Guide de l’Acheteur
Comment acheter une part en copropriété en Espagne
La structure, le NIE, les impôts que vous payez et ceux que vous ne payez pas, ce que cela coûte mesuré sur les 82 biens espagnols que nous répertorions, et les sept étapes dans l'ordre où elles se produisent.
La réponse courte : vous achetez une part dans une SL espagnole — une société à responsabilité limitée — qui possède déjà la maison. Comme la société la possède déjà, votre achat n'est pas une mutation immobilière : vous ne payez donc aucun droit de mutation espagnol dessus. Il vous faudra un NIE, ce qui prend quatre à huit semaines, et l'achat se conclut généralement en quatre à huit semaines une fois que vous l'avez. Nous répertorions 82 biens en Espagne chez quatre opérateurs, à partir de 120 000 €.
Les deux choses à savoir avant toute autre : l'économie de droits de mutation est réelle et structurelle, ce n'est pas une promotion ; et le NIE est l'étape qui détermine réellement votre calendrier, alors lancez-la tôt.
Ce que vous posséderiez réellement
Un bien espagnol en copropriété est détenu par une Sociedad Limitada espagnole — une SL, la société à responsabilité limitée espagnole classique. La SL possède la maison et est inscrite à ce titre au registre foncier. Vous achetez une part de la SL, et c'est cette part qui porte votre droit d'usage de la maison et votre droit sur sa valeur.
Cela compte davantage qu'il n'y paraît. C'est la raison pour laquelle vous ne payez aucun droit de mutation, la raison pour laquelle une part peut être vendue sans que le bien change de mains, et la raison pour laquelle les difficultés financières d'un autre propriétaire ne peuvent pas atteindre la maison elle-même. C'est aussi pourquoi votre situation fiscale espagnole est plus simple que celle du propriétaire d'un bien entier, et non plus compliquée. La structure complète est expliquée ici, y compris le véhicule équivalent dans chaque pays.
La part standard est un huitième, vendue par tous les opérateurs présents en Espagne sauf Paris Property Group, qui ne vend pas ici. MYNE et &Hamlet vous laissent tous deux acheter plus d'une part ; Vivla ne vend qu'en Espagne.
Ce qu'il vous faut avant de commencer
Un NIE. Le Número de Identificación de Extranjero est le numéro d'identification fiscale espagnol des étrangers, et vous ne pouvez pas devenir associé d'une SL espagnole sans lui. Ce n'est pas un titre de séjour et il ne confère aucun statut migratoire — c'est un identifiant, et une fois que vous l'avez, vous l'avez à vie. La demande se fait soit auprès d'un consulat d'Espagne dans votre pays, soit directement en Espagne ; l'opérateur aide normalement à la démarche dans le cadre de l'achat. Comptez quatre à huit semaines. La procédure NIE complète est ici.
Justificatifs de fonds et d'identité, pour le KYC. Passeport, justificatif de domicile et un exposé clair de la provenance de l'argent. Rien d'inhabituel, mais c'est l'étape qui bloque les achats quand on s'y prend tard.
Un conseiller fiscal dans votre propre pays, pas seulement en Espagne. Le volet espagnol est pris en charge par la SL. Celui qui demande de l'attention est le vôtre : un acheteur britannique déclare une participation dans une société étrangère dans sa déclaration annuelle de revenus, et un acheteur américain peut avoir des obligations FBAR et de formulaire 8938 ou 8865. Les deux sont ordinaires et tous deux plus simples que la détention d'un bien espagnol en direct, mais ni l'un ni l'autre ne se règle tout seul.
Les étapes, dans l'ordre
| Étape | Ce qui se passe | Combien de temps |
|---|---|---|
| 1. Choisir le bien | Comparer les opérateurs, vérifier le coût d'exploitation et le nombre de parts restantes, et visiter si vous le pouvez | Aussi longtemps que vous voulez |
| 2. Contrat de réservation | Un acompte, généralement de 5 000 € à 20 000 €, retire la part du marché | Jour 1 |
| 3. Délai de rétractation | Votre fenêtre pour l'examen juridique et fiscal — servez-vous-en | 7 à 14 jours |
| 4. NIE et KYC | Le numéro fiscal, les vérifications d'identité, l'origine des fonds | 4 à 8 semaines pour le NIE |
| 5. Contrat de cession de parts | Signé après que votre propre avocat l'a lu | 1 à 2 semaines |
| 6. Paiement et inscription | Virement international ; le registre des associés de la SL est mis à jour pour vous y faire figurer | Quelques jours |
| 7. Prise en main | Accès à la plateforme de réservation, remise des clés, premier séjour programmé | Immédiatement après |
Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion, c'est la norme pour un acheteur comptant qui a déjà un NIE. Ajoutez le NIE si vous n'en avez pas, et quatre à huit semaines de plus si vous financez. Le calendrier en détail est ici, et les sept étapes sont exposées ici.
Ce que cela coûte
Voici les biens que nous répertorions en Espagne aujourd'hui, mesurés à partir des annonces elles-mêmes.
| Opérateur | Biens | Prix de la part | Coût d'exploitation mensuel | Où |
|---|---|---|---|---|
| MYNE Homes | 40 | 124 000 € – 999 000 € médiane 199 000 € |
274 € – 571 € médiane 326 €, vérifié sur les 40 |
Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Brava, Majorque, Ibiza, Tenerife |
| Vivla | 36 | 120 000 € – 485 000 € médiane 172 500 € |
Non communiqués | Costa del Sol, Costa Blanca, Costa de la Luz, Majorque, Minorque, Ibiza, Madrid, Asturies, Cantabrie, Baqueira |
| &Hamlet | 5 | 125 000 € – 515 000 € médiane 245 000 € |
288 € – 366 € médiane 292 €, vérifié sur les 5 |
Costa del Sol, Costa Blanca, Majorque |
| Pacaso | 1 | 775 000 $ | Non communiqués | Madrid |
L'Espagne est le marché de la copropriété le plus profond d'Europe et le seul pays où quatre opérateurs se font directement concurrence. C'est cette concurrence qui explique que le prix d'entrée y soit le plus bas de tous les pays européens que nous couvrons.
Frais d'acquisition. Rien à voir avec l'achat d'un bien entier. Les droits de mutation espagnols — IVA ou AJD selon le bien — ont été payés une fois, lorsque la maison a été acquise par la SL. Acheter une part de cette société existante ne les déclenche pas à nouveau. En Espagne et en France, cette économie structurelle vaut l'équivalent d'environ 7–10 % du prix. Pourquoi l'achat d'une part n'est pas une mutation immobilière est expliqué ici.
Ce que couvre le montant mensuel varie selon l'opérateur. MYNE et &Hamlet facturent une contribution mensuelle fixe adossée au budget publié du bien — gestion, assurance, entretien, provision — l'électricité, le ménage après chaque séjour et ce que vous consommez étant facturés en sus. Chaque chiffre du tableau ci-dessus est un chiffre que nous avons contrôlé sur la fiche de coûts de l'opérateur pour ce bien précis : c'est pourquoi deux des quatre opérateurs n'ont rien dans cette colonne plutôt qu'une estimation.
La fiscalité, franchement
Cette section décrit la structure. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé, et votre situation dépend de votre résidence, de vos autres actifs et de la convention entre votre pays et l'Espagne. Faites appel à un spécialiste transfrontalier avant de signer — tous les opérateurs vous diront la même chose.
À l'achat : aucun droit de mutation espagnol sur la part, pour la raison ci-dessus.
Pendant la détention : la SL paie directement l'IBI espagnol, l'impôt foncier local, ainsi que l'impôt sur les sociétés sur d'éventuels revenus locatifs. Vous financez votre huitième de tout cela par la redevance annuelle. Vous n'avez aucune déclaration espagnole distincte à faire sur le bien lui-même.
L'impôt espagnol sur la fortune (Patrimonio) s'applique au-dessus de seuils régionaux, et les régions diffèrent — les Baléares et l'Andalousie ont leurs propres régimes. Une seule part d'un huitième se situe bien en dessous du niveau où il mord, pour un acheteur type. Si vous possédez d'autres biens espagnols, ou plusieurs parts, c'est le cumul qu'il faut surveiller. La situation de l'acheteur britannique est ici et celle de l'acheteur américain ici.
À la revente : impôt sur les plus-values sur tout gain, en Espagne et potentiellement aussi chez vous, avec l'allègement prévu par la convention selon votre lieu de résidence. Comme vous cédez une participation dans une société plutôt que de l'immobilier en direct, le traitement est souvent plus simple et parfois plus favorable. Plus de détails ici.
À votre décès : la part se transmet comme n'importe quel autre actif, par le registre des associés de la SL. Ce qu'il advient de la part est traité ici, et la donation de votre vivant ici.
Si vous vous installez en Espagne, le régime de la Beckham Law peut être pertinent pour votre situation d'ensemble. Il est exposé ici.
Combien de temps vous pouvez réellement rester
Posséder une part d'un bien espagnol ne vous donne strictement aucun droit de séjour. Si vous détenez un passeport hors UE — britannique, américain, canadien, australien — vous êtes soumis à la règle Schengen comme n'importe quel autre visiteur : 90 jours sur toute période glissante de 180 jours. Pour un usage type d'environ 45 nuits par an, ce n'est pas une contrainte. Si vous possédez plusieurs parts, ou comptez enchaîner les séjours, cela en devient une et cela se planifie. La règle 90/180 pour les propriétaires est ici.
Financement
La plupart des achats de parts en Espagne se font comptant. MYNE indique qu'une part peut être financée par un prêt immobilier à peu près comme un achat immobilier classique, et propose séparément son propre plan de paiement différé — qui porte intérêt : comparez-le donc à une banque plutôt que de le prendre pour un report gratuit. &Hamlet travaille avec Nordea, et sa structure fait que seules les parts individuelles peuvent être nanties, jamais le bien entier : le défaut d'un propriétaire ne peut donc pas forcer la vente de la maison. Vivla et Pacaso traitent encore le financement autrement ; demandez-nous et nous vous obtiendrons les conditions du moment plutôt que de citer celles de l'an dernier.
Où acheter, et chez qui
L'Espagne est le seul marché où le choix est vraiment large : la question devient donc quel opérateur, plutôt que s'il faut acheter. En gros : Vivla pour le prix d'entrée le plus bas et la plus large couverture des régions espagnoles, y compris le nord et les stations de ski, avec en prime le meilleur historique de revente publié du marché — les reventes 2025 conclues en moins de quatre semaines à environ 11 % au-dessus du prix d'origine. MYNE pour le plus grand nombre de biens et un coût d'exploitation vérifié sur chacun. &Hamlet s'il vous faut trois chambres ou plus, ce qu'offrent ses cinq biens espagnols. Pacaso pour Madrid, où il est le seul opérateur que nous répertorions.
Nous avons écrit la comparaison en entier : quel opérateur de copropriété convient à quel acheteur.
Ce que nous vérifierions avant que vous ne vous engagiez
Cinq choses, et nous les vérifions pour vous avant que vous ne fassiez une demande. Combien de parts restent réellement. Quel est le coût d'exploitation, contrôlé sur la fiche de l'opérateur plutôt que sur une estimation de brochure. Si ce bien précis peut être loué, au regard des règles de cette commune précise — l'Espagne durcit la location de courte durée dans de nombreuses municipalités et c'est la règle locale qui lie, pas la politique de l'opérateur. Quelles sont les règles de réservation par écrit : séjour maximum, définition de la haute saison, délai entre deux séjours. Et à quoi la revente a réellement ressemblé chez cet opérateur, et non ce qu'en dit sa politique.
Tous les biens espagnols que nous répertorions sont ici, avec leur prix, leur coût d'exploitation lorsque nous l'avons vérifié, et le nombre de parts restantes. Vous n'avez pas besoin de nous laisser vos coordonnées pour tout voir.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un NIE pour acheter une part en copropriété en Espagne ?
Oui. Acheter une part revient à devenir associé d'une SL espagnole, et tout associé étranger doit être identifiable par l'administration fiscale espagnole. Le NIE est cet identifiant. Il prend quatre à huit semaines, s'obtient une seule fois et vaut à vie, et ce n'est pas un titre de séjour. L'opérateur aide généralement à la démarche.
Dois-je payer des droits de mutation ou un droit de timbre espagnols sur une part ?
Non. Les droits de mutation espagnols ont été payés une fois, lorsque le bien a été acquis par la SL. Acheter une part de cette société existante n'est pas une nouvelle mutation immobilière : cela ne les déclenche donc pas à nouveau. En Espagne et en France, l'économie vaut environ 7 à 10 % du prix par rapport à l'achat d'un bien entier.
Combien coûte une part en copropriété en Espagne ?
À partir de 120 000 €. Sur les 82 biens espagnols que nous répertorions, la médiane de Vivla est à 172 500 €, celle de MYNE à 199 000 € et celle de &Hamlet à 245 000 €. Les coûts d'exploitation, lorsque l'opérateur les publie, vont de 274 € à 571 € par mois chez MYNE, médiane 326 €, et de 288 € à 366 € chez &Hamlet.
Combien de temps faut-il pour acheter ?
Quatre à huit semaines de la réservation à la conclusion pour un acheteur comptant qui a déjà un NIE. Si vous n'en avez pas, c'est là que se trouve le délai le plus long — comptez quatre à huit semaines de plus. Le financement ajoute par-dessus quatre à huit semaines d'instruction du dossier.
Vais-je payer l'impôt espagnol sur la fortune ?
Généralement pas sur une seule part. Le Patrimonio s'applique au-dessus de seuils régionaux, qui varient selon la communauté autonome, et la valeur retenue au titre des actifs espagnols pour un huitième d'un bien se situe bien en dessous, pour un acheteur type. Si vous possédez d'autres biens espagnols ou plusieurs parts, faites le cumul avec soin, avec un conseiller.
Posséder une part me permet-elle de rester plus longtemps en Espagne ?
Non. Elle ne confère aucun droit de séjour. Les détenteurs d'un passeport hors UE sont soumis à la règle Schengen des 90 jours sur 180 exactement comme n'importe quel visiteur. À environ 45 nuits par an, ce n'est pas une contrainte ; au-delà, cela en devient une.
Puis-je louer le bien quand je n'y suis pas ?
Cela dépend de l'opérateur et, plus encore, de la commune. MYNE et Vivla autorisent la location sous réserve de la licence locale ; &Hamlet l'interdit purement et simplement. De nombreuses villes espagnoles restreignent désormais les licences de location de courte durée ou les font payer : la réponse porte donc sur le bien précis plutôt que sur l'opérateur. Posez la question avant d'acheter.
Chez quel opérateur acheter en Espagne ?
Vivla a le prix d'entrée le plus bas, la plus large couverture régionale et le meilleur historique de revente publié. MYNE a le plus de biens et un coût d'exploitation vérifié sur chacun. &Hamlet est celui à regarder s'il vous faut trois chambres ou plus. Pacaso est le seul que nous répertorions à Madrid. Tout dépend de l'endroit où vous voulez être, de la taille de maison qu'il vous faut, et de si vous voulez la louer.
Acheter par l'intermédiaire de Co-Ownership Property coûte-t-il plus cher ?
Non. Le prix de la part est celui de l'opérateur et il est identique dans les deux cas. L'opérateur nous verse une commission lorsque l'achat se conclut, jamais vous, et à peu près la même chez chacun — c'est pourquoi nous vous dirons quand la réponse est un opérateur autre que celui sur lequel vous nous interrogiez.