zu buchen; ein Anteil muss verkauft werden, die Miteigentümer haben als Erste die Möglichkeit, zu Ihrem Preis zu kaufen, und der Vorgang dauert bestenfalls Wochen und schlimmstenfalls Monate. Wenn es realistisch ist, dass Sie innerhalb von zwei oder drei Jahren aussteigen möchten, mieten Sie.

Ist ein Anteil besser als der Kauf eines ganzen Ferienhauses?

Eine andere Frage, und sie hängt davon ab, wie viel Sie es tatsächlich nutzen. Typische Ferienhausbesitzer nutzen ihre Immobilie sechs bis zehn Wochen im Jahr, was ungefähr dem entspricht, was ein einzelner Anteil gibt. Wenn das zu Ihnen passt, kauft ein Anteil denselben Zugang für ein Achtel des Kapitals und ein Achtel der laufenden Kosten. Wenn Sie das halbe Jahr dort sein möchten, kaufen Sie das ganze Haus — dafür ist das Modell nicht gedacht.