Wie Sie einen Miteigentumsanteil in Spanien kaufen

Was Sie tatsächlich besitzen würden

Eine spanische Miteigentumsimmobilie wird von einer spanischen Sociedad Limitada gehalten — einer SL, der üblichen spanischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Die SL besitzt das Haus und ist im Grundbuch dafür eingetragen. Sie kaufen einen Anteil an der SL, und dieser Anteil trägt Ihr Recht auf die Nutzung des Hauses und Ihren Anspruch auf dessen Wert.

Das ist wichtiger, als es klingt. Es ist der Grund, warum keine Grunderwerbsteuer anfällt, der Grund, warum ein Anteil verkauft werden kann, ohne dass die Immobilie den Eigentümer wechselt, und der Grund, warum die finanziellen Probleme eines anderen Eigentümers das Haus selbst nicht erreichen können. Es ist außerdem der Grund, warum Ihre spanische Steuersituation einfacher ist als die eines Volleigentümers und nicht komplizierter. Die vollständige Struktur wird hier erklärt, einschließlich des entsprechenden Vehikels in jedem Land.

Der Standardanteil ist ein Achtel und wird von jedem Anbieter in Spanien verkauft, außer von Paris Property Group, das hier nicht verkauft. MYNE und &Hamlet lassen Sie beide mehr als einen Anteil kaufen; Vivla verkauft ausschließlich in Spanien.

Was Sie brauchen, bevor Sie anfangen

Eine NIE. Die Número de Identificación de Extranjero ist die spanische Steuernummer für Ausländer, und ohne sie können Sie nicht Gesellschafter einer spanischen SL werden. Sie ist keine Aufenthaltserlaubnis und verleiht keinen aufenthaltsrechtlichen Status — sie ist eine Kennnummer, und wenn Sie sie einmal haben, haben Sie sie lebenslang. Beantragen Sie sie entweder über ein spanisches Konsulat in Ihrem eigenen Land oder direkt in Spanien; der Anbieter hilft üblicherweise als Teil des Kaufs bei der Beantragung. Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen. Der vollständige NIE-Prozess steht hier.

Herkunftsnachweis der Mittel und Identitätsnachweis, für KYC. Reisepass, Adressnachweis und eine klare Darstellung, woher das Geld kommt. Nichts Ungewöhnliches, aber es ist der Schritt, der Käufe ins Stocken bringt, wenn man ihn zu spät angeht.

Einen Steuerberater in Ihrem eigenen Land, nicht nur in Spanien. Die spanische Seite übernimmt die SL. Die Seite, die Aufmerksamkeit braucht, ist Ihre eigene: Ein britischer Käufer gibt eine Beteiligung an einer ausländischen Gesellschaft in der Selbstveranlagung an, und ein US-Käufer hat möglicherweise Pflichten nach FBAR sowie mit Form 8938 oder 8865. Beides ist gewöhnlich und beides ist einfacher, als eine spanische Immobilie als Volleigentum zu besitzen, aber von allein erledigt sich keines davon.

Die Schritte, der Reihe nach

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss sind normal für einen Barkäufer, der bereits eine NIE hat. Rechnen Sie die NIE dazu, wenn Sie keine haben, und weitere vier bis acht Wochen, wenn Sie finanzieren. Der Zeitplan im Detail steht hier, und die sieben Schritte sind hier dargestellt.

Was es kostet

Das sind die Immobilien, die wir heute in Spanien listen, gemessen an den Angeboten selbst.

Spanien ist der tiefste Miteigentumsmarkt Europas und das einzige Land, in dem vier Anbieter direkt konkurrieren. Dieser Wettbewerb ist der Grund, warum der Einstiegspreis hier der niedrigste aller europäischen Länder ist, die wir abdecken.

Kaufnebenkosten. Nichts, was einem Kauf als Volleigentum gleichkäme. Die spanischen Erwerbsteuern — IVA oder AJD, je nach Immobilie — wurden einmal gezahlt, als das Haus zuerst in die SL gekauft wurde. Der Kauf eines Anteils an dieser bestehenden Gesellschaft löst sie nicht erneut aus. In Spanien und Frankreich ist diese strukturelle Ersparnis umgerechnet rund 7–10 % des Preises wert. Warum der Anteilskauf keine Immobilienübertragung ist, wird hier erklärt.

Was die monatliche Zahl abdeckt, ist von Anbieter zu Anbieter verschieden. MYNE und &Hamlet erheben einen festen monatlichen Beitrag gegen das veröffentlichte Budget der Immobilie — Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung, die Rücklage —, wobei Strom, die Reinigung nach jedem Aufenthalt und Ihr Verbrauch zusätzlich abgerechnet werden. Jede Zahl in der Tabelle oben ist eine, die wir anhand der Kostenaufstellung des Anbieters für genau diese Immobilie geprüft haben, weshalb zwei der vier Anbieter in dieser Spalte nichts stehen haben statt einer Schätzung.

Steuern, ehrlich

Dieser Abschnitt beschreibt die Struktur. Er ist keine persönliche Steuerberatung, und Ihre eigene Situation hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihren übrigen Vermögenswerten und dem Abkommen zwischen Ihrem Land und Spanien ab. Ziehen Sie vor der Unterschrift einen Spezialisten für grenzüberschreitende Fälle hinzu — jeder Anbieter wird Ihnen dasselbe sagen.

Beim Kauf: keine spanische Grunderwerbsteuer auf den Anteil, aus dem oben genannten Grund.

Während Sie ihn besitzen: Die SL zahlt die spanische IBI, die kommunale Grundsteuer, und die Körperschaftsteuer auf etwaige Mieteinnahmen direkt. Ihr Achtel davon finanzieren Sie über die Jahresgebühr. Es gibt keine gesonderte spanische Erklärung, die Sie für die Immobilie selbst abgeben.

Die spanische Vermögensteuer (Patrimonio) greift oberhalb regionaler Freibeträge, und die Regionen unterscheiden sich — die Balearen und Andalusien haben eigene Regelungen. Ein einzelner Achtelanteil liegt bei einem typischen Käufer deutlich unter der Schwelle, ab der sie zubeißt. Wenn Sie weitere spanische Immobilien oder mehrere Anteile besitzen, ist die Zusammenrechnung das, worauf zu achten ist. Das Bild für den britischen Käufer steht hier und das für den US-Käufer hier.

Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer auf einen etwaigen Gewinn, in Spanien und möglicherweise auch zu Hause, mit Entlastung nach dem Abkommen, je nachdem, wo Sie leben. Weil Sie eine Gesellschaftsbeteiligung veräußern und nicht unmittelbar eine Immobilie, ist die Behandlung oft einfacher und manchmal günstiger. Mehr dazu hier.

Im Todesfall: Der Anteil geht wie jeder andere Vermögenswert über, über das Gesellschafterregister der SL. Was mit dem Anteil geschieht, wird hier behandelt, und die Schenkung zu Lebzeiten hier.

Wenn Sie nach Spanien ziehen, kann das Beckham Law für Ihre Gesamtsituation relevant sein. Das ist hier dargestellt.

Wie lange Sie tatsächlich bleiben dürfen

Der Besitz eines Anteils an einer spanischen Immobilie gibt Ihnen keinerlei Aufenthaltsrechte. Wenn Sie einen Pass außerhalb der EU haben — britisch, amerikanisch, kanadisch, australisch —, gilt für Sie die Schengen-Regel wie für jeden anderen Besucher: 90 Tage in jedem rollierenden Zeitraum von 180 Tagen. Bei einer typischen Nutzung von rund 45 Nächten pro Jahr ist das keine Einschränkung. Wenn Sie mehrere Anteile besitzen oder Aufenthalte aneinanderreihen wollen, wird es zu einer und muss geplant werden. Die 90/180-Regel für Eigentümer steht hier.

Finanzierung

Die meisten spanischen Anteilskäufe sind Barkäufe. MYNE gibt an, dass ein Anteil über eine Hypothek finanziert werden kann, ähnlich wie ein klassischer Immobilienkauf, und bietet daneben einen eigenen Zahlungsaufschub-Plan an — der verzinst wird, vergleichen Sie ihn also mit einer Bank, statt ihn als kostenlosen Aufschub zu behandeln. &Hamlet arbeitet mit Nordea, und die Struktur erlaubt es, nur einzelne Anteile zu verpfänden, niemals die gesamte Immobilie, sodass der Zahlungsausfall eines Eigentümers keinen Verkauf des Hauses erzwingen kann. Vivla und Pacaso handhaben die Finanzierung wiederum anders; fragen Sie uns, und wir besorgen Ihnen die aktuellen Konditionen, statt die vom vergangenen Jahr zu nennen.

Wo kaufen, und bei wem

Spanien ist der eine Markt, in dem die Auswahl wirklich breit ist, sodass die Frage lautet, welcher Anbieter, und nicht, ob überhaupt. Grob gesagt: Vivla für den niedrigsten Einstiegspreis und die breiteste Streuung über spanische Regionen, einschließlich des Nordens und der Skiorte, dazu die beste veröffentlichte Weiterverkaufsbilanz am Markt — die Weiterverkäufe von 2025 wurden in unter vier Wochen abgeschlossen, zu rund 11 % über dem ursprünglichen Preis. MYNE für die meisten Immobilien und verifizierte laufende Kosten bei jeder einzelnen. &Hamlet, wenn Sie drei Schlafzimmer oder mehr brauchen, was alle fünf spanischen Immobilien dieses Anbieters haben. Pacaso für Madrid, wo es der einzige Anbieter ist, den wir listen.

Wir haben den Vergleich vollständig geschrieben: welcher Miteigentums-Anbieter zu welchem Käufer passt.

Was wir prüfen würden, bevor Sie sich festlegen

Fünf Dinge, und wir prüfen sie für Sie, bevor Sie anfragen. Wie viele Anteile tatsächlich noch frei sind. Wie hoch die laufenden Kosten sind, geprüft anhand der Kostenaufstellung des Anbieters und nicht anhand einer Broschürenschätzung. Ob genau diese Immobilie vermietet werden darf, nach den Regeln genau dieser Gemeinde — Spanien verschärft die Kurzzeitvermietung in vielen Kommunen, und die Politik des Anbieters ist nicht die bindende. Wie die Buchungsregeln schriftlich lauten: Höchstdauer eines Aufenthalts, Definition der Hochsaison, der Abstand zwischen Aufenthalten. Und wie der Weiterverkauf bei diesem Anbieter tatsächlich ausgesehen hat, nicht was seine Politik dazu sagt.

Jede spanische Immobilie, die wir listen, steht hier, mit ihrem Preis, ihren laufenden Kosten, soweit wir sie verifiziert haben, und wie viele Anteile noch frei sind. Sie müssen uns keine Daten geben, um irgendetwas davon zu sehen.

Häufige Fragen

Brauche ich eine NIE, um einen Bruchteilsanteil in Spanien zu kaufen?

Ja. Einen Anteil zu kaufen bedeutet, Gesellschafter einer spanischen SL zu werden, und jeder ausländische Gesellschafter muss für die spanische Steuerbehörde identifizierbar sein. Die NIE ist diese Kennnummer. Sie dauert vier bis acht Wochen, wird einmal erlangt und gilt lebenslang, und sie ist keine Aufenthaltserlaubnis. Der Anbieter hilft üblicherweise bei der Beantragung.

Zahle ich auf einen Anteil spanische Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer?

Nein. Die spanischen Erwerbsteuern wurden einmal gezahlt, als die Immobilie zuerst in die SL erworben wurde. Der Kauf eines Anteils an dieser bestehenden Gesellschaft ist keine neue Immobilienübertragung, sodass er sie nicht erneut auslöst. In Spanien und Frankreich ist die Ersparnis rund 7 bis 10 % des Preises wert, verglichen mit dem Kauf einer ganzen Immobilie.

Was kostet ein Miteigentumsanteil in Spanien?

Ab 120.000 €. Über die 82 spanischen Immobilien, die wir listen, liegt der Median von Vivla bei 172.500 €, der von MYNE bei 199.000 € und der von &Hamlet bei 245.000 €. Die laufenden Kosten liegen dort, wo der Anbieter sie veröffentlicht, bei MYNE zwischen 274 € und 571 € pro Monat, Median 326 €, und bei &Hamlet zwischen 288 € und 366 €.

Wie lange dauert der Kauf?

Vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss für einen Barkäufer, der bereits eine NIE hat. Wenn Sie keine haben, ist das der längste Posten — rechnen Sie mit weiteren vier bis acht Wochen. Eine Finanzierung addiert vier bis acht Wochen Prüfung obendrauf.

Zahle ich spanische Vermögensteuer?

Auf einen einzelnen Anteil in der Regel nicht. Patrimonio greift oberhalb regionaler Freibeträge, die sich je nach autonomer Gemeinschaft unterscheiden, und der angesetzte spanische Vermögenswert eines Achtels einer Immobilie liegt bei einem typischen Käufer deutlich darunter. Wenn Sie weitere spanische Immobilien oder mehrere Anteile besitzen, rechnen Sie das sorgfältig mit einem Berater zusammen.

Darf ich mit einem Anteil länger in Spanien bleiben?

Nein. Er verleiht überhaupt keine Aufenthaltsrechte. Für Inhaber eines Passes außerhalb der EU gilt die Schengen-Regel von 90 Tagen in jeweils 180 genauso wie für jeden Besucher. Bei rund 45 Nächten pro Jahr ist das keine Einschränkung; bei höherer Nutzung wird es zu einer.

Kann ich die Immobilie vermieten, wenn ich nicht da bin?

Das hängt vom Anbieter ab und, wichtiger noch, von der Gemeinde. MYNE und Vivla erlauben die Vermietung vorbehaltlich der lokalen Lizenzierung; &Hamlet untersagt sie vollständig. Viele spanische Gemeinden beschränken Lizenzen für die Kurzzeitvermietung inzwischen oder erheben Gebühren dafür, sodass die Antwort von der konkreten Immobilie abhängt und nicht vom Anbieter. Fragen Sie, bevor Sie kaufen.

Bei welchem Anbieter sollte ich in Spanien kaufen?

Vivla hat den niedrigsten Einstiegspreis, die breiteste regionale Streuung und die beste veröffentlichte Weiterverkaufsbilanz. MYNE hat die meisten Immobilien und verifizierte laufende Kosten bei jeder einzelnen. &Hamlet ist der Anbieter, den man sich ansieht, wenn man drei Schlafzimmer oder mehr braucht. Pacaso ist der einzige, den wir in Madrid listen. Es hängt davon ab, wo Sie sein möchten, wie groß ein Haus Sie brauchen und ob Sie vermieten möchten.

Kostet der Kauf über Co-Ownership Property mehr?

Nein. Der Anteilspreis ist der Preis des Anbieters und in beiden Fällen identisch. Wir erhalten bei Abschluss eine Provision vom Anbieter, niemals von Ihnen, und von jedem ungefähr gleich viel — weshalb wir es Ihnen sagen, wenn die Antwort ein anderer Anbieter ist als der, nach dem Sie gefragt haben.