Guide de l’Acheteur
Comment acheter une part en copropriété aux États-Unis
La LLC dédiée au bien, ce que le marché américain fait mieux et moins bien que l'Europe, ce que cela coûte sur les 107 biens américains que nous répertorions, et les étapes dans l'ordre.
La réponse courte : vous achetez une part dans une LLC dédiée au bien qui possède déjà la maison — en général une LLC du Delaware ou de l'État où se trouve le bien. Comme la LLC la possède déjà, votre achat n'est pas une mutation immobilière et ne déclenche pas à nouveau de droits de mutation. Nous répertorions 107 biens aux États-Unis répartis sur 11 États, à partir de 68 000 $ — et le marché américain diffère de l'européen sur trois points qui décident de la plupart des achats.
Ces trois points : c'est massivement un seul opérateur, Pacaso, avec 104 des 107 biens ; les biens sont nettement plus grands et plus chers qu'en Europe, avec une part médiane à 752 500 $ ; et aucun des deux opérateurs présents ici ne vous autorise à louer le bien.
Ce que vous posséderiez réellement
Un bien américain en copropriété est détenu par une société à responsabilité limitée dédiée au bien — une LLC par maison, généralement immatriculée au Delaware ou dans l'État où se trouve le bien. La LLC possède l'immobilier. Vous possédez dans la LLC une participation inscrite au titre, et cette participation porte vos droits d'usage et votre droit sur la valeur.
C'est la structure que les opérateurs européens ont copiée, et elle fait trois choses. Elle vous isole des dettes des autres propriétaires — une condamnation visant un propriétaire s'attache à sa participation, pas à la maison. Elle rend les parts proprement cessibles sans acte de vente immobilier à chaque fois. Et elle maintient les déclarations fiscales au niveau de la société plutôt que huit déclarations distinctes. Ce qu'est une LLC dédiée au bien et pourquoi cela compte est ici, et le véhicule utilisé dans chaque pays est ici.
Ce qu'il vous faut avant de commencer
Identité et origine des fonds, pour le KYC. Aucun numéro fiscal étranger n'est exigé d'un acheteur américain. Un acheteur non américain doit s'attendre à des justificatifs supplémentaires et prendre un avis fiscal américain portant spécifiquement sur la revente avant d'acheter — les règles applicables aux vendeurs étrangers de droits immobiliers américains forment un sujet à part entière et nous ne les résumerons pas ici, parce que les donner à peu près justes est pire que de ne pas répondre.
Une idée claire de la qualification fiscale de la part. Une grande partie du traitement fiscal américain — la déductibilité des intérêts d'emprunt, la possibilité même théorique d'un échange 1031 — dépend du point de savoir si la LLC est une disregarded entity ou une société de personnes au regard du droit fédéral, et de votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif. Demandez quelle est la qualification. C'est une réponse d'une ligne qui en change plusieurs autres.
Les étapes, dans l'ordre
| Étape | Ce qui se passe | Combien de temps |
|---|---|---|
| 1. Choisir le bien | Comparer les opérateurs et les États, et visiter si vous le pouvez | Aussi longtemps que vous voulez |
| 2. Contrat de réservation | Un acompte retire la part du marché | Jour 1 |
| 3. Période d'examen | Examen juridique et fiscal avec vos propres conseillers | 7 à 14 jours |
| 4. KYC et documentation | Identité, domicile, origine des fonds | 1 à 3 semaines |
| 5. Contrat de cession de parts | Signé après examen ; l'operating agreement de la LLC est le document qui compte | 1 à 2 semaines |
| 6. Paiement et inscription | Virement sur compte séquestre ; le registre des membres de la LLC est mis à jour pour vous y faire figurer | Quelques jours |
| 7. Prise en main | Accès à l'application de réservation, premier séjour programmé | Immédiatement après |
Quatre à huit semaines pour un acheteur comptant, c'est la norme, soit plus vite qu'un achat de bien entier parce que la LLC et la maison existent déjà. Le financement ajoute quatre à huit semaines. Les sept étapes en détail sont ici.
Ce que cela coûte
| Opérateur | Biens | Prix de la part | Nuits par an | Où |
|---|---|---|---|---|
| Pacaso | 104 | 175 000 $ – 2 905 000 $ médiane 752 500 $ |
Aucun plafond fixé | Californie, Floride, Colorado, Utah, Arizona, Hawaï, Nevada, Oregon, Massachusetts, Caroline du Sud, Wyoming |
| Abitaro | 3 | 68 000 $ – 100 000 $ médiane 80 000 $ |
~45, en trois blocs saisonniers de quinze nuits | Floride |
Aucun des deux opérateurs américains ne nous communique ses coûts d'exploitation, ce qui est la plus grande différence entre acheter ici et acheter en Europe. Deux des quatre opérateurs européens le font, sur chaque bien. Aux États-Unis, il vous faudra demander le budget annuel, et mieux vaut le demander avant la réservation plutôt qu'après.
Ce que cela signifie en pratique. Pacaso vous facture votre huitième du budget annuel réel du bien, appelé mensuellement et régularisé en fin d'année, les chiffres venant de l'équipe qui gère la maison. C'est un dispositif sain — une refacturation au coût réel et non une marge — mais cela veut dire que le chiffre reste inconnaissable tant que vous ne le demandez pas pour ce bien précis. Demandez le budget en cours et le réalisé de l'an dernier, pas une estimation.
Les frais d'acquisition sont faibles pour la même raison structurelle qu'en Europe : les droits de mutation ont été payés lorsque la maison est entrée dans la LLC, et acheter une part d'une LLC existante ne les déclenche pas à nouveau. Pourquoi l'achat d'une part n'est pas une mutation immobilière est expliqué ici.
La fiscalité, franchement
Cette section décrit la structure. Ce n'est pas un conseil fiscal, et le traitement américain dépend de faits propres à vous et à la LLC. Faites appel à un CPA avant de signer.
Déduction des intérêts d'emprunt. Possiblement ouverte, selon la qualification fiscale fédérale de la LLC, selon que le bien se qualifie ou non comme résidence secondaire dans votre cas, selon votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif, et selon que l'emprunt est garanti par l'immobilier ou par la participation dans la LLC. Ce n'est ni un oui ni un non dans l'abstrait. Les variables sont exposées ici.
Échange 1031. Possible en principe mais structurellement complexe, et la plupart des parts détenues principalement pour un usage personnel ne s'y qualifient pas proprement. Que la vôtre le puisse dépend de la qualification de la LLC, de l'usage d'investissement par rapport à l'usage personnel, et du bien de remplacement. Si un 1031 est au cœur de votre projet, réglez-le avec votre CPA avant de réserver, pas après. Ce dont cela dépend est ici.
L'impôt foncier est payé par la LLC au niveau de la société et réparti entre les propriétaires par la redevance annuelle. Vous ne déclarez rien vous-même sur le bien.
À la revente : impôt sur les plus-values sur tout gain, imposé comme la cession d'une participation dans une société plutôt que d'un bien immobilier en direct. Plus de détails ici.
Les nuits, et ce que les États-Unis font mieux
Pacaso ne fixe aucun plafond sur le total des nuits, ce qui est le modèle d'usage le plus généreux du marché, où que ce soit. Les séjours à l'avance se réservent de 8 jours à 24 mois avant, par l'application, et les séjours de dernière minute — tout ce qui se situe entre 2 et 30 jours avant — viennent s'y ajouter au lieu d'en être décomptés. Il n'y a pas d'allocation annuelle à épuiser.
Pour un propriétaire qui habite à distance de route et accepte de réserver tard, cela vaut nettement plus qu'un plancher européen de 44 ou 45 nuits. C'est le plus fort argument en faveur du modèle américain.
Abitaro fonctionne autrement : trois blocs saisonniers fixes de quinze nuits par an, environ 45 nuits, que les copropriétaires peuvent échanger entre eux. Moins souple, à environ un dixième du prix médian de Pacaso.
La location, que vous ne pouvez pas faire
Pacaso n'autorise pas la location par les propriétaires. Si votre raisonnement consiste notamment à couvrir le coût d'exploitation en louant le bien quand vous n'y êtes pas, le marché américain que nous répertorions ne le fera pas pour vous, et aucun opérateur ici ne négociera là-dessus. C'est en Europe que se trouvent les biens où la location est autorisée — MYNE et Vivla — et même là, les règles locales de licence lient avant la politique de l'opérateur.
Financement
Pacaso monte un financement allant jusqu'à 70 % du prix de la part avec 30 % d'apport, mis en place entre la banque et la LLC du bien plutôt qu'au nom propre de l'acheteur. Le comptant fonctionne aussi et reste courant. Demandez-nous les conditions du moment plutôt que de vous fier à un chiffre publié l'an dernier ; les taux bougent et nous préférons vous obtenir la réponse à jour.
Où acheter
Onze États, et la concentration se fait en Californie, en Floride, au Colorado et en Utah. Le point d'entrée, ce sont les trois biens de Floride d'Abitaro, de 68 000 $ à 100 000 $ — de loin la façon la moins chère d'entrer en copropriété où que ce soit dans nos annonces, dans quelque pays que ce soit. La fourchette de Pacaso va de 175 000 $ à 2 905 000 $ : le même opérateur couvre donc un appartement modeste et une maison de prestige.
Une observation honnête tirée de nos propres données : les biens américains attirent le plus de trafic de recherche de tout ce site, et convertissent le moins. Les visiteurs américains font des demandes sur les biens européens à un rythme bien plus élevé que sur les biens américains. Nous ne savons pas tout à fait pourquoi — l'écart de prix est le candidat évident — mais si vous êtes américain et que vous pesez une part à 750 000 $ en Californie face à une part à 199 000 € en Espagne, vous n'êtes pas le premier.
Tous les biens américains que nous répertorions sont ici, et si vous voulez les opérateurs comparés, c'est ici.
Questions fréquentes
Combien coûte la copropriété aux États-Unis ?
À partir de 68 000 $. Sur les 107 biens américains que nous répertorions, les trois biens de Floride d'Abitaro vont de 68 000 $ à 100 000 $ et les 104 de Pacaso de 175 000 $ à 2 905 000 $, avec une médiane à 752 500 $. Ni l'un ni l'autre ne nous communique ses coûts d'exploitation : demandez donc le budget annuel du bien précis avant de réserver.
Combien de nuits par an ai-je ?
Chez Pacaso, aucun plafond fixé sur le total des nuits. Les séjours à l'avance se réservent de 8 jours à 24 mois avant et les séjours de dernière minute, de 2 à 30 jours avant, viennent s'y ajouter. Chez Abitaro, environ 45 nuits en trois blocs saisonniers fixes de quinze nuits, échangeables entre copropriétaires.
Puis-je louer mon bien américain en copropriété ?
Non. Pacaso n'autorise pas la location par les propriétaires, et ce n'est pas négociable. Si le revenu locatif compte pour vous, les biens qui l'autorisent sont en Europe, chez MYNE et Vivla, sous réserve de la licence locale.
Puis-je déduire les intérêts d'emprunt ?
Possiblement, et cela dépend de plus d'une variable : la qualification fiscale fédérale de la LLC, le fait que le bien se qualifie ou non comme résidence secondaire dans votre cas, votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif, et le fait que l'emprunt soit garanti par l'immobilier ou par la participation dans la LLC. Réglez-le avec un CPA avant d'acheter plutôt que de présumer dans un sens ou dans l'autre.
Puis-je faire un échange 1031 sur une part en copropriété ?
En principe oui, mais c'est structurellement complexe et la plupart des parts détenues principalement pour un usage personnel ne s'y qualifient pas proprement. Cela dépend de la qualification de la LLC, de l'usage d'investissement par rapport à l'usage personnel, et du bien de remplacement. Si un 1031 est au cœur de votre projet, tranchez-le avec votre CPA avant de réserver.
Qu'est-ce qu'une LLC dédiée au bien ?
Une société à responsabilité limitée par maison, généralement immatriculée au Delaware ou dans l'État du bien. La LLC possède l'immobilier ; vous y possédez une participation inscrite au titre. Elle isole chaque propriétaire des dettes des autres, rend les parts cessibles sans acte de vente immobilier, et maintient les déclarations fiscales au niveau de la société.
Dans quels États puis-je réellement acheter ?
Onze : Californie, Floride, Colorado, Utah, Arizona, Hawaï, Nevada, Oregon, Massachusetts, Caroline du Sud et Wyoming. La concentration se fait en Californie, en Floride, au Colorado et en Utah. Les trois biens d'Abitaro sont tous en Floride.
Est-il moins cher d'acheter en Europe ?
Nettement. La part américaine médiane que nous répertorions est à 752 500 $ contre 199 000 € chez MYNE et 172 500 € chez Vivla en Europe, même si les biens américains sont généralement plus grands. Les opérateurs européens publient par ailleurs des coûts d'exploitation vérifiés sur 108 de leurs biens, ce qu'aucun opérateur américain ne fait. Les contreparties dans l'autre sens sont les nuits sans plafond de Pacaso et l'absence de limite Schengen sur la durée de votre séjour.
Acheter par l'intermédiaire de Co-Ownership Property coûte-t-il plus cher ?
Non. Le prix de la part est celui de l'opérateur et il est identique dans les deux cas. L'opérateur nous verse une commission lorsque l'achat se conclut, jamais vous.