Il est un peu plus de dix heures du matin dans l'étude d'un notaio à deux rues de la Piazza della Signoria, et une vente est en train de se conclure. Les acheteurs — un couple français — regardent le notaire compter les documents qui transformeront un appartement aux murs de pierre donnant sur une cour silencieuse en leur bien. Quarante pages d'acte sont devant eux, et à l'avant-dernière figure la ligne qui déterminera la prochaine décennie de leur vie fiscale : leur statut déclaré de propriétaires de résidence secondaire au regard de la fiscalité immobilière italienne. Le notaire fait glisser le document, pose son stylo dessus et attend. En Italie en 2026, cette seule ligne pèse plus lourd qu'elle ne l'a fait depuis des années. Le cadre fiscal s'est resserré par endroits, assoupli ailleurs, et l'acheteur étranger qui signe sans comprendre ce que chaque disposition implique passera des années à payer cette inattention.
Pour les propriétaires en pleine propriété, le calcul est lourd et inévitable. Pour les acheteurs en copropriété — ceux qui détiennent une part d'un huitième via une LLC correctement structurée aux côtés de sept autres propriétaires soigneusement sélectionnés — le même cadre fiscal italien s'applique, mais les montants se divisent. Un huitième de la facture d'IMU, un huitième des frais d'enregistrement répartis entre huit contributeurs, un huitième des revenus locatifs déclarables par cedolare secca. Ce guide passe en revue chaque obligation fiscale italienne significative en 2026 — de l'achat aux revenus locatifs, des plus-values à la succession — et explique, à chaque étape, ce qui change lorsque le bien est détenu via une structure fractionnée plutôt qu'en direct. La France a déjà été traitée ; le tableau français pour 2026 est net. L'Italie, en 2026, est le régime comparativement plus doux — et pour les acheteurs attentifs, c'est l'une des raisons qui font de la Toscane, de l'Ombrie et des lacs italiens la juridiction de résidence secondaire la plus intelligente cette année.
Ce qui a changé pour les propriétaires étrangers en 2026
L'année 2026 a apporté un changement substantiel pour les bailleurs : la cedolare secca, l'impôt de substitution que la plupart des propriétaires non-résidents utilisent pour imposer à taux unique leurs revenus locatifs, fonctionne désormais selon une échelle par paliers plutôt qu'à taux unique. Le premier bien en location courte est imposé à 21 % ; à partir du deuxième, le taux passe à 26 % ; à partir du troisième, l'activité est assimilée à une activité commerciale soumise à l'impôt sur le revenu de droit commun et à l'enregistrement à la TVA. Pour le propriétaire d'un seul bien italien — et presque tout acheteur étranger de résidence secondaire entre dans cette catégorie — l'effet pratique est nul. Le taux de 21 % est préservé. Pour un investisseur détenant quatre appartements en location, le régime est devenu nettement plus punitif. Le changement s'inscrit dans un resserrement européen plus large sur l'offre de location courte, mais dans le cas italien, il vise les opérateurs de portefeuille plutôt que les propriétaires individuels.
Deux autres changements de procédure méritent attention. Le premier est le code CIN — l'identifiant national de location italien — qui depuis 2026 est obligatoire pour tout propriétaire offrant des locations de courte durée, y compris les propriétaires étrangers gérant leur bien à distance. Le CIN est enregistré contre le bien et doit figurer sur chaque annonce. Le second changement est administratif mais important : pour les successions ouvertes à partir du 1er janvier 2025, les héritiers doivent désormais calculer et payer eux-mêmes les droits de succession italiens, plutôt que d'attendre une notification de l'Agenzia delle Entrate. C'est un basculement vers l'auto-liquidation qui alourdit la charge de l'exécuteur testamentaire mais n'a aucun effet sur les taux ni les exonérations sous-jacents, qui restent parmi les plus généreux d'Europe occidentale.
L'achat : le coût réel d'acquisition d'un bien en Italie
Le chiffre titre sur un achat de résidence secondaire en Italie est l'impôt d'enregistrement, l'imposta di registro, prélevé à 9 % sur les acquisitions de résidence secondaire par les résidents comme par les non-résidents. Crucialement, ce 9 % peut être calculé sur la valeur cadastrale plutôt que sur le prix d'achat si l'acheteur opte pour la voie prezzo-valore — et la valeur cadastrale est typiquement de 30 à 40 % inférieure à la valeur de marché. Une ferme du Chianti à 1,6 million d'euros avec une valeur cadastrale de 900 000 € génère un impôt d'enregistrement d'environ 81 000 € en prezzo-valore, contre 144 000 € si calculé sur le prix d'achat. L'option est exercée à l'acte de vente. Pour un acheteur non conseillé sur ce point, la différence représente de l'argent réel. Pour un acheteur en copropriété, la contribution effective est d'un huitième de l'un ou l'autre montant — et le notaire de la structure traite l'option prezzo-valore en routine.
Au-delà de l'impôt d'enregistrement, l'acheteur standard paie la taxe cadastrale et hypothécaire (50 € chacune sur les achats de résidence secondaire), des honoraires notariaux généralement de 1 à 2 % du prix, des frais juridiques et, le cas échéant, une commission d'agence immobilière de 2 à 3 % plus TVA. Les coûts transactionnels totaux varient typiquement de 10 % à 15 % du prix d'achat — plus lourds qu'en France ou en Espagne, plus légers qu'en Suisse. Pour un copropriétaire d'un fractionné structuré, l'ensemble de cette somme est divisé en huit au niveau de la LLC, ce qui signifie que la charge d'acquisition par acheteur représente un huitième d'un montant qui intégrait déjà la décote cadastrale. La complexité administrative — choisir la voie prezzo-valore, déposer correctement l'acte, enregistrer le bien au catasto — est traitée une seule fois par la LLC plutôt que huit fois par huit acheteurs séparés.
L'IMU : la taxe municipale annuelle que paie tout propriétaire étranger
L'IMU — Imposta Municipale Unica — est l'impôt foncier annuel que chaque commune italienne prélève sur les résidences secondaires, et pour tout propriétaire non enregistré comme résident permanent, le bien est automatiquement classé comme seconda casa. L'IMU se situe en moyenne entre 1,0 % et 1,3 % de la valeur cadastrale, le taux exact étant fixé commune par commune. Florence applique un taux différent de Sienne ; la station balnéaire toscane de Forte dei Marmi en applique encore un autre. La valeur cadastrale, fort à propos, est la même base plus basse utilisée pour l'impôt d'enregistrement — ce qui signifie qu'une valeur cadastrale de 900 000 € génère une facture annuelle d'IMU comprise entre 9 000 € et 11 700 € selon la commune. Les propriétaires étrangers ne peuvent échapper à l'IMU en revendiquant le statut de résidence principale, parce que le bien n'est pas leur résidence principale. Ils peuvent toutefois diviser la facture par huit.
Revenus locatifs : cedolare secca et la tarification par paliers de 2026
La cedolare secca est l'impôt de substitution facultatif qui remplace l'IRPEF progressif standard sur les revenus locatifs résidentiels. Pour un propriétaire étranger non-résident louant un bien italien, opter pour la cedolare secca est presque toujours le choix fiscal correct : il plafonne le taux à 21 % pour le premier bien et 26 % à partir du deuxième, sort les revenus locatifs du barème progressif général et exonère des cotisations sociales que supportent les bailleurs français et espagnols. L'IRPEF standard imposerait les mêmes revenus à 23 à 43 %. L'option est exercée chaque année dans la déclaration italienne, que les non-résidents déposent à l'aide d'un codice fiscale — le numéro d'identification fiscale italien — obtenable auprès de tout consulat italien ou en personne dans un bureau de l'Agenzia delle Entrate en Italie.
Pour un copropriétaire qui utilise sa part quarante-quatre à quarante-cinq jours par an, la question locative se pose rarement comme pour un propriétaire en pleine propriété. La majorité des semaines de l'année sont occupées par d'autres copropriétaires, pas par des hôtes payants. Lorsque des revenus locatifs sont générés — par exemple lorsqu'un copropriétaire autorise la société de gestion à louer commercialement sa part pendant plusieurs semaines de l'année — ces revenus sont déclarés via la LLC, attribués proportionnellement au propriétaire contributeur, et tombent confortablement dans le palier à 21 % de la cedolare secca parce que chaque copropriétaire ne détient qu'un seul bien italien. La structure est, par conception, fiscalement simple. Pour une vue plus approfondie de la manière dont la LLC gère cela, l'article sur l'avantage LLC expose l'architecture de planification patrimoniale en entier.
Plus-values : la règle des cinq ans qui change tout
Le régime italien des plus-values immobilières pour les particuliers est parmi les plus favorables aux acheteurs en Europe. Un bien vendu plus de cinq ans après son acquisition est totalement exonéré d'impôt sur les plus-values, indépendamment de la résidence du vendeur. Pas d'abattement progressif, pas d'allègement, pas d'arithmétique d'exonération — simplement l'exonération. Dans les cinq ans, le vendeur choisit entre inclure la plus-value dans son barème progressif IRPEF (23 à 43 %) ou payer un impôt de substitution forfaitaire de 26 % au moment de la vente, déclaré par le notaio au nom de l'acheteur. L'horizon de cinq ans est donc le repère de planification : la plupart des propriétaires de résidence secondaire n'envisagent même pas de vendre dans ce délai, et la plupart des copropriétaires n'ont aucune intention de le faire. L'exonération à cinq ans est l'une des caractéristiques les plus favorables aux acheteurs de l'architecture fiscale italienne.
C'est nettement plus léger que l'équivalent français. En France, l'exonération totale des plus-values exige une durée de détention de 22 ans pour la composante impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux — ce qui signifie qu'un bien vendu à l'année 15 supporte encore une facture significative de plus-value française, même après abattement pour durée de détention. L'exonération italienne tombe à l'année cinq, et de nombreux groupes de copropriétaires détiennent leurs biens structurés sur le long terme par construction. Pour les familles utilisant une part d'un huitième comme actif générationnel — un endroit que leurs enfants continueront à utiliser après eux — la ligne italienne des cinq ans garantit que toute sortie planifiée de la structure, y compris la revente d'une part individuelle par un vendeur, peut être calée pour tomber confortablement hors de la fenêtre imposable.
Succession : le régime successoral discrètement généreux de l'Italie
Les droits de succession italiens sont, à l'aune des standards d'Europe occidentale, remarquablement généreux. Le taux pour les transmissions au conjoint ou aux descendants directs est de 4 %, avec une exonération d'un million d'euros par bénéficiaire avant que l'impôt ne s'applique. Les frères et sœurs paient 6 % au-delà d'une exonération de 100 000 € ; les héritiers non apparentés paient 8 % sans exonération. Pour la plupart des propriétaires italiens transmettant des actifs à leurs enfants, la facture pratique de succession est nulle ou négligeable. À l'inverse, le barème français des successions taxe les enfants jusqu'à 45 % au-delà de leur abattement personnel. Pour les successions de non-résidents — c'est-à-dire un propriétaire étranger qui décède en étant encore domicilié à l'étranger — l'impôt italien sur les successions ne s'applique qu'aux actifs situés en Italie, pas au patrimoine mondial. Une part d'un huitième en copropriété détenue via une LLC est un actif italien défini, transparent et facilement évaluable, ce qui en fait l'un des instruments de succession transfrontalière les plus propres du marché européen aujourd'hui.
L'effet « un huitième » : comment la copropriété redessine la facture fiscale
Replacez chaque chiffre ci-dessus dans le contexte de la copropriété et l'image se précise considérablement. Un huitième de l'impôt d'enregistrement. Un huitième de l'IMU. Un huitième de la TARI — la taxe locale d'enlèvement des ordures. Un huitième des honoraires annuels de la société de gestion, un huitième de l'assurance du bien, un huitième des charges courantes sur l'année. Le coût fiscal d'une part toscane, ombrienne ou du lac de Côme, correctement structurée, est une fraction non seulement du coût titre de la pleine propriété mais spécifiquement du coût fiscal titre. Et parce que le bien est détenu via une seule LLC au niveau italien, huit déclarations individuelles deviennent une — la LLC déclare en Italie, attribue les éléments pertinents à chaque propriétaire, et chaque copropriétaire ne déclare que sa part proportionnelle dans sa déclaration de juridiction de résidence. Le bruit administratif qui érode souvent l'attrait de la propriété étrangère est largement absorbé par la structure plutôt que par le propriétaire.
La décision italienne en 2026
Il y a un calme fiscal particulier à la propriété immobilière italienne qui manque de plus en plus au reste de la carte européenne de la résidence secondaire. La France s'est resserrée. L'Espagne a multiplié ses contrôles sur la location. Le Portugal a démantelé ses régimes de résidence fiscalement avantageux. L'Italie, en 2026, est le pays où un propriétaire étranger de résidence secondaire peut détenir un bien sur une génération, le revendre exonéré d'impôt après cinq ans, le transmettre à ses enfants à un taux de succession de 4 % et le louer occasionnellement à 21 % par un impôt de substitution forfaitaire. Aucune de ces dispositions n'est nouvelle ; ce qui est nouveau, c'est la position comparative. À mesure que les juridictions voisines se durcissent, le cadre italien ressemble de plus en plus au choix réfléchi pour la prochaine décennie d'acheteurs européens de résidence secondaire. Une ferme toscane, un appartement florentin, une villa au lac de Côme — ce ne sont pas seulement des actifs lifestyle. En 2026, ce sont aussi, discrètement, les plus gérables fiscalement.
Pour explorer l'inventaire italien dans la structure COP, visitez nos propriétés ou lisez le tableau lifestyle dans le guide de l'expérience de propriété en Toscane. Pour la pratique de la manière dont la structure LLC gère les questions fiscales italiennes traitées ci-dessus, la FAQ d'achat les détaille en profondeur. Pour évoquer votre situation avec l'équipe COP, contactez-nous.
