Son poco más de las diez de la mañana en el despacho de un notaio a dos calles de la Piazza della Signoria, y se está cerrando una compraventa. Los compradores — una pareja francesa — observan al notario contar los documentos que convertirán un apartamento de muros de piedra con vistas a un patio tranquilo en propiedad suya. Tienen delante cuarenta páginas de escritura y, en la penúltima, está la línea que determinará la próxima década de su vida fiscal: su condición declarada como propietarios de segunda residencia bajo la legislación italiana del impuesto inmobiliario. El notario desliza el documento, deja el bolígrafo encima y espera. En la Italia de 2026, esa única línea pesa más de lo que ha pesado en años. El marco fiscal se ha endurecido en algunos puntos, se ha relajado en otros, y el comprador extranjero que firme sin entender qué significa cada cláusula pasará años pagando ese descuido.
Para los propietarios en pleno dominio, el cálculo es pesado e inevitable. Para los compradores en copropiedad — los que son titulares de una participación de un octavo a través de una LLC bien estructurada junto a otros siete propietarios cuidadosamente seleccionados — se aplica el mismo marco fiscal italiano, pero los números se dividen. Una octava parte del recibo del IMU, una octava parte de los gastos de registro repartidos entre ocho contribuyentes, una octava parte de los ingresos por alquiler declarables en una declaración por cedolare secca. Esta guía recorre cada obligación tributaria italiana relevante en 2026 — desde la compra hasta los ingresos por alquiler, las plusvalías y la sucesión — y explica, en cada paso, qué cambia cuando el inmueble es propiedad a través de una estructura fraccionada en lugar de en pleno dominio. Sobre Francia ya se ha escrito; el panorama francés en 2026 es nítido. Italia, en 2026, es el régimen comparativamente más amable — y para los compradores que estén atentos, eso es parte de lo que hace de la Toscana, Umbría y los lagos italianos la jurisdicción más inteligente para una segunda residencia este año.
Qué cambió para los propietarios extranjeros en 2026
El año natural 2026 trajo un cambio sustancial para los arrendadores: la cedolare secca, el impuesto sustitutivo que la mayoría de los propietarios no residentes utiliza para tributar a tipo único sus ingresos por alquiler, opera ahora con una escala por tramos en lugar de un tipo plano. El primer inmueble en alquiler corto tributa al 21%; a partir del segundo sube al 26%; y a partir del tercero se trata como actividad empresarial, sujeta al impuesto ordinario sobre la renta y al alta en el IVA. Para el propietario de un único inmueble italiano — y casi todo comprador extranjero de segunda residencia entra en esa categoría — el efecto práctico es nulo. Se mantiene el tipo del 21%. Para un inversor con cuatro pisos en alquiler, el régimen se ha vuelto considerablemente más punitivo. El cambio forma parte de un endurecimiento europeo más amplio sobre la oferta de alquiler corto, pero en el caso italiano está dirigido contra los operadores con cartera y no contra los propietarios individuales.
Otros dos cambios procedimentales merecen atención. El primero es el código CIN — el identificador nacional italiano de alquiler — que desde 2026 es obligatorio para cualquier propietario que ofrezca alquileres de corta duración, incluidos los propietarios extranjeros que gestionan su inmueble a distancia. El CIN se registra contra el inmueble y debe figurar en cada anuncio. El segundo cambio es administrativo pero importante: para las sucesiones abiertas a partir del 1 de enero de 2025, los herederos deben ahora calcular y pagar ellos mismos el impuesto italiano de sucesiones, en lugar de esperar a que la Agenzia delle Entrate emita una liquidación. Es un giro hacia la autoliquidación que aumenta la carga sobre el albacea pero no afecta a los tipos ni a las exenciones subyacentes, que siguen estando entre las más generosas de Europa Occidental.
La compra: cuánto cuesta realmente comprar un inmueble en Italia
La cifra titular en una compra de segunda residencia en Italia es el impuesto de registro, imposta di registro, que se aplica al 9% sobre adquisiciones de segunda residencia, tanto para residentes como para no residentes. Lo importante es que ese 9% puede calcularse sobre el valor catastral en lugar del precio de compra si el comprador opta por la vía prezzo-valore — y el valor catastral está habitualmente entre un 30 y un 40% por debajo del valor de mercado. Una casa de campo en Chianti de 1,6 millones de euros con un valor catastral de 900.000 € genera un impuesto de registro de unos 81.000 € por la vía prezzo-valore, frente a 144.000 € si se calcula sobre el precio de compra. La opción se ejerce en la propia escritura. Para un comprador que no haya sido asesorado al respecto, la diferencia es dinero contante. Para un comprador en copropiedad, la contribución efectiva es una octava parte de cualquiera de las dos cifras — y el notario de la estructura tramita la opción prezzo-valore como una cuestión rutinaria.
Más allá del impuesto de registro, el comprador estándar paga el impuesto catastral y de hipoteca (50 € cada uno en compras de segunda residencia), honorarios notariales del 1 al 2% del precio habitualmente, honorarios legales y, cuando proceda, una comisión de la inmobiliaria del 2 al 3% más IVA. Los costes transaccionales totales suelen oscilar entre el 10% y el 15% del precio de compra — más altos que en Francia o España, más ligeros que en Suiza. Para un copropietario en una estructura fraccionada, toda esa suma se reparte entre ocho a nivel de la LLC, lo que significa que la carga de adquisición por comprador es una octava parte de una cifra que ya incorporaba el descuento catastral. La complejidad administrativa — elegir la vía prezzo-valore, presentar correctamente la escritura, registrar el inmueble en el catasto — la asume una vez la LLC y no ocho veces por separado ocho compradores.
El IMU: el impuesto municipal anual que paga todo propietario extranjero
El IMU — Imposta Municipale Unica — es el impuesto inmobiliario anual que cada municipio italiano gira sobre las segundas residencias y, para cualquier propietario no empadronado como residente permanente en el inmueble, la vivienda se clasifica automáticamente como seconda casa. El IMU se sitúa de media entre el 1,0% y el 1,3% del valor catastral, con el tipo exacto fijado municipio a municipio. Florencia fija un tipo distinto al de Siena; la localidad costera toscana de Forte dei Marmi fija un tipo aún diferente. El valor catastral, oportunamente, es la misma base más baja utilizada para el impuesto de registro — lo que significa que un valor catastral de 900.000 € genera un IMU anual de entre 9.000 € y 11.700 € según el municipio. Los propietarios extranjeros no pueden eludir el IMU alegando condición de vivienda habitual, porque el inmueble no es su residencia principal. Pero sí pueden dividir el recibo entre ocho.
Ingresos por alquiler: cedolare secca y los tramos de 2026
La cedolare secca es el impuesto sustitutivo opcional que reemplaza al IRPEF progresivo estándar sobre los ingresos por alquiler residencial. Para un propietario extranjero no residente que alquila un inmueble italiano, optar por la cedolare secca es casi siempre la elección fiscal correcta: limita el tipo al 21% para el primer inmueble y al 26% a partir del segundo, saca los ingresos por alquiler de la escala progresiva general y exime de las cotizaciones sociales que sí soportan los arrendadores franceses y españoles. El IRPEF estándar gravaría los mismos ingresos al 23-43%. La opción se ejerce anualmente en la declaración italiana, que los no residentes presentan utilizando un codice fiscale — el número de identificación fiscal italiano —, obtenible en cualquier consulado italiano o presencialmente en una oficina de la Agenzia delle Entrate en Italia.
Para un copropietario que utiliza su participación de cuarenta y cuatro a cuarenta y cinco días al año, la cuestión del alquiler rara vez se plantea como en el caso de un propietario en pleno dominio. La mayoría de las semanas del año las ocupan otros copropietarios, no huéspedes que paguen. Cuando se generan ingresos por alquiler — por ejemplo, si un copropietario permite a la sociedad gestora arrendar comercialmente su parte durante varias semanas al año —, esos ingresos se declaran a través de la LLC, se imputan proporcionalmente al propietario aportante y caen cómodamente dentro del tramo del 21% de la cedolare secca porque cada copropietario tiene únicamente un inmueble italiano. La estructura es, por diseño, fiscalmente sencilla. Para una visión más detallada de cómo lo gestiona la LLC, el artículo sobre la ventaja de la LLC expone la arquitectura de planificación patrimonial en su totalidad.
Plusvalías: la regla de los cinco años que lo cambia todo
El régimen italiano de plusvalías para personas físicas propietarias de inmuebles está entre los más favorables al comprador en Europa. Un inmueble vendido más de cinco años después de su adquisición está totalmente exento del impuesto sobre plusvalías, con independencia de la residencia del vendedor. Sin reducción progresiva, sin abatement, sin aritmética de coeficientes — solo exención. Dentro de los cinco años, el vendedor elige entre incluir la ganancia en su escala progresiva del IRPEF (23-43%) o pagar un impuesto sustitutivo plano del 26% en el momento de la venta, declarado por el notaio en nombre del comprador. El horizonte de los cinco años es por tanto el marcador de planificación: la mayoría de propietarios de segunda residencia ni se acercan a venderlo dentro de ese plazo, y la mayoría de copropietarios no tienen intención de hacerlo. La exención a los cinco años es una de las características más fuertes a favor del comprador en la arquitectura fiscal italiana.
Esto es radicalmente más ligero que el equivalente francés. En Francia, la exención plena de plusvalías exige un periodo de tenencia de 22 años para el componente del impuesto sobre la renta y 30 años para las cotizaciones sociales — lo que significa que un inmueble vendido en el año 15 sigue cargando con un significativo impuesto francés sobre plusvalías, incluso después de la reducción por antigüedad. La exención italiana llega en el quinto año, y muchos grupos de copropiedad mantienen sus propiedades estructuradas en horizontes largos por diseño. Para familias que utilizan una participación de un octavo como activo generacional — un sitio que sus hijos seguirán usando después de ellos — la línea italiana de los cinco años garantiza que cualquier salida planificada de la estructura, incluida una reventa de una participación individual liderada por el vendedor, pueda programarse para caer cómodamente fuera de la ventana imponible.
Sucesión: el régimen sucesorio discretamente generoso de Italia
El impuesto italiano de sucesiones es, según los estándares de Europa Occidental, notablemente generoso. El tipo para transmisiones a cónyuge o descendiente directo es del 4%, con una exención de un millón de euros por beneficiario antes de que se aplique el impuesto. Los hermanos pagan el 6% por encima de una exención de 100.000 €; los herederos sin parentesco pagan el 8% sin exención alguna. Para la mayoría de los propietarios italianos que transmiten activos a sus hijos, el coste práctico de sucesiones es cero o despreciable. En contraste, la escala francesa de sucesiones aplica a los hijos hasta el 45% sobre transmisiones que excedan su deducción personal. Para herencias de no residentes — es decir, un propietario extranjero que fallece domiciliado en el extranjero — el impuesto italiano de sucesiones se aplica solo a los activos situados en Italia, no al patrimonio mundial. Una participación de copropiedad de un octavo a través de una LLC es un activo italiano definido, transparente y fácilmente valorable, lo que la convierte en uno de los instrumentos de sucesión transfronteriza más limpios del mercado europeo actual.
El efecto «un octavo»: cómo la copropiedad reconfigura la factura fiscal
Lleve cada cifra anterior al contexto de la copropiedad y la imagen se afila considerablemente. Una octava parte del impuesto de registro. Una octava parte del IMU. Una octava parte del TARI — el impuesto local de basuras. Una octava parte de los honorarios anuales de la sociedad gestora, una octava parte del seguro del inmueble, una octava parte del coste de los suministros a lo largo del año. El coste fiscal de una participación toscana, umbra o del Lago de Como, bien estructurada, es una fracción no solo del coste titular de la propiedad plena sino específicamente del coste fiscal titular. Y como el inmueble se mantiene a través de una sola LLC en el plano italiano, ocho declaraciones individuales se convierten en una — la LLC declara en Italia, imputa los conceptos relevantes a cada propietario, y cada copropietario reporta únicamente su parte proporcional en la declaración de su jurisdicción de residencia. El ruido administrativo que tantas veces erosiona el atractivo de la propiedad inmobiliaria en el extranjero queda en gran medida absorbido por la estructura y no por el propietario.
La decisión italiana en 2026
Hay una calma fiscal particular en la propiedad inmobiliaria italiana que el resto del mapa europeo de la segunda residencia cada vez tiene menos. Francia se ha endurecido. España tiene sus restricciones al alquiler. Portugal ha desmantelado sus regímenes de residencia fiscalmente favorables. Italia, en 2026, es el país donde un propietario extranjero de segunda residencia puede mantener un inmueble durante una generación, venderlo libre de impuestos a los cinco años, transmitirlo a sus hijos a un tipo del 4% en sucesiones y alquilarlo ocasionalmente al 21% mediante un impuesto sustitutivo plano. Ninguna de estas disposiciones es nueva; lo que es nuevo es la posición comparativa. A medida que las jurisdicciones vecinas se endurecen, el marco italiano se asemeja cada vez más a la opción reflexionada para la próxima década de compradores europeos de segunda residencia. Una casa de campo toscana, un apartamento florentino, una villa en el Lago de Como — no son solo activos de estilo de vida. En 2026 son también, discretamente, los más manejables fiscalmente.
Para explorar el inventario italiano dentro de la estructura COP, visite nuestras propiedades o lea la imagen de estilo de vida en la guía de la experiencia de propiedad en la Toscana. Para la práctica de cómo la estructura LLC gestiona las cuestiones fiscales italianas tratadas más arriba, las preguntas frecuentes de compra las recorren en detalle. Para hablar de su situación con el equipo de COP, contacte con nosotros.
