Cómo comprar una participación en copropiedad en España

Qué poseería en realidad

Usted es propietario de una parte real de la vivienda —un octavo, un cuarto—, no de un derecho de uso. Puede venderla, dejarla en herencia, y su valor sube y baja con el de la casa. La estructura legal la organiza nuestro socio para cada vivienda y se la explica en detalle antes de comprar.

La participación estándar es una octava parte, y la venden todos los socios que listamos en España. Según el socio, puede comprar más de una participación.

Qué necesita antes de empezar

Un NIE. El Número de Identificación de Extranjero es el número de identificación fiscal español para extranjeros, y lo necesitará para comprar. No es un permiso de residencia y no confiere ningún estatus migratorio — es un identificador, y una vez que lo tiene lo tiene de por vida. Solicítelo en un consulado español de su propio país o directamente en España; el operador normalmente ayuda con la solicitud como parte de la compra. Cuente con cuatro a ocho semanas. El proceso completo del NIE está aquí.

Justificación de fondos e identidad, para el KYC. Pasaporte, justificante de domicilio y una explicación clara del origen del dinero. Nada fuera de lo común, pero es el paso que atasca las compras cuando se deja para el final.

Un asesor fiscal en su propio país, no solo en España. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y a ello se suman las obligaciones de declaración de su propio país. Le recomendamos asesoramiento independiente en ambos lados.

Los pasos, en orden

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma es lo normal para un comprador al contado que ya tiene NIE. Sume el NIE si no lo tiene, y sume de cuatro a ocho semanas más si va a financiar. Los plazos con más detalle están aquí, y los siete pasos se exponen aquí.

Lo que cuesta

Estas son las viviendas que listamos hoy en España, medidas sobre los propios listados.

España es el mercado de copropiedad más profundo de Europa y el único país donde cuatro operadores compiten directamente. Esa competencia es la razón de que el precio de entrada aquí sea el más bajo de todos los países europeos que cubrimos.

Costes de cierre. Dependen de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pida la cifra de la vivienda concreta antes de reservar.

Lo que cubre la cifra mensual varía según el socio. Dos de nuestros socios cobran una aportación mensual fija contra el presupuesto publicado de la vivienda — gestión, seguro, mantenimiento, el fondo de reserva — y facturan aparte la electricidad, la limpieza posterior a cada estancia y lo que usted consuma. Cada cifra de la tabla de arriba es una que hemos cotejado con la hoja de costes del propio socio para esa vivienda concreta, y por eso dos de los cuatro socios no tienen nada en esa columna en lugar de una estimación.

Los impuestos, con franqueza

Esta sección es información general, no asesoramiento fiscal personalizado. Cómo funcionan los impuestos depende del país y de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar, y su propia situación depende de su residencia, de sus demás activos y del convenio entre su país y España. Le recomendamos asesoramiento independiente: contrate a un especialista transfronterizo antes de firmar — cualquier operador le dirá lo mismo.

Cuando compra: los impuestos de compra dependen de la estructura legal de la vivienda; pregunte por ellos antes de reservar.

Mientras la posee: el IBI español, el impuesto local sobre el inmueble, es un gasto de la vivienda que se reparte entre los propietarios. Que usted tenga que presentar alguna declaración española propia depende de la estructura legal de la vivienda y de su residencia.

El impuesto español sobre el Patrimonio se aplica por encima de umbrales autonómicos, y las comunidades difieren — Baleares y Andalucía tienen sus propios regímenes. Una sola participación de una octava parte queda muy por debajo del nivel en el que aprieta para un comprador típico. Si posee otros inmuebles españoles, o varias participaciones, lo que hay que vigilar es la suma. El panorama del comprador británico está aquí y el del estadounidense aquí.

Cuando vende: impuesto sobre la plusvalía por cualquier ganancia, en España y potencialmente también en su país, con la desgravación del convenio según dónde viva. Más sobre eso aquí.

Cuando fallece: la participación pasa a sus herederos como cualquier otro activo. Qué le pasa a la participación se explica aquí, y donarla en vida, aquí.

Si se muda a España, el régimen de la Beckham Law puede ser relevante para su situación general. Se expone aquí.

Cuánto tiempo puede quedarse en realidad

Poseer una participación de una vivienda española no le da derecho de residencia alguno. Si tiene pasaporte de fuera de la UE — británico, estadounidense, canadiense, australiano — está sujeto a la norma Schengen como cualquier otro visitante: 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días. Para un uso típico de alrededor de 45 noches al año eso no es una restricción. Si posee varias participaciones, o piensa encadenar estancias, sí lo es y hay que planificarlo. La norma 90/180 para propietarios está aquí.

Financiación

La mayoría de las compras de participaciones en España son al contado. Un socio dice que una participación puede financiarse con hipoteca casi igual que una compra tradicional de inmueble, y ofrece además su propio plan de pago aplazado — que devenga intereses, así que compárelo con un banco en lugar de tratarlo como un aplazamiento gratuito. Otro trabaja con un banco prestamista, y su estructura permite pignorar solo participaciones individuales, nunca el inmueble entero, de modo que el impago de un propietario no puede forzar la venta de la casa. Nuestros demás socios gestionan la financiación de otra manera distinta; pregúntenos y le conseguiremos las condiciones actuales en lugar de citarle las del año pasado.

Dónde comprar, y a quién

España es el único mercado donde la elección es realmente amplia, así que la pregunta pasa a ser qué socio y no si comprar. A grandes rasgos: nuestro socio centrado en España por el precio de entrada más bajo y el mayor abanico de regiones españolas, incluidos el norte y las estaciones de esquí, más el mejor historial de reventa publicado del mercado — reventas recientes cerradas por encima del precio original. nuestro mayor socio europeo por el mayor número de viviendas y un coste operativo verificado en todas y cada una. un socio especializado en viviendas más grandes si necesita tres dormitorios o más, que es lo que tienen todas sus viviendas españolas. Y hay además un apartamento urbano en Madrid de otro socio.

Hemos escrito la comparativa completa: qué operador de copropiedad conviene a qué comprador.

Lo que comprobaríamos antes de que se comprometa

Cinco cosas, y las comprobamos por usted antes de que haga la consulta. Cuántas participaciones quedan realmente. Cuál es el coste operativo, verificado contra la hoja del propio operador y no contra una estimación de folleto. Si esta vivienda concreta puede alquilarse, bajo las normas de este municipio concreto — España está endureciendo el alquiler de corta duración en muchos municipios y la política del operador no es la que vincula. Cuáles son las normas de reserva por escrito: estancia máxima, definición de temporada alta, el intervalo entre estancias. Y cómo ha sido en realidad la reventa de ese operador, no lo que dice su política.

Todas las viviendas españolas que listamos están aquí, con su precio, su coste operativo cuando lo hemos verificado, y cuántas participaciones quedan. No necesita darnos sus datos para ver nada de ello.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un NIE para comprar una participación fraccional en España?

Sí. Todo comprador extranjero debe ser identificable para la Agencia Tributaria española. El NIE es ese identificador. Tarda de cuatro a ocho semanas, se obtiene una sola vez y dura toda la vida, y no es un permiso de residencia. El operador suele ayudar con la solicitud.

¿Pago impuesto español de transmisiones o de actos jurídicos documentados por una participación?

Depende de la estructura legal de la vivienda, que nuestro socio le explica antes de comprar. Pida los costes de compra de la vivienda concreta antes de reservar y busque asesoramiento fiscal independiente.

¿Cuánto cuesta una participación en copropiedad en España?

Desde 120.000 €. En las 98 viviendas españolas que listamos, las participaciones medianas con nuestros tres socios europeos son de 172.500 €, 199.000 € y 245.000 €. Los costes operativos, cuando el socio los publica, van de 274 € a 571 € al mes con un socio, con mediana de 326 €, y de 288 € a 366 € con otro.

¿Cuánto se tarda en comprar?

De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la firma para un comprador al contado que ya tiene NIE. Si no lo tiene, ese es el cuello de botella — cuente con otras cuatro a ocho semanas. La financiación añade encima de cuatro a ocho semanas de estudio del préstamo.

¿Pagaré el impuesto español sobre el Patrimonio?

Normalmente no por una sola participación. El Patrimonio se aplica por encima de umbrales autonómicos, que varían según la comunidad autónoma, y el valor imputado como activo español de una octava parte de una vivienda queda muy por debajo de ellos para un comprador típico. Si posee otros inmuebles españoles o varias participaciones, sume con cuidado junto a un asesor.

¿Poseer una participación me permite quedarme más tiempo en España?

No. No confiere derecho de residencia alguno. Quienes tienen pasaporte de fuera de la UE están sujetos a la norma Schengen de 90 días en cualquier periodo de 180 exactamente igual que cualquier visitante. Con alrededor de 45 noches al año eso no es una restricción; con un uso mayor sí lo es.

¿Puedo alquilar la vivienda cuando no estoy?

Depende del socio y, sobre todo, del municipio. Algunos de nuestros socios permiten el alquiler sujeto a la licencia local; otros lo prohíben sin más. Muchos municipios españoles restringen ya o cobran por las licencias de alquiler de corta duración, así que la respuesta va de la vivienda concreta y no del socio. Pregunte antes de comprar.

¿A qué socio debería comprar en España?

Nuestro socio centrado en España tiene el precio de entrada más bajo, el mayor abanico regional y el mejor historial de reventa publicado. Nuestro mayor socio europeo tiene el mayor número de viviendas y un coste operativo verificado en todas. Otro socio es el que hay que mirar si necesita tres dormitorios o más, y también hay un apartamento urbano en Madrid. Depende de dónde quiera estar, de cómo de grande necesite la casa y de si quiere alquilarla.

¿Comprar a través de Co-Ownership Property cuesta más?

No. El precio de la participación es el precio del operador y es idéntico en ambos casos. Nos paga una comisión el operador al completarse la operación, nunca usted, y aproximadamente la misma cada uno — razón por la cual le diremos cuándo la respuesta es un operador distinto de aquel por el que preguntó.