Comment acheter une part en copropriété aux États-Unis

Ce que vous posséderiez réellement

Vous êtes propriétaire d'une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas d'un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Ce qu'il vous faut avant de commencer

Identité et origine des fonds, pour le KYC. Aucun numéro fiscal étranger n'est exigé d'un acheteur américain. Un acheteur non américain doit s'attendre à des justificatifs supplémentaires et prendre un avis fiscal américain portant spécifiquement sur la revente avant d'acheter — les règles applicables aux vendeurs étrangers de droits immobiliers américains forment un sujet à part entière et nous ne les résumerons pas ici, parce que les donner à peu près justes est pire que de ne pas répondre.

Une idée claire de la fiscalité de votre part. Une grande partie du traitement fiscal américain — la déductibilité des intérêts d'emprunt, la possibilité même théorique d'un échange 1031 — dépend du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat, et de votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif. Posez la question tôt et prenez un conseil indépendant.

Les étapes, dans l'ordre

Quatre à huit semaines pour un acheteur comptant, c'est la norme. Le financement ajoute quatre à huit semaines. Les sept étapes en détail sont ici.

Ce que cela coûte

Les prix des parts aux États-Unis commencent à 68 000 $, parmi les 119 biens que nous présentons aujourd'hui, et chaque annonce affiche son propre prix. L'éventail est large : le même marché va d'un modeste appartement en Floride à une maison d'exception en Californie ou en montagne.

Les charges sont partagées entre les propriétaires : chacun paie sa part du budget annuel réel du bien. Nous vous envoyons les chiffres de tout bien qui vous intéresse — demandez le budget en cours et le réalisé de l'an dernier, avant la réservation plutôt qu'après.

Les frais d'acquisition dépendent du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat. Demandez-les en même temps que le budget annuel.

La fiscalité, franchement

Cette section est une information générale, pas un conseil fiscal. La fiscalité dépend du pays et du montage juridique du bien, que notre partenaire vous explique avant l'achat, ainsi que de votre situation personnelle. Nous vous recommandons un conseil indépendant : faites appel à un CPA avant de signer.

Déduction des intérêts d'emprunt. Possiblement ouverte, selon le montage juridique du bien, selon que le bien se qualifie ou non comme résidence secondaire dans votre cas, selon votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif, et selon la manière dont l'emprunt est garanti. Ce n'est ni un oui ni un non dans l'abstrait. Les variables sont exposées ici.

Échange 1031. Possible en principe mais structurellement complexe, et la plupart des parts détenues principalement pour un usage personnel ne s'y qualifient pas proprement. Que la vôtre le puisse dépend du montage juridique du bien, de l'usage d'investissement par rapport à l'usage personnel, et du bien de remplacement. Si un 1031 est au cœur de votre projet, réglez-le avec votre CPA avant de réserver, pas après. Ce dont cela dépend est ici.

L'impôt foncier du bien est réparti entre les propriétaires. Sa facturation dépend du montage du bien ; demandez-le avec le budget annuel.

À la revente : un impôt sur les plus-values peut s'appliquer à tout gain ; son calcul dépend du montage juridique du bien et de votre situation personnelle. Plus de détails ici.

Les nuits, et ce que les États-Unis font mieux

Beaucoup des biens américains que nous présentons ne fixent aucun plafond de nuits, le modèle d'usage le plus généreux du marché, où que ce soit. Les séjours anticipés se réservent longtemps à l'avance dans l'application, et les séjours de dernière minute s'y ajoutent au lieu d'être décomptés. Il n'y a pas d'allocation annuelle à épuiser.

Pour un propriétaire qui habite à distance raisonnable en voiture et accepte de réserver tard, cela vaut nettement plus qu'une allocation fixe d'environ six semaines. C'est l'argument le plus fort en faveur du modèle américain.

Quelques biens fonctionnent autrement, avec des blocs de nuits saisonniers fixes que les copropriétaires peuvent échanger entre eux. Moins souple, et généralement moins cher. Nous vous dirons comment fonctionne le calendrier de chaque bien.

La location, que vous ne pouvez pas faire

Les biens américains que nous présentons ne peuvent pas être loués par leurs propriétaires. Si votre raisonnement inclut de couvrir les charges en louant le bien quand vous n'y êtes pas, le marché américain que nous présentons ne le permettra pas. Les biens qui peuvent être loués se trouvent en Europe, et même là, les règles locales de licence passent en premier. Nous vous indiquerons la règle pour chaque bien.

Financement

L'achat au comptant est courant. Un financement peut être possible selon votre lieu de résidence ; demandez-nous les conditions actuelles plutôt que de vous fier à un chiffre publié l'an dernier.

Où acheter

De nombreux États, avec une concentration en Californie, en Floride, au Colorado et dans l'Utah, et des biens dans plusieurs autres États. La façon la plus abordable d'entrer est une poignée de biens en Floride ; à l'autre bout, le même marché atteint des maisons à Napa, à Palm Springs et dans les Rocheuses. Dites-nous où vous voulez être et comment vous utiliserez le bien, et nous vous enverrons ceux qui correspondent.

Tous les biens américains que nous présentons sont ici.

Questions fréquentes

Combien coûte la copropriété aux États-Unis ?

À partir de 68 000 $, parmi les 119 biens américains que nous présentons aujourd'hui ; chaque annonce affiche son propre prix. Les charges sont partagées entre les propriétaires ; nous vous envoyons les chiffres de tout bien qui vous intéresse.

Combien de nuits par an ai-je ?

Cela dépend du bien. Beaucoup des biens américains que nous présentons ne fixent aucun plafond de nuits : les séjours anticipés se réservent longtemps à l'avance et ceux de dernière minute s'y ajoutent. Quelques-uns fonctionnent par blocs de nuits saisonniers fixes, échangeables entre copropriétaires.

Puis-je louer mon bien américain en copropriété ?

Non. Les biens américains que nous présentons ne peuvent pas être loués par leurs propriétaires. Si les revenus locatifs comptent pour vous, les biens qui le permettent se trouvent en Europe, sous réserve des licences locales.

Puis-je déduire les intérêts d'emprunt ?

Possiblement, et cela dépend de plus d'une variable : le montage juridique du bien, le fait que le bien se qualifie ou non comme résidence secondaire dans votre cas, votre pourcentage d'usage personnel par rapport à l'usage locatif, et la manière dont l'emprunt est garanti. Réglez-le avec un CPA avant d'acheter plutôt que de présumer dans un sens ou dans l'autre.

Puis-je faire un échange 1031 sur une part en copropriété ?

En principe oui, mais c'est structurellement complexe et la plupart des parts détenues principalement pour un usage personnel ne s'y qualifient pas proprement. Cela dépend du montage juridique du bien, de l'usage d'investissement par rapport à l'usage personnel, et du bien de remplacement. Si un 1031 est au cœur de votre projet, tranchez-le avec votre CPA avant de réserver.

Que possède-t-on exactement ?

Une part réelle du bien — un huitième, un quart —, pas un droit d'usage. Vous pouvez la revendre, la transmettre à vos héritiers, et sa valeur suit celle de la maison. Le montage juridique est organisé par notre partenaire pour chaque bien et vous est expliqué en détail avant l'achat.

Dans quels États puis-je réellement acheter ?

Beaucoup. La concentration se trouve en Californie, en Floride, au Colorado et dans l'Utah, avec des biens dans plusieurs autres États.

Est-il moins cher d'acheter en Europe ?

En général, oui. Les parts européennes coûtent généralement moins, même si les biens américains sont généralement plus grands. En contrepartie, beaucoup de biens américains offrent un calendrier de réservation plus souple et il n'y a pas de limite Schengen sur la durée de séjour. Les charges sont partagées entre les propriétaires ; nous vous envoyons les chiffres de tout bien qui vous intéresse.

Acheter par l'intermédiaire de Co-Ownership Property coûte-t-il plus cher ?

Non. Le prix de la part est celui de la société et il est identique dans les deux cas. La société nous verse une commission lorsque l'achat se conclut, jamais vous.