Comment acheter une part en copropriété aux États-Unis

Ce que vous posséderiez réellement

Vous êtes propriétaire d'une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas d'un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Ce qu'il vous faut avant de commencer

Identité et origine des fonds, pour le KYC. Aucun numéro fiscal étranger n'est exigé d'un acheteur américain. Un acheteur non américain doit s'attendre à des justificatifs supplémentaires et prendre un avis fiscal américain portant spécifiquement sur la revente avant d'acheter — les règles applicables aux vendeurs étrangers de droits immobiliers américains forment un sujet à part entière et nous ne les résumerons pas ici, parce que les donner à peu près justes est pire que de ne pas répondre.

Une idée claire de la fiscalité de votre part. Une grande partie du traitement fiscal américain — la déductibilité des intérêts d'emprunt, la possibilité même théorique d'un échange 1031 — dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat, et de votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif. Posez la question tôt et prenez un conseil indépendant.

Les étapes, dans l'ordre

Quatre à huit semaines pour un acheteur comptant, c'est la norme. Le financement ajoute quatre à huit semaines. Les sept étapes en détail sont ici.

Ce que cela coûte

Aucun des deux opérateurs américains ne nous communique ses coûts d'exploitation, ce qui est la plus grande différence entre acheter ici et acheter en Europe. Deux des deux opérateurs européens le font, sur chaque bien. Aux États-Unis, il vous faudra demander le budget annuel, et mieux vaut le demander avant la réservation plutôt qu'après.

Ce que cela signifie en pratique. Notre principal partenaire américain vous facture votre huitième du budget annuel réel du bien, appelé mensuellement et régularisé en fin d'année, les chiffres venant de l'équipe qui gère la maison. C'est un dispositif sain — une refacturation au coût réel et non une marge — mais cela veut dire que le chiffre reste inconnaissable tant que vous ne le demandez pas pour ce bien précis. Demandez le budget en cours et le réalisé de l'an dernier, pas une estimation.

Les frais d'acquisition dépendent du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Demandez-les en même temps que le budget annuel.

La fiscalité, franchement

Cette section est une information générale, pas un conseil fiscal. La fiscalité dépend du pays et du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat, ainsi que de votre situation personnelle. Nous vous recommandons un conseil indépendant : faites appel à un CPA avant de signer.

Déduction des intérêts d'emprunt. Possiblement ouverte, selon le montage juridique du bien, selon que le bien se qualifie ou non comme résidence secondaire dans votre cas, selon votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif, et selon la manière dont l'emprunt est garanti. Ce n'est ni un oui ni un non dans l'abstrait. Les variables sont exposées ici.

Échange 1031. Possible en principe mais structurellement complexe, et la plupart des parts détenues principalement pour un usage personnel ne s'y qualifient pas proprement. Que la vôtre le puisse dépend du montage juridique du bien, de l'usage d'investissement par rapport à l'usage personnel, et du bien de remplacement. Si un 1031 est au cœur de votre projet, réglez-le avec votre CPA avant de réserver, pas après. Ce dont cela dépend est ici.

L'impôt foncier du bien est réparti entre les propriétaires. Sa facturation dépend du montage du bien ; demandez-le avec le budget annuel.

À la revente : un impôt sur les plus-values peut s'appliquer à tout gain ; son calcul dépend du montage juridique du bien et de votre situation personnelle. Plus de détails ici.

Les nuits, et ce que les États-Unis font mieux

Notre principal partenaire américain ne fixe aucun plafond sur le total des nuits, ce qui est le modèle d'usage le plus généreux du marché, où que ce soit. Les séjours à l'avance se réservent longtemps à l'avance, par l'application, et les séjours de dernière minute viennent s'y ajouter au lieu d'en être décomptés. Il n'y a pas d'allocation annuelle à épuiser.

Pour un propriétaire qui habite à distance de route et accepte de réserver tard, cela vaut nettement plus qu'un plancher européen de 44 ou 45 nuits. C'est le plus fort argument en faveur du modèle américain.

Notre partenaire en Floride fonctionne autrement : trois blocs saisonniers fixes de quinze nuits par an, environ 45 nuits, que les copropriétaires peuvent échanger entre eux. Moins souple, à environ un dixième du prix médian du partenaire principal.

La location, que vous ne pouvez pas faire

Nos partenaires américains n'autorisent pas la location par les propriétaires. Si votre raisonnement consiste notamment à couvrir le coût d'exploitation en louant le bien quand vous n'y êtes pas, le marché américain que nous répertorions ne le fera pas pour vous, et aucun partenaire ici ne négociera là-dessus. C'est en Europe que se trouvent les biens où la location est autorisée — chez certains de nos partenaires européens — et même là, les règles locales de licence lient avant la politique du partenaire. Nous vous indiquerons la règle applicable à chaque bien.

Financement

Notre principal partenaire américain monte un financement couvrant une part importante du prix de la part. Le comptant fonctionne aussi et reste courant. Demandez-nous les conditions du moment plutôt que de vous fier à un chiffre publié l'an dernier ; les taux bougent et nous préférons vous obtenir la réponse à jour.

Où acheter

De nombreux États, et la concentration se fait en Californie, en Floride, au Colorado et en Utah. Le point d'entrée, c'est une poignée de biens en Floride de notre plus petit partenaire américain, à moins de 100 000 $ — de loin la façon la moins chère d'entrer en copropriété où que ce soit dans nos annonces, dans quelque pays que ce soit. La fourchette du partenaire principal va de moins de 200 000 $ à près de 3 millions de dollars : le même partenaire couvre donc un appartement modeste et une maison de prestige.

Une observation honnête tirée de nos propres données : les biens américains attirent le plus de trafic de recherche de tout ce site, et convertissent le moins. Les visiteurs américains font des demandes sur les biens européens à un rythme bien plus élevé que sur les biens américains. Nous ne savons pas tout à fait pourquoi — l'écart de prix est le candidat évident — mais si vous êtes américain et que vous pesez une part à 750 000 $ en Californie face à une part à 199 000 € en Espagne, vous n'êtes pas le premier.

Tous les biens américains que nous répertorions sont ici, et si vous voulez les opérateurs comparés, c'est ici.

Questions fréquentes

Combien coûte la copropriété aux États-Unis ?

À partir de 68 000 $. Sur les 116 biens américains que nous répertorions, la poignée de biens en Floride de notre plus petit partenaire est à moins de 100 000 $ et ceux de notre partenaire principal vont de moins de 200 000 $ à près de 3 millions de dollars, avec une médiane d'environ 750 000 $. Ni l'un ni l'autre ne nous communique ses coûts d'exploitation : demandez donc le budget annuel du bien précis avant de réserver.

Combien de nuits par an ai-je ?

Chez notre principal partenaire américain, aucun plafond fixé sur le total des nuits. Les séjours à l'avance se réservent longtemps à l'avance et les séjours de dernière minute viennent s'y ajouter. Chez notre partenaire en Floride, environ 45 nuits en trois blocs saisonniers fixes de quinze nuits, échangeables entre copropriétaires.

Puis-je louer mon bien américain en copropriété ?

Non. Nos partenaires américains n'autorisent pas la location par les propriétaires, et ce n'est pas négociable. Si le revenu locatif compte pour vous, les biens qui l'autorisent sont en Europe, chez certains de nos partenaires européens, sous réserve de la licence locale.

Puis-je déduire les intérêts d'emprunt ?

Possiblement, et cela dépend de plus d'une variable : le montage juridique du bien, le fait que le bien se qualifie ou non comme résidence secondaire dans votre cas, votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif, et la manière dont l'emprunt est garanti. Réglez-le avec un CPA avant d'acheter plutôt que de présumer dans un sens ou dans l'autre.

Puis-je faire un échange 1031 sur une part en copropriété ?

En principe oui, mais c'est structurellement complexe et la plupart des parts détenues principalement pour un usage personnel ne s'y qualifient pas proprement. Cela dépend du montage juridique du bien, de l'usage d'investissement par rapport à l'usage personnel, et du bien de remplacement. Si un 1031 est au cœur de votre projet, tranchez-le avec votre CPA avant de réserver.

Que possède-t-on exactement ?

Une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Dans quels États puis-je réellement acheter ?

Dans de nombreux États. La concentration se fait en Californie, en Floride, au Colorado et en Utah, avec des biens dans plusieurs autres États. Les biens de notre plus petit partenaire américain sont tous en Floride.

Est-il moins cher d'acheter en Europe ?

Nettement. La part américaine médiane que nous répertorions tourne autour de 750 000 $ contre des médianes d'environ 200 000 € et 170 000 € chez deux de nos partenaires européens, même si les biens américains sont généralement plus grands. Nos partenaires européens publient par ailleurs des coûts d'exploitation vérifiés sur plus d'une centaine de leurs biens, ce que ne fait aucun de nos partenaires américains. Les contreparties dans l'autre sens sont les nuits sans plafond chez notre principal partenaire américain et l'absence de limite Schengen sur la durée de votre séjour.

Acheter par l'intermédiaire de Co-Ownership Property coûte-t-il plus cher ?

Non. Le prix de la part est celui de l'opérateur et il est identique dans les deux cas. L'opérateur nous verse une commission lorsque l'achat se conclut, jamais vous.